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  1. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,
    Vorrei sapere meglio come viene regolato il diritto sulla caparra confirmatoria,
    mi spiego ha questa delle limitazioni di tempo? o meglio se devo effettuare un rogito a distanza di ad. esempio 5/6 anni con un contratto di caparra confirmatoria che impegni le controparti al futuro acquisto, è legalmente riconosciuta tale prospettiva? O la caparra confirmatoria è regolata dal c.c. con delle limitazioni temporali per le quali al venir meno di un tempo X per legge la legalità della caparra confirmatoria vene meno per i termini troppo lunghi(nell'esempio a 4/5 anni dal rogito)????
    Inoltre è possibile (senza considerare la caparra con multa penitenziale), far valere il diritto di rispetto dei patti di compravendita a 4/5 anni(come nell'esempio) nel caso ci fosse il ripensamento da parte del venditore di cedere il bene e rogitare l'immobile all'acquirente????La legge tutela l'acquirente solo con la restituzione della caparra aumentata del suo doppio o è tutelato con l'obbligatorietà da parte del venditore di cedere il bene al compratore?
    Quali tutele consigliate di adottare a riguardo per il futuro acquirente?
    Grazie
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    4/5 anni sono un lasso di tempo lungo, pensa solo alla malaugurata ipotesi di un premorienza di una delle due parti. detto ciò solo per raffigurarti le infinite difficoltà e variabilità che una vicenda di compravendita, spalmata nel tempo, potrebbe avere.
    La caparra confirmatoria resta valida nel tempo e ti tutela in caso di ripensamento della controparte venditrice. Se il venditore non avesse più intenzione di vendere tu hai due strade, o richiedere la restituzione della caparra doppia oltre ai danni, o richiedere l'esecuzione forzata della compravendita. Purtroppo i tempi della giustizia, mal si concertano con le compravendite, perchè se tu chiedessi una esecuzione forzata e il tuo venditore si difendesse in tribunale, le cose si trascinerebbero 7- 10 anni, risultando, in pratica una non commerciabilità del bene.
     
    A geronimo221 e mircalla piace questo messaggio.
  3. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    Guru ti ringrazio,
    allora per ovviare alla eventuale(scongiurata) premorienza cosa sarebbe legalmente da farsi per tutelare il futuro acquirente che magari intanto ci vive in quella casa e paga un affitto avendo dato una caparra confirmatoria,?Quale calusola valevole legalmente consiglieresti di immettere su un contratto per caparra confirmatoria?
    domanda bis: ma gli eventuali canoni mensili possono essere considerati caparra da accumularsi alla già versata in fase di scrittura della caparra confirmatoria? e qui la domanda sorge spontanea, verrebbero considerati ai fini del calcolo del doppio da rendersi in caso di inadempienza di vendita da parte del venditore?
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Cara comasca, non ho compreso perfettamente. Tu sei l'acquirente in locazione?? Comunque sia sul preliminare scritto, immagino che si sia fatto riferimento ad un contratto di locazione esistente o fatto ad hoc, ma comunque sia un canone regolarmente denunciato non diverrà mai incremento di caparra confirmatoria. Alle volte si cerca di agevolare un conduttore che desidera acquistare e si organizza una clausola di opzione all'acquisto di un immobile di €*xyx e si precisa che se opterà per l'acquisto entro 12 o 24 mesi, i canoni di locazione versati sino a quella data, verranno computati ad acconto prezzo di xyx.
    Quindi la caparra confirmatoria resta quella pattuita in sede di scrittura di preliminare e comunque, per sgomberare i dubbi, in caso di premorienza, gli eredi sono obbligati a rendere esecutivi i patti del de cuius presi in vita.
     
  5. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    Scusa :confuso:Giacomelli Adriano, ma ti ho chiamato Guru solo perchè leggendo in fretta l'avevo scambiato per il tuo nick!!!
    Intanto grazie, e ti preciso che ipotizziamo di dover pattuire con un propietario l'acquisto futuro del suo immobile ma che dia tempo 4/5 anni al futuro acquirente per aprire mutuo e rogitare...intanto pero' chiederebbe una caparra confirmatoria con la promessa di acquisto futura allo scadere dei 4/5 anni,ora intanto il futuro acquirente si impegna a versare mensilmente dei canoni pari ad esempio a 1.200 che poi gli verranno valutati ,assieme alla caparra confirmatoria, e decurtati al prezzo di vendita pattuito all'atto della promessa di acquisto.
    Ora si andrebbero a stipulare che tipo di contratto affinchè si possa affermare di diritto che tali versamenti tutti verranno valutati e computati per l'acquisto e il rogito? 2 contratti distinti?Se si quali a miglior tutela anche per l'acquirente nei casi in cui trascorsi tali anni il proprietario non decida poi di non vendere più ecc.ecc.???
    Come si regolerebbero anche gli eventuali rimborsi ? spese per agenzie ecc?

    Alle volte si cerca di agevolare un conduttore che desidera acquistare e si organizza una clausola di opzione all'acquisto di un immobile di €*xyx e si precisa che se opterà per l'acquisto entro 12 o 24 mesi, i canoni di locazione versati sino a quella data, verranno computati ad acconto prezzo di xyx.


    Il contratto di locazione che citi è fattibile? è regolato da quali normative ? Inoltre i mesi di locazione possono essere stabiliti dalle parti?

    Inoltre Meglio una confirmatoria o caparra confirmatoria con penitenziale? I pro e i contro tra le due formule quali sarebbero?
     
    A MariaKiara piace questo elemento.
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nessun problema, ti ho chiamato comasca per la simpatia che ho per quei posti, ma veniamo al tuo caso:
    Allora, la caparra confirmatoria, è l'obbligazione a rendere doppia la caparra, ovvero quell'acconto denominato caparra confirmatoria, che si versa al momento di un preliminare (ti consiglio assolutamente di farne uno registrato da un Notaio, proprio in considerazione dei tempi lunghi. Il Notaio sceglilo tu e consigliati con lui, a prescindere dai miei consigli che ti espongo) Nel preliminare puoi versare una caparra confirmatoria di un valore del 10/15% che resta la sola caparra confirmatoria. Nel preliminare chiarirete che tutti i canoni versati nei prossimi 4/5 anni, diverranno acconto prezzo al momento dell'atto definitivo da fissare entro e non oltre il Dicembre 2016 ? (Se fossi il venditore, ti direi che ti tengo buoni i canoni, defalcati dalle tasse!) Se invece opti per una caparra penitenziale, essa è una cifra determinata, per esempio € 30.000,00 che non viene raddoppiata ma resa eventualmente o trattenuta dal venditore in caso di tuo ripensamento.
    Il contratto d'affitto non deve riportare pattuizioni che non siano solo quelle del canone, le vere pattuizioni inerenti la comravendita vanno inserite nel preliminare di vendita.
     
  7. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto


    La caparra diverrebbe doppia da rendere nel caso di inadempienza alla vendita da parte del venditore giusto?
    Registrandone l'atto che spese devono essere considerate? tasse ecc. eventuale % agenzia?
    Tale caparra può essere considerata acconto da defalcarsi all'atto rogito giusto?

    Il preliminare va redatto in 1 atto separato dalla caparra confirmatoria?

    Mi spiegheresti meglio questo punto? Cosa intendi?



    Quindi che tipo e quanti contratti devono essere redatti per tale soluzione?:
    1)caparra confiramatoria? (meglio da € ....?)
    2) per i canoni dei 4/5 anni che devono considerarsi acconti da defalcare (al prezzo di vendita stabilito oggi) insieme anche alla caparra(da defalcarsi)?
    3)contratto d'affitto? lo stesso è da redigersi vero?


    Che validità tutelare ha il preliminare di vendita per l'acquirente, considerando tali prerogative di pseudo affitto?
     
  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mettiamo un po' d'ordine alle cose:
    I costi di provvigione dell'agenzia, se c'è sono quelli pattuiti e da pagare, di norma, alla stipula del preliminare.
    La registrazione del preliminare è una spesa che dipende dai valori catastali dell'immobile, solo per puro esempio diciamo che la casa valga 300.000,oo e in base ai suoi valori catastali aggiornati da pagare al Noatio possa esserci 1.000/2.000€ che poi in parte recupererai alla stipula dell'atto definitivo.
    La caparra verrà poi defalcata, di fatto, dal prezzo di saldo, anche se con un meccanismo non automatico, ma di fatto andrà defalcato.
    Il preliminare è un'unico atto che potresti redigere dal tuo Noataio di fiducia e che riporterà il prezzo pattuito della casa, €*300.000,00 la caparra di €*50.000,00 con gli esatti estremi dell'assegno che verserai, banca n° conto ecc.. e verrà registrato e datoti una copia. In quel atto, troverete il modo di scrivere che i futuri canoni che verserai andranno ad essere contabilizzati ad acconto prezzo (300.000,00) al momento che arriverete all'atto definitivo di compravendita davanti al Notaio.

    Veniamo al punto più delicato, i canoni in acconto pagamento, se come immagino volevate versare una cifra di €*1200 in contanti da addebitare a pagamento della casa, non è più un contratto d'affitto regolarmente registrato ma una forma di pagamento a rate della casa. Perchè se invece sottoscrivete un contratto d'affitto, il tuo locatore, se incassa € 1200 mese, di netto non potrà contabilizzarti € 1200 se su quella cifra deve pagare le tasse.
     
  9. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto


    Intanto grazie mille della cortesia e disponibilità.
    Intanto mi iene da chiederti ai fini "contrattuali" se non è un contratto d'affitto ,ma sono acconti dilazionati , "l'acquirente promesso" che tipo di titolo avrà mentre vive in quella casa? che diritti e doveri avrebbe? es: spese per eventuali scarichi che si presentano difettosi,o si guasta la caldaia ecc.ecc. Chi risponde in questi casi?
    E ai fini fiscali tali somme dilazionate come verranno calcolate e considerate ai fini di eventuali detrazioni ecc.?

    Meglio caparra confirmatoria o caparra penitenziaria per acquirente?
     
  10. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nel preliminare il venditore ti darà l'uso della abitazione a fronte delle regolari rate di pagamento di € 1200 al mese. Quindi sei in casa che non è ancora tua ma che il venditore deve garantire funzionante ed efficiente. Le spese ordinarie sono a tuo carico, le straordinarie a carico del venditore, come fossi in locazione. Se invece vuoi un contratto d'affitto, esso risulterà difficile da detrarre dal prezzo acquisto.
    Meglio caparra confirmatoria per te che acquisti. Se il venditore avesse dei ripensamenti ti deve il doppi della tua caparra versatagli al preliminare.
     
  11. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    Molto chiaro grazie.
    Oltre al doppio della caparra l'acquirente che si vede ledere il suo diritto all'acquisto, ha diritto a rivolgersi al Giudice per pretendere la vendita del bene ma anche i danni morali ecc? Confermi quanto detto?

    Le rate pagate come le si considera fiscalmente quindi?
    Cosa faresti necessariamente inserire a tutela ulteriore per l'acquirente? Affinchè non si ritrovi poi con sorprese spiacevoli e malauguratamente non menzionate negli accordi?
     
  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    l'incasso della doppia caparra non ti inibisce il diritto di richiedere i danni patiti, il fatto di non aver acquistato un'altro immobile, il fatto che hai acquistato mobili adatti a quella casa e adesso...., il fatto che hai fatto amicizie in quel quartiere e adesso... ecc..

    Nel preliminare converrete che verserai la caparra confirmatoria per es: 50.000,00 e € 1.200,00 al mese a partire dal I° giugno 2011 e che quindi annualmente € 14.800,00 che al momento dell'atto definitivo da perfezionarsi entro e non oltre il 20 Dicembre 2015 verranno contabilizzati ad acconti versati sul conto prezzo già ora fissato in €*300.000,00.
     
  13. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    dimenticavo

    Scusa ma al doppio della caparra verranno aggiunti anche tutti i canoni versati e raddoppiati da rendere all'acquirente che si vede precludere il diritto di acquisto?

    Questi eventuali diritti li si può far valere senza che vi siano esplicitamente inserite nel contratto preliminare (da registrarsi giusto?) le clausole risarcitorie? Inoltre se fosse il futuro acquirente a dover rinunciare all'acquisto cosa gli accadrebbe oltre a perdere i soldi fino ad allora versati?caparra+ mensilità?




    Ottimo,ma se fosse l'acquirente a dover recedere dall'acquisto dopo i 4/5 anni cosa gli verrebbe imputato con questa formula di caparra confirmatoria? Perderebbe tutti i soldi versati fino a quel momento+caparra e + quelli alla scadenza dei 4/5 anni? BASTA? o vi sarebbero altre spese accessorie non menzionate? ad esempio se l'inquilino avesse adottato delle modifiche alla casa cosa accadrebbe?

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    L'ICI quindi dovrà pagarla il proprietario venditore fino all'atto del rogito giusto? seguendo questa formula confirmatoria +canoni ecc
     
  14. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    A) Acquirente recede perde tutti i soldi
    B) Venditore recede, rende doppia caparra e acconti, o lo si obbliga giudizialmente ad una vendita forzosa
    C) se chi occupa l'immobile, esegue modifiche con o senza il consenso del proprietario, non viene rimborsato e al limite può essere chiamato al pristino dello stato originale dei luoghi
    D) L'ICI è a carico del proprietario ufficialmente, si possono fare pattuizioni di rimborso.
     
  15. lala00

    lala00 Nuovo Iscritto

    Per acconti intendi le somme fino a quel momento versate? e cioè le mensilità per intero o raddoppiate anch'esse?
    La forzata vendita la si puo' richiedere sono in caso di caparra confimratoria? ma non la si può pretendere in caso di caparra penitenziaria giusto?Mi confermi?



    A meno che le modifiche apportate siano preventivamente concordate e firmate dalle parti senza che si debba poi(in caso di rinuncia all'acquisto) ripristinare le modifiche apportate allo stato originario?????
     
  16. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    Per tutelare le parti, ma soprattutto l'acquirente, visti i tempi lunghi, il contratto preliminare oltre che registrato va anche trascritto.

    Si consiglia di fare tutte le operazioni necessarie presso un notaio (quello che poi rogiterà) che è anche l'unico che può trascrivere l'atto.

    Silvana
     
  17. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Quesito I° Caparra confirmatoria doppia, canoni mensili resi e non raddoppiati. Richiesta di vendita forzosa è sempre possibile, in tutti i casi.

    Quesito II° Modifiche concordate e sottoscritte dalle parti non sono, normalmente rimborsabili, salvo pattuizioni differenti, ma non sono da demolire a fine rapporto.
     

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