Cantina non accatastata

[madp01]

Ho individuato un villino che sarei intenzionato ad acquistare. La planimetria del catasto corrisponde allo stato reale dell'immobile, ad eccezione della cantina (circa 10 mq) che non risulta essere accatastata.

Non sono esperto della materia e vorrei sottoporre un paio di quesiti:
- come si può regolarizzare la cantina e quanto può venire a costare ?
- volendo, in un secondo momento, trasformare la cantina in sala hobby, è necessaria una licenza edilizia ? Viene di solito concessa o ci possono essere problemi ?

L'immobile si trova nel comune di Roma ed è categoria A/7.

Grazie

 

[gcava]

La cantina è una porzione interrata o corrisponde ad un ampliamento del fabbricato?

 

[nicosacchini]

ciao, l'aggiornamento della planimetria catastale devi pretenderlo prima di acquistare il villino. Se la cantina in oggetto ha un'altezza interna superiore a 180 cm(o un volume sopra i 150 mc) e ha una superficie superiore a 8 mq, l'attuale proprietario deve accatastare la cantina in quanto non può vendere una unità immobiliare catastalmente difforme allo stato di fatto dei luoghi. E' compito del venditore regolarizzare l'immobile sotto ogni punto di vista prima di una qualsiasi compravendita!!!!...detto questo penso che una piccola multa basterà. La procedura comunque da seguire per l'accatastamento della cantina è semplice, il tecnico incaricato dovrà fare un nuovo DOCFA (per ravvedimento operoso) includendola nell'unità immobiliare già accatastata. Di solito i locali cantina vengono accatastati insieme al resto dell'unità immobiliare e quindi avranno il solito subalterno, e formeranno un'unica unità immobiliare. Per dargli la destinazione "sala hobby" ,in planimetria catastale la destinazione da indicare sarà LOCALE DI SGOMBERO in quel caso, e per il comune non serve nessun tipo di autorizzazione, in quanto oguno usufruisce della propria proprietà come meglio crede. Invece per eventuali e successive compravendite del villino in questione, quella stanza che di fatto, ad oggi, è una cantina, che risulti accatastata e presentata in comune con il nome di cantina o loc.di sgombero cambia zero, sempre un locale accssorio è e rimane.

Aggiunto dopo 22 minuti :

NB....se la cantina è una porzione interrata al proprietario attuale non servirà fare un tipo mappale di aggiornamento, se al contrario è fuoi terra servirà un tipo mappale per aggiornare la mappa.

 

[madp01]

... Se la cantina in oggetto ha un'altezza interna superiore a 180 cm(o un volume sopra i 150 mc) e ha una superficie superiore a 8 mq, l'attuale proprietario deve accatastare la cantina in quanto non può vendere una unità immobiliare catastalmente difforme allo stato di fatto dei luoghi. ... Per dargli la destinazione "sala hobby" ,in planimetria catastale la destinazione da indicare sarà LOCALE DI SGOMBERO in quel caso, e per il comune non serve nessun tipo di autorizzazione, in quanto oguno usufruisce della propria proprietà come meglio crede.

Grazie per le indicazioni.

Anzitutto preciso che si tratta di cantina interrata.

Mi sembra quindi di capire che se la cantina avesse un'altezza interna non superiore a 180 cm e una superficie non superiore a 8 mq non sarebbe necessario accatastarla ?

O conviene comunque accatastarla come LOCALE DI SGOMBERO in vista di un futuro ampliamento per trasformazione in sala hobby ?

Grazie

 

[nicosacchini]

no allora un attimo. se la cantina NON ha le caratteristiche che ti ho elencato prima (180 cm altezza,8 mq sup., 150 mc ecc...) non deve essere accatastata (così come ogni altro locale o manufatto che non presenti quelle caratteristiche!!!). Non dovendola quindi accatastare sarà un vantaggio per l'attuale proprietario in quanto non incapperà nelle spese necessarie all'aggiornamento (DOCFA E MULTA NECESSARIA calcolata da quando la cantina doveva essere accatastata insieme al resto)!!!!!..nel caso invece la sup. sia MAGGIORE o UGUALE a 8 mq(a quanto pare si) , con un altezza almeno di 180 cm o un volume di almeno 150 mc, dovrà essere accatastata perchè produce una rendita propria secondo i presupposti sui quali si base l'agenzia del territorio!!!.....dal momento che verrà accatastato, essendo un locale interrato, la destinazione che verrà attribuita in planimetria penso che dovrà essere CANTINA. ma detto questo non capisco cosa tu voglia dire con l'espressione "un futuro ampliamento"(dato che la cantina è già presente). ne potrai inoltre usufruire in qualsiasi modo tu preferisca, che sia sala hobby, taverna, camera da letto, cucina, soggornio ecc.......l'uso che ne farai te non interessa a nessuno!!!.....la destinazione dei vari singoli locali è fondamentale e ne viene tenuto conto solo al momento di eventuali compravendite, per riuscire a stimare nel modo più giusto la proprietà in oggetto!!! spero di essere stato chiaro....

 

[madp01]

Grazie nicosacchini,
la cantina ha un'altezza sicuramente non superiore a 180 cm, per quanto riguarda la superficie non ho le misure esatte ma non è grande, siamo intorno agli 8-10 mq. Quindi ora verifico se rientra negli 8 mq e in questo caso l'attuale proprietario non deve fare nulla.

Quando parlavo di futuro ampliamento mi riferivo al fatto che al momento la cantina non è abitabile, avendo un'altezza abbastanza ridotta. Quindi la mia idea è, in un secondo momento, di ampliare questa cantina, aumentandone l'altezza e la superficie con uno scavo, e magari prevedendo una scala che consenta di accedervi direttamente dall'interno del villino (ad oggi l'accesso è solo dall'esterno). Ho sentito dire che per questo tipo di interventi, che non impattano sulla cubatura fuori terra, non servono particolari autorizzazioni (basta una DIA). E' vero ?

Grazie ancora

 

[nicosacchini]

Essendo il locale interrato non dovrebbe incidere sulla cubatura (Indice di fabbricabilità del lotto), ma questo non ha alcun rapporto con eventuali permessi di costruire o DIA....le cose variano molto da comune a comune, in alcuni ad esempio per ampliare un'unità immobiliare(senza la creazione di un altra unità immobiliare, cioè senza aumentare il carico urbanistico del lotto) basta una semplice DIA per ampliamento, con la quale pagherai i vari contributi, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione!!!....però anche se porterai la "stanza" ad una superficie maggiore e altezza maggiore la destinazione che potrà avere, rimanendo cmq interrata, sarà sempre cantina o loc. di sgombero,oppure lavanderia, ripostiglio ecc ecc, in quanto anche se farai delle bocche di lupo nel soffitto per illuminare il locale, questo non usufruirà mai abbastanza della luce necessaria per rendere a tutti gli effetti abitabile(o renderlo un locale principale per adibirlo ad abitazione) un locale completamente interrato. I locali interrati vengono per definizione considerati locali non principali(attività non permanente). Modificando però l'esistente, ampliandolo e cambiando le altezze, dovrai verificare se il PRG e le relative NTA (norme tecniche di attuazione per attuare appunto le prescrizioni del prg) te lo permetteranno. In che zona omogenea è situato il villino?? Intervenendo sull'esistente poi, dovrai nel caso portare le altezze del locale ad un minino di 220 cm(questo dato varia da comune a comune e solo il tuo Regolamento edilizio può chiarirti le idee) e dovrai tenere conto di eventuali fondazioni del resto della casa che non dovrai penalizzare con l'intervento al locale cantina. Ultima cosa, ampliandoti dovrai sempre cmq mantenere le distanze consentite dal confine, che per i locali completamente interrati è prescritto dal C.C. (codice civile). Tutto chiaro??

 

[Stefano Mariano]

Mi unisco a quanto giustamente (ed esaurientamente) scritto da nicosacchini per aggiungere che, anche se il comportamento è leggermente diverso da Municipio a Municipio, possiamo dire con ragionevole sicurezza che eventuali lavori di ampliamento che vorrai fare in seguito, visto che la cantina è totalmente interrata, necessiteranno di una semplice comunicazione al Municipio di appartenenza (sempre corredata da planimetria e relazione tecnica). Diverso è il caso che tu voglia realizzare impianti che modificano il carico urbanistico (cucina con allaccio gas e/o bagno) e chieda il cambio di destinazione d'uso del locale, da cantina (o locale di sgombero) a residenziale, in questo caso è necessario un Permesso di costruire da richiedere al IX Dipartimento del Comune di Roma.

 

[nicosacchini]

RETTIFICO una mia dritta che ho dato nei messaggi iniziali, ma evidentemente errata. PER L'ACCATASTAMENTO DI LOCALI INTERRATI SERVE COMUNQUE UN TIPO MAPPALE, NEL QUALE VERRà INSERITO , ATTRAVERSO UN RIGO TRATTEGGIATO, L'INGOMBRO REALE DEL LOCALE.

 

[gcava]

concordo, precisando che il locale interrato va puntinato, e va inserita solo la parte che eccede la sagoma già esistente in mappa.