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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    volevo chiedere come difendersi nelle vesti di venditore nel caso di una proposta di acquisto-preliminare che ha una caparra con assegno che risulta scoperto al ritiro in banca.
    im questo caso l'agenzia ha diritto alla provvigione.
    mettiamo una compravendita di 500k al 3% fa 15k + 20% di IVA quindi il venditore senza aver ricevuto nulla ha un debito di 18k nei confronti dell'agenzia. dei debiti dell'acquirente nei confronti dell'agenzia non mi interessa ................e' un truffatore.
    pazzesco.
    risulta che l'acquirente non ha beni pignorabili, lavora quando capita, non ha soldi in banca.
    ok prendere un legale ma a che serve???
    a questo punto, dato che sono sempre piu' basito perche' accadono anche queste cose.....................che controlli puo' fare un venditore per essere sicuro che la caparra sia coperta???
    Chiedere un assegno iniziale circolare per la caparra, naturalmente specificato nell'incarico conferito all'agenzia??
    fare delle ricerche sulla solvibilita' dell'acquirente prima di accettare la proposta???
    ciao e grazie
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Consiglierei di metterlo subito all' incasso e, se fosse scoperto, informare l' agenzia che nulla è dovuto mancando i presupposti della proposta/preliminare... :daccordo:
     
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    grazie.................ma ieri vari A.I. sul forum cugino, insistono dicendo che il contratto e' valido e la provvigione va pagata.
    appurato che e' un reato da parte dell'acquirente, io chiedevo cosa fare per evitare che si verifichi.
    dal momento che e' meglio non affidarsi agli avvocati.................dal momento che il saldo al rogito avviene per assegno circolare o bonifico irrevocabile e sono piu' che sicuri..................
    i pagamenti intermedi tra proposta-preliminare e rogito devono essere fatti con assegni circolari..............
    tanto vale chiedere anche la caparra con assegno circolare.
    tu che ne dici...........................e' legittimo per il venditore chiedere una caparra con assegno circolare???
    Ciao
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Le condizioni le mette il venditore e non vedo ostacoli a richiedere un assegno circolare...:daccordo:
    Ritengo pure che mancando i presupposti per rendere valida la proposta di acquisto non debba essere corrisposta la relativa provvigione.
    :daccordo:
     
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  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto


    grazie..................era quello che speravo.
    anch'io sarei d'accordo con te come logica ma purtroppo sai meglio di me che e' meglio prevenire che curare.
    ciao
     
  6. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Cavolo, il mondo dei truffatori è sempre una spanna avanti. C'è poco da fare, puoi blindare i contratti come vuoi, ma se becchi il truffatore, non c'è contratto che tenga.

    Secondo me, non l'ho mai fatto perché non avevo nemmeno mai pensato a questa eventualità, si potrebbe aggiungere nel preliminare che la provvigione viene pagata all'incasso della caparra. Poi, certamente, per somme più elevate la cosa migliore è farsi portare i circolari. Però, se ci pensi, questo non ti tutela comunque al 100%, sia perché esistono anche i circolari falsi, sia perché, quando firmi e accetti la proposta, l'assegno ancora non l'hai ricevuto. Il contratto si conclude con la conoscenza del proponente. Solo dopo tu incassi, ma nel frattempo è maturato il diritto alla provvigione da parte del mediatore.
     
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  7. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    forse si potrebbe vincolare l'affidamento dell'incarico a vendere al fatto che la provvigione verrà pagata al rogito (magari con doppia firma qualora qualcuno volesse interpretarla come vessatoria) e al versato della caparra con bonifico irrevocabile.
     
  8. walking

    walking Nuovo Iscritto

    mi chiedo se l'agenzia presentandoti un truffatore non abbia mancato nei suoi obblighi (una verifica minima su chi è questa persona che essendo un truffatore sarà già abbondantem segnalato) ... della serie : io andrei in agenzia e farei una mezza scenata "ma chi mi portate? ma come lavorate?"

    Aggiunto dopo 1 :

    altro che provvigione gli dò !!!:rabbia:

    voglio vedere se hanno il coraggio di portarti in giudizio ...
     
  9. calendulo

    calendulo Nuovo Iscritto

    Queste cose succedono molto piu' spesso di quanto si creda,ormai gli assegni nn circolari sono poco affidabili ,io chiedo sempre i circolari oppure la provvigione al rogito:sorrisone::sorrisone::amore::amore:

    Aggiunto dopo 1 :

    alcune agenzie hanno avvocati che si prestano a fare cose anche peggiori,mai essere troppo fiduciosi:^^::D:risata::risata::sorrisone::sorrisone:
     
  10. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    L'agenzia non ha obblighi nel fare controlli, nemmeno le visure, figuriamoci se controllano se ogni persona non sia insolvente, un truffatore, ecc. Del resto come potrebbero?
    Sono mediatori, la legge parla chiaro. Sono responsabili solo se hanno taciuto vizi, evizioni o altre diavolerie ai danni di una o entrambe le parti. Nel caso di buona fede (il contrario va dimostrato), maturano la provvigione a conclusione del contratto.

    Ma al di là della legge, come fai a ritenere responsabile un AI se l'acquirente è un lestofante? Siamo in Italia, il paese dei furbi, dove le leggi li tutelano a danno degli onesti. E sarà sempre peggio...
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa è una dimostrazione che il contratto si dovrebbe ritenere concluso solo con il rogito (e, quindi, con il perfezionamento della vendita) e non con l'accettazione del preliminare.

    Nel caso concreto, affinché il contratto non possa considerarsi concluso, deve risultare che la corresponsione della caparra sia considerato un elemento essenziale dello stesso. Poiché normalmente non lo è (la caparra è considerata un elemento accessorio), è necessaria una espressa previsione tra le clausole del contratto preliminare. In caso contrario, purtroppo, le provvigioni vanno riconosciute.
     
  12. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Non c'entra nulla. Il rogito sancisce il trasferimento dei beni reali. Il preliminare, in generale il contratto firmato da entrambe le parti (nella modalità proposta accettata e avvenuta conoscenza del proponente), ha effetti obbligatori. Se il contratto si concludesse con il rogito, non ci sarebbe più obbligatorietà da parte di nessuno.
    Quindi mi pare che la tua idea di cambiare l'art. 1326 c.c. non trovi riscontro concreto.

    Ragionando sempre paradossalmente (perché le leggi non spetta a noi farle), se proprio volessi cambiare la legge, ci sarebbe da modificare l'art. 1755, dicendo che il mediatore matura il diritto alla provvigione al trasferimento del bene reale (rogito). Qui, però, certamente si solleverebbe un polverone. Gli AI non sarebbero certo d'accordo, e non credo abbiao tutti i torti. Non credo che siano sempre loro l'origine di tutti i mali: un esempio è questo caso.

    Ad ogni modo, puoi pattuire tu, nel tuo preliminare, che le provvigioni verranno date solo al rogito, giusto per evitare sorprese (sempre che l'agenzia sia disponibile, ovviamente).
     
  13. calendulo

    calendulo Nuovo Iscritto

    Io ho sempre sostenuto e sosterro' che la mediazione va pagata al rogito contestuamente al saldo:)
    solo allora si e' esaurito il lavori di AI
    Nn essere daccordo vuol dire nn tenere in considerazione che il cliente venditore ha diritto ad essere seguito fino alla effettiva vendita:applauso::applauso::applauso::applauso:
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il momento in cui si considera concluso il contratto è solo una convenzione e come tale nulla vieta che possa essere modificata cambiando il contenuto del codice civile.

    Se ci pensi bene, ogni volta che c'è da cambiare qualcosa troverai qualcuno che si inalbera perché su certe norme ha delle rendite da posizione. Ma se questa considerazione deve cambiare qualsiasi tipo di cambiamento, allora io non ci sto.

    A mio modo di vedere, spostare il momento in cui sono dovute le provvigioni all'AI è una modifica di buon senso che impedirebbe una buona parte di comportamenti truffaldini (e non mi riferisco, ovviamente, ai soli AI, ma a tutte le parti coinvolte). Probabilmente spingerebbe anche gli AI a selezionare meglio la propria clientela ed a proporre affari di migliore qualità. Un AI serio e onesto non dovrebbe avere problemi ad accettare questa condizione. Quelli scorretti, invece, si arrabbieranno perché avranno meno strumenti per truffare venditori ed acquirenti.

    Io la vedo così. Ovviamente non possiedo la verità assoluta, ma una forte convinzione sì.

    impedire (errata corrige)
     
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  15. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Ma io non ho nulla in contrario, anzi... Solo che la tua è una considerazione che esula dall'attuale contesto legislativo. Questa è la legge che ora abbiamo, e questo è quello che puoi fare.

    La legge (attualmente) non dice questo. Anche io potrei essere d'accordo con te, come tu dici, è una convenzione. ma finché la legge dice diversamente, non puoi fare di testa tua.

    Aggiunto dopo 1 :

    PS: non ho nulla contro il cambiamento! Ma fino a quando le cose stanno così, mi adeguo alle leggi vigenti.
     
  16. calendulo

    calendulo Nuovo Iscritto

    Quello che dici e' corretto ,ma nn dimentichiamo la la legge attuale consente che le parti ,in autonomia contrattuale,possano consensualmente decidere di derogare al pagamento al compromesso e spostarlo al rogito:applauso::applauso::applauso: in accordo alla legge attuale:sorrisone::sorrisone:
     
  17. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    non pensavo tanto interesse alla discussione ma mi fa solo piacere.
    diciamo che siccome il problema e' reale...........acquirente squattrinato ma agenzia inflessibile a ricevere lo stesso la provvigione credo che la cosa migliore sia l'assegno circolare come caparra, clausola specificata nel'incarico dato all'agenzia che ti vende casa insiema alla clausola che si deve far inserire nella proposta di acquisto-preliminare prima di consegnarla al venditore per accettazione ..................
    che il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento. ..................
    suggerito da un A.I. onesto.
     
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  18. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Certo certo, ma lo devi specificare. In mancanza, vale l'art. 1755 c.c.
     

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