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  1. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Salve a tutti,
    non so se ho inserito il post nel forum giusto...

    Da circa 4 anni sono proprietario di un appartamento in un condominio costruito ad inizio degli anni '80.

    Lo stabile si sviluppa su 8 piani e al piano seminterrato sono presenti alcuni garages e alcune cantine.
    Nell'ultima assemblea condominiale (09/2013) ho appreso che alcune cantine sono vuote in quanto ancora intestate alla ditta costruttrice dell'immobile.
    Tale azienda fallì dopo qualche anno la costruzione dell'immobile e, a detta dell'amministratore, non è possibile fare alcunché fino a che non si risolve il problema della proprietà che sembra sia irrisolvibile per problemi catastali (non ho niente a supporto che mi avvalori ciò).
    L'idea sarebbe quella di poter disporre di questi locali come condominio ipotizzandone anche l'affitto o vendita ai condomini (io sarei uno degli interessati).

    Avete qualche consiglio da darmi?
    Nel mese di agosto dovrebbe essere organizzata l'assemblea del condominio e sto cercando di arrivare preparato ;)
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Mi vengono in mente solo due vie. Una, che cerchi di andare a fondo dei presunti problemi catastali e della proprieta'. L'altra, che cominci a usare una delle cantine e te la prendi per usucapione. Se dagli anni 80 niente si e' mosso, forse per altri 20-30 anni niente si muovera'...
    comunque, sentiremo i tecnici...
     
  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se esiste un fallimento, gli immobili vanno messi all'asta dal liquidatore. Evidentemente, chiunque può partecipare ed acquisirne la proprietà. Allo stato, le parti interessate dal fallimento non possono essere utilizzate. A meno di un'azione di forza che, come suggerisce Elisabetta, se trascorrono vent'anni senza nessuna rivendicazione, sarà da te, usucapito.
     
    A Marco Giovannelli e alberto bianchi piace questo messaggio.
  4. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Un po' di tempo prima rispetto a quando ho acquistato l'appartamento queste cantine sono state chiuse con catena e lucchetto dall'amministratore in quanto erano diventate dimora di alcuni senzatetto e, a quanto mi dicono i condomini di vecchia data (qualcuno ci abita da quando è stato costruito lo stabile) l'impresa costruttrice non ha mai avanzato alcuna richiesta specifica da più di 20 anni.
    Il condominio può avvalersi del diritto di usucapione?
     
  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Contatta la ditta...esiste ancora?
     
  6. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    contatta il liquidatore per sapere se nei beni messi all'asta ci sono le cantine e contemporaneamente fagli una offerta.
     
    A alberto bianchi e Elisabetta48 piace questo messaggio.
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Per poterlo usucapire occorre che venga posseduto continuativamente, senza interruzione per oltre vent'anni, il possesso sia pubblico e non sia mai stato contestato ufficialmente.
     
  8. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Purtroppo no, è questo che secondo me è il problema più grosso.
    Nella prima assemblea condominiale a cui ho partecipato (2011) era stato dato mandato ad una condomina (avvocato) di verificare la situazione e nell'assemblea successiva aveva riportato che l'impresa costruttrice era fallita e che pertanto non era possibile effettuare il passaggio di proprietà.
     
  9. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Quindi, @Gianco, l'amministratore potrebbe avanzare pretese di usucapione? Se lui e' l'unico a gestire la chiusura delle catene, e' di fatto il proprietario... pero' lui agisce per conto del condominio. Ma un condominio puo' prendere una cosa per usucapione? Questo forse risolverebbe il problema
     
  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se l'amministratore gestisce per conto del condominio, secondo me, dopo vent'anni di possesso, nel senso che lo dovete usare, il condominio lo usucapisce. Una cosa vorrei capire: la decisione di mettere la catena con il lucchetto è stata presa dal condominio?
     
  11. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Sì, almeno da quanto mi è stato riferito da qualche condomino e dall'amministratore del condominio.
    Questa cosa è avvenuta prima del 2011, cioè prima che acquistassi l'appartamento, e non so se questa decisione sia stata verbalizzata o meno.
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A Luigi Criscuolo piace questo elemento.
  13. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    In teoria dovrebbe averlo fatto la condomina-avvocatessa... Intanto che venite a capo del fallimento, cominciate a usare le cantine. Ci mettete dentro qualcosa e poi ve le prendete
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Elisabetta, avalla il mio consiglio.
     
  15. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Grazie a tutti per le info.
    Nei prox giorni ne parlerò con l'amministratore per definire come procedere e cmq per recuperare qualche dettaglio in più.
     
  16. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Riprendo questa discussione in quanto qualche giorno fa abbiamo fatto l'assemblea annuale del condominio e all'OdG c'era anche questo tema per presentare le indagini effettuate da due condomini, uno avvocato e l'altro che lavora in un ufficio notarile.

    La società intestataria di questi immobili è una srl, non è fallita e risulta ancora aperta, ma inattiva da anni.

    A livello catastale questa società risulta proprietaria delle cantine e garages che sono vuoti e che nel tempo sono stati chiusi dall'amministratore.

    L'avvocato ha inviato un raccomandata AR all'intestatario della società, ma questa non è stata ritirata. Tale persona risulta viva e vegeta ed è conosciuta dai residenti del luogo, ma di fatto sembra che non si faccia trovare.

    I problemi legati a questa situazione sono molteplici, ma soprattutto riguardano la ripartizione delle spese. Nei bilanci che finora ho visto (dal 2011) questi immobili risultano intestati erroneamente al condominio e fino al bilancio dell'anno scorso le spese di gestione sono state ripartite sugli altri condomini.
    Tale situazione blocca inoltre l'avvio dei lavori per la messa a norma dell'area seminterrata in quanto tale società è proprietaria di fatto di un 20% dei relativi locali e pertanto dovrebbe farsi carico di una bella fetta dell'importo dei lavori.

    Personalmente penso che sia stato fatto un po' di caos negli anni sia da parte del precedente amministratore condominiale che da quello attuale.
    Mi potete dare qualche consiglio?
    In alcune risposte precedenti si parla di usucapione, alla luce delle verifiche effettuate pensate che sia percorribile?
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dato per assodato che la ricerca immobiliare sia stata svolta correttamente (non semplice catasto ma Conservatoria) ed appurato che i beni siano ancora nella disponibilità della Società:
    !) Quanto all'usucapione
    - percorribile nel rispetto dei lunghi tempi e degli oneri di prova (in termini di possesso) che si dovranno fornire = soluzione tra 20 anni
    - attuabile a titolo personale e non di Condominio; nonostante alcune sentenze isolate possibiliste, il sottoscritto evidenzia come, anche dopo la riforma, Il Condominio non sia mai stato elevato al rango di sogetto giuridico e che, a seguito di tal carenza, mai potrà essere titolare di un diritto (=potranno esserlo semmai i condòmini che lo compongono)
    Quanto a cosa fare nei confronti della Società esistente:
    - uscire dal limbo scelto dai precedenti amministratori = le spese devono essere attribuite alla Società e a queste formalmente richieste
    - in caso di morosità, iniziare una specifica procedura per il recupero dei crediti non soddisfatti, indirizzando la procedura contro i beni immobili in oggetto;
    Anche in questo caso, i tempi saranno lunghi; tuttavia si avrà la certezza (se non quella di recuperare le somme) d'individuare un futuro soggetto da cui pretendere il dovuto (acquirente in sede d'incanto) e far cessare la situazione assurda troppo a lungo accettata.
    Saluti.
     
    A sergio gattinara, Elisabetta48 e alberto bianchi piace questo elemento.
  18. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo lo si può affermare dopo aver fatto sia una visura alla C.C.I.A. sia presso la Cancelleria fallimentare del tribunale.
    questo non è probante circa la titolarità della proprietà occorre fare una visura presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.
    Non hai spiegato i motivi dei problemi catastali di cui accennavi nell' O.P. che ne impediscono la vendita.
     
  19. ziosam31

    ziosam31 Membro Attivo

    Grazie infinite per le risposte.

    Per la situazione della società sono state effettuate ambedue le verifiche (CCIA e cancelleria fallimentare del tribunale).

    Per la titolarità della proprietà ci siamo limitati alla visura catastale.

    Se ho ben capito quello che ha detto la condomina-legale e la condomina che lavora presso un notaio, è che qualsiasi altra indagine ha un costo come ha un costo l'avvio di una procedura per il recupero dei soldi che finora sono stati ripartiti sui condomini.
    Con la recente assemblea è stato deliberato di calcolare l'importo preciso da recuperare (se non erro sono gli ultimi 5 anni di esercizio) per poi decidere come procedere.

    Quello che non mi è chiaro è se l'amministratore deve rispondere o meno direttamente per questa situazione.

    Per la vendita il problema è che non si riesce a parlare con il proprietario della società che possiede questi immobili.

    Ma se facciamo una segnalazione all'agenzia delle entrate pensate che la situazione potrebbe smuoversi? Dico questo perché dubito che tale società abbia pagato le varie tasse annuali (ICI, IMU).
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Questo è un vulnus non da poco!
    Prima di tutto va accertato chi sia il legittimo proprietario, diversamente qualsiasi mossa successiva si rivelerà infruttuosa ed inutile.
    Perché non eseguite una visura alla Conservatoria?
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.

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