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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    L'agenzia immobiliare mi ha inviato via fax un contratto di caparra confirmatoria nella quale la stessa scrive:
    -tale assegno viene trattenuto dalla...agenzia immobiliare.....e verrà consegnato al venditore solo ed esclusivamente contestualmente alla firma del preliminare di compravendita da stipulare presso notaio.....
    Nel caso di mancata accettazione Vi impegnate(riferito all'agenzia immobiliare)a restituire immediatamente l'assegno lasciato oggi in deposito.

    La sostanza è che detto assegno si tramuta nel prezzo pagato al preliminare di compravendita.

    Quindi la caparra funge anche da prezzo pagato al preliminare.

    Comunque il contratto di caparra confirmatoria è stato firmato dall'acquirente e viene richiesta la firma del venditore per accettazione.

    Già ma il venditore NON ha in mano l'assegno della caparra,che lo trattiene l'agenzia immobiliare.

    Non mi è mai capitato una caparra confirmatoria SENZA caparra consegnata al venditore.

    Non so cosa fare.

    Io opterei per dare SOLO un assenso verbale di accettazione della vendita,ma NON apporre alcuna firma su questo strano contratto di caparra

    Che ne pensate?
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno Key,
    la proposta è stata formulata in modo tale da indurre le parti a rinforzare gradualmente il vincolo, step by step.
    Non ho davanti a me il testo contrattuale, quindi andrò a naso tenendo conto della prassi delle vendite immobiliari.
    Alla accettazione della proposta di acquisto (trattandosi di beni immobili, essa deve rivestire la forma scritta e non può essere manifestata verbalmente) sorge un primo vincolo: le parti si sono reciprocamente impegnate ad addivenire alla stipula del contratto preliminare.
    Generalmente le proposte stabiliscono che l'assegno consegnato dall'acquirente, che al momento della stipula del preliminare diverrà caparra confirmatoria (unitamente ad una ulteriore somma, in genere questo viene previsto), verrà comunque trattenuto dal venditore qualora l'acquirente rifiutasse di stipulare il preliminare.
    Non so se la proposta che hai ricevuto contiene qualche pattuizione al riguardo (ad es., come viene qualificato l'assegno al momento della consegna e sino a che rimane in possesso dell'agenzia).
    In sostanza, per fugare i tuoi dubbi e sperando di aver ben compreso il quesito, è corretto accettare per iscritto la proposta ed andare al preliminare, sapendo che, qualora la trattativa verrà interrotta ingiustificatamente dall'acquirente, questi perderà l'assegno versato che ti verrà consegnato e che tu potrai incassare.
    Naturalmente quanto ho scritto deve essere valutato con cautela, non avendo letto il testo contrattuale....
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Avvocato
    L'assegno io non l'ho mai visto.
    Ne c'è scritto il numero sul contratto di caparra confirmatoria.
    Solo che è tratto dalla banca tal de tali.
    Fatto sta che firmando un contratto di caparra confirmatoria,senza aver incassato l'assegno,il contratto resta valido.
    Non si perfeziona con l'incasso della caparra.
    Quindi eviterei di firmare un simil contratto,che mi vincola,senza aver incassato la caparra.
    Tanto più che che l'agenzia immobiliare mi consegnerà l'assegno SOLO ed ESCLUSIVAMENTE contestualmente alla firma del preliminare dal notaio.
    Così è scritto sul contratto inviatomi via FAX.
    Quindi così com'è il contratto di caparra,se l'acquirente NON si presenta dal notaio al preliminare,io NON prendo NULLA.
    L'agenzia lo trattiene,lo strappa,etc.
    Forse farsene inviare una copia via FAX o mail.
    Ma cambia poco...
    Invece SE NON SI presenta il venditore,che comunque ha firmato il contratto di caparra con la clausola suscritta,l'acquirente potrebbe intentare comunque una causa di risarcimento danni,pur se il venditore NON ha incassato la caparra.

    Sbaglio?
     
  4. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Difficile risponderle senza aver letto il documento.
    Certo è che il 99% delle proposte di acquisto immobiliare prevedono che l'assegno consegnato alla presentazione della proposta (che lei chiama contratto di caparra) venga trattenuto dal venditore se poi il compratore rifiuta di addivenire alla stipula del preliminare.
    Strano che nel suo caso si sia adottata una formula diversa.
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie Avvocato
    Motivo:non vogliono pagare nulla al preliminare.
    Nulla vieta di fare un preliminare che preveda come pagamento la sola caparra confirmatoria gia'pagata.
    Certo accettare un contratto di caparra SENZA caparra vetsata al venditore suons strano.
     
  6. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Certamente è lecito, ma non concretamente ipotizzabile, un preliminare senza che vi sia una congrua integrazione della (piccola) caparra versata al momento della presentazione della proposta.
    Mi perdoni, ma se lei ha messo in vendita l'immobile avrà anche una idea delle modalità di pagamento ed il mediatore non può non tenerne conto quando assiste il compratore nella formulazione della proposta.
    E' lei la parte venditrice ed è lei che deve avere in mano la negoziazione.
     
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    L'intermediatore,agenzia immobilare NON ha un mandato da me sottoscritto.
    E unilateralmente mi ha inviato via fax appunto una proposta unilaterale di acquisto.
    Sta solo a me accettarla.
    Ovviamente non avendo un mandato da parte venditrice e'propensa a tutelare solo la parte acquirente.
    Non ha senso pertanto che l agenzia immobiliare trattenga l'assegno di caparra confirmatoria fino alla contestuale firma del preliminare.
    Non ha senso che io firmi per accettazione il relativo contratto di caparra confirmatoria inviatomi via fax,senza la contestuale consegna dell'assegno.
    Al massimo se decido di accettare ka proposta entro il termine fissato nel contratto di caparra,posso acconsrntire,solo vetbalmente,di recarmi dal notaio a firmare il preliminare.
    Addirittura l'agenzia immobiliare cosi opetando Non puo'ptetendere la sua provvigione che in genere e'conseguente all'incassi della caparra confirmatoria da parte del venditore,comunque liquidata prima del preliminare.
    Oddio una simile stranezza non mi era msi capitata.
    Grazie Avvocato
     
  8. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Fattispecie del tutto particolare, pensavo infatti che fosse lei ad aver contattato l'agenzia per ricercare soggetti interessati all'immobile.
    a questo punto tutto cambia.
    non le consiglio di arrivare direttamente al preliminare, bensì apportare alla proposta tutte le modifiche ritenute necessarie per la sua tutela (se del caso, facendosi assistere dal suo professonista) ed inviarle all'acquirente per accettazione.
    in questo modo arriverete al preliminare avendo già posto le basi per i successivi step negoziali. Perdoni gli eventuali errori, ma le ho risposto dal palmare...
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie infinite
     
    A Avvocato Luigi Polidoro piace questo elemento.
  10. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Gent.mo avv. Polidoro,
    io sono invece un acquirente che ha firmato una proposta di acquisto dove si recita:
    "L'assegno di xxxxxx è versato a titolo di caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.) e verrà consegnato ai venditori al momento della firma del preliminare di compravendita.
    Alla stipula del preliminare di compravendita all'agenzia immobiliare verrà corrisposto un compenso provvigionale dell'1,5% sul prezzo dell'immobile."
    Quanto ad euro xxxx saranno versate al momento del preliminare di vendita da imputarsi in conto prezzo come caparra confirmatoria (art.,1385 c.cc.)........"

    I venditori non si sono presentati al compromesso e poi al rogito, perchè hanno nel frattempo venduto ad altri.

    A parte rivalermi sui venditori, la mia domanda è relativa al diritto dell'agenzia di richiedermi il pagamento del suo compenso.

    Io mi sto rifiutando di pagare, e loro mi hanno annunciato l'intenzione di fare ingiunzione per la riscossione coattiva del credito.

    Lei cosa ne pensa?

    Cordiali saluti,
    Paola Francesca Giua
     
  11. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Se la proposta è stata accettata, l'agenzia ha espletato l'incarico, pertanto in astratto può richiedere il proprio compenso.
    Lei quindi dovrà chiedere ai venditori il risarcimento del danno anche sotto questo profilo.
    Ciò in linea generale.... è naturale che una valutazione della vicenda concreta non può prescindere da un esame diretto della documentazione.
     
  12. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La ringrazio per la risposta.

    Nel sottoscrivere la proposta di acquisto, questa sospensione del passaggio di denaro ai venditori rispetto al compromesso era stata da me richiesta proprio per uscirne indenne da una eventuale non conclusione dell'affare.

    Deduco invece dalla sua risposta che:
    1) anche se l'incasso dell'assegno è stato subordinato al compromesso (quindi la somma non avrebbe ancora assunto la qualifica di caparra confirmatoria), l'affare è da ritenersi comunque concluso
    2) la clausola relativa alla corresponsione della provvigione subordinata al compromesso non è da intendersi come sospensiva rispetto alla maturazione del diritto.

    Giusto?
     
  13. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    La clausola relativa la qualificazione dell'assegno (caparra solo alla firma del preliminare) regola i rapporti fra parte acquirente e parte venditrice, ma non incide sul rapporto con il mediatore.
    Il mediatore ha diritto alla corresponsione della provvigione se l'affare è concluso.
    Vi sono due correnti di pensiero.
    La prima, secondo cui l'accettazione della proposta configura la conclusione dell'affare e fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
    La seconda, invece, ritiene necessario distinguere fra semplici "minute o puntuazioni" e "vincoli effettivi": alcune proposte accettate sono sostanzialmente equiparabili ad un contratto preliminare (seppure prevedano la successiva stipula del compromesso), quindi integrano la conclusione dell'affare; altre proposte, invece, se accettate non svolgono effetti pregnanti quali la conclusione di un preliminare, quindi non integrano la conclusione dell'affare e conseguentemente il mediatore non può pretendere la corresponsione della provvigione.
    Alcune sentenze aderiscono al primo orientamento, altra la secondo.
    Anche aderendo al primo orientamento, capire se l'accettazione della proposta ha integrato una semplice minuta, oppure no, è impossibile senza aver letto il testo; si tratta dello snodo centrale della consulenza legale, perché da esso discendono poi tutte le scelte successiva in tema di strategia difensiva (resistere alla pretesa del mediatore, cercare soluzione di compromesso, pagare per poi rivalersi interamente sul venditore).
     
  14. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il testo lo allego di seguito.
    Gentilissimo se ha la pazienza di leggerlo.
     

    Files Allegati:

  15. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Comprenderà che la interpretazione dello specifico testo contrattuale è attività di consulenza in senso stretto, che esorbita dal mero consiglio (tipico del forum).
    Il mio consiglio è quello di rivolgersi ad un legale di sua fiducia, affinchè questi possa assisterla nella individuazione della linea difensiva più opportuna.
     
  16. giua_p

    giua_p Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La ringrazio.
    Cordiali saluti.
     
  17. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Si figuri.
    Le faccio un grande in bocca al lupo.
     

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