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  1. bobrock4

    bobrock4 Membro Ordinario

    Buongiorno a tutti,

    l'inquilino di un appartamento non paga il canone da un mese. Il contratto prevedeva 20 giorni massimo di ritardo nel pagamento.

    In teoria potrei chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto per via giudiziale

    In pratica, da una prima lettura in rete sembrano esserci altre considerazioni da fare.

    Ci sono:
    - sentenze cassazione in cui si parla di ritardo grave (dieci giorni quindi non è grave);
    - costituzioni in mora necessaria (ma non automatica dopo 20 giorni?)
    - intimazione necessaria

    Insomma, non sembra così lineare come dice la legge 392/78.

    Qual è la procedura più efficace da intraprendere?

    Saluti
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo me la strada da fare è quella di sollecitare il moroso al pagamento entro una certa data con lettera raccomandata, non avendo riscontri sentire un legale.

    Comunque leggi questo articolo interessante;
    http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega36.htm
     
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  3. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per esperienza diretta ti consiglio di sollecitare verbalmente il pagamento del canone, visti i tempi a me capita che paghino in ritardo molto spesso, meglio poi che quindi la mediazione è all'ordine del giorno.
    Poi se la mensilità si triplica allora raccomandata r.r. e se dopo 15gg non ricevi replica o rientro della morosità, è bene attivare tramite un legale la lunga ed estenuante procedura di sfratto. E' così che la Legge tutela il proprietario in Italia.
    Auguri.
     
  4. bobrock4

    bobrock4 Membro Ordinario

    Grazie delle risposte. Non c'è un buon rapporto con l'inquilino. Iroso, intollerante, arrogante e straniero, che non coglie i significativi veri della comunicazione verbale in italiano. Ci vuole qualcosa che lo scuota e gli metta un pò di fifa.
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'intimazione dello sfratto, con l'avvocato.
     
  6. bobrock4

    bobrock4 Membro Ordinario

    Grazie,

    mi sto domandando se passare subito all'intimazione dello sfratto, senza prima richiedere il pagamento del canone non corrisposto, possa influire negativamente sul giudizio del tribunale.

    Forse una strada è sollecitare il pagamento con intimidazione allo sfratto entro 15 gg e poi passare all'avvocato dopo quel termine.

    Opinioni?
     
  7. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Secondo me le strade da prendere dipendono da due fattori principali:
    1 - ci tieni a conservare l'inquilino;
    2 - non ci tieni a conservare l'inquilino;
    Nel primo caso, la soluzione è rappresentata da solleciti e attesa per una tempo che ritieni congruo e solo successivamente passare al secondo caso.
    Nel secondo caso, se sul contratto è prevista esplicitamente la clausola di risoluzione per morosità ed è anche prevista la volontà del locatore di avvalersene, si invia comunicazione di risoluzione all'inquilino specificando che da quel momento in poi è messo in mora e tutto quanto sarà versato verrà considerato risarcimento per danni (questo ai fini fiscali e, per quanto riguarda il quantum da versare, se non già contemplato nel contratto, si potrebbe chiedere l'importo del canone stesso maggiorato di una certa percentuale annua), poi si comunica all'AdE la risoluzione anticipata (Mod. 69, con o senza pagamento di 67 euro a seconda che il contratto sia o no con cedolare secca) ai fini di non pagare tasse su canoni non riscossi e, nel contempo, si avvia la pratica legale di sfratto per morosità (nei tempi previsti dalla legge o dal contratto). Qualora, invece, sul contratto non sia stata incautamente prevista la clausola di cui sopra, non resta che avviare la pratica di sfratto per morosità (nei tempi previsti dalla legge o dal contratto) con tutti i suoi tempi e costi e continuare a pagare le tasse sui canoni non riscossi fino alla sentenza di sfratto. Non dimenticare di comunicare il nominativo del moroso all'anagrafe degli sfratti, una volta ottenuta la sentenza (nei miei contratti, ho anche messo tale possibilità nel paragrafo della privacy). Vedere anche la sezione de L'Esperto Risponde del Sole 24 Ore di lunedi 24 febbraio.
     
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  8. bobrock4

    bobrock4 Membro Ordinario

    Non tengo a questo inquilino, ha finora portato problemi enormi.

    Non riesco a capire dal contratto se ci sono tutti gli elementi per la risoluzione nei modi che dici e allora ti cito un estratto: "Risoluzione del contratto per mancato pagamento - Il conduttore dichiara di essere a conoscenza che, a norma dell'art.5 (inadempimento del conduttore) e salvo quanto previsto dal successivo art. 55 (termine per il pagamento dei canoni scaduti) della legge 392/78, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, o il mancato pagamento, nel termine previsto (due mesi dalla richiesta), degli oneri accessori e delle spese condominiali quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art 1455 del codice civile."

    Ciao
     
  9. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    A mio modesto parere non puoi procedere alla risoluzione del contratto nei termini che ti ho accennato sopra, perchè innanzitutto fai riferimento alla legge sull'equo canone (cosa che è opportuno non fare mai nei contratti liberi e che ora saresti costretto a rispettare), eppoi citi l'art. 1455 (che riguarda solo l'importanza del debito), mentre non citi espressamente i due articoli essenziali per lo scopo che ti prefiggi: il 1454 ed il 1456. In pratica nel contratto dovrebbe essere specificato che, in deroga alla legge 392/78, al momento del mancato pagamento del canone (quindi esattamente 1 mese dopo il mancato pagamento iniziale) il locatore si avvarrà della risoluzione del contratto in forza dell'art. 1455 cc anche senza la diffida ad adempiere (art. 1456 cc).
     
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  10. bobrock4

    bobrock4 Membro Ordinario

    Grazie. In realtà, nel frattempo ho redatto una diffida ad adempiere al pagamento del canone entro 15 gg. Che spedirò con raccomandate A/R. Ho pensato che andarci giù subito duro potesse essere non gradito in eventuale sede giudiziale.
     
  11. cec

    cec Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Mi accodo alla disussione: sto predisponendo un contratto 4+4 per un familiare e seguendovi sempre, avrei pensato di inserire nella parte relativa al MANCATO PAGAMENTO: Le parti pattuiscono che il mancato pagamento del canone entro i 20 giorni e degli oneri accessori in misura superiore a due mensilità costituisce inadempimento contrattuale per colpa del conduttore ai sensi dell'art. 1456 del Codice Civile e quindi il contratto sarà risolto automaticamente. Si specifica che, in deroga alla legge 392/78, al momento del mancato pagamento del canone il locatore si avvarrà della risoluzione del contratto in forza dell'art.1455 cc anche senza la diffida ad adempiere (art.1456 cc).
    ...Con questa clausola in caso di problemi di pagamento, dopo aver comunicato all'ADE la risoluzione del contratto non si pagano imposte, tutto giusto? Ma il risarcimento danni come sarebbe tassato? Grazie!
     
  12. massandro6

    massandro6 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Io credo che già a partire dal secondo giorno di locazione si possa avviare, con un avvocato, un procedimento di sfratto per finita locazione, sfratto che, all'occorrenza (morosità) può trasformarsi (convertirsi) in uno sfratto per morosità. Così si guadagna tempo.
     
  13. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Nel contratto dovresti anche mettere che dal momento della risoluzione in poi ogni somma versata verrà considerata come risarcimento dei danni (che non è tassabile).
     
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