1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. makiss74

    makiss74 Nuovo Iscritto

    Sto cercando di acquistare un immobile a Bologna. Tecnocasa mi propone di fare proposta di acquisto con caparra confirmatoria di 5000 euro. Cosa comporta? Se ci fosse un qualche problema e non dovessi più procedere all'acquisto ci rimetterei i soldi? E se la banca non concedesse il mutuo? e se fosse il venditore a non accettare la proposta? :triste: sono un po' preoccupata....
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, nesun problema e quanto prospettatoti è usuale consuetudine, per avvicinare te "potenziale acquirente" al " potenziale venditore".
    E' chiaro che tu, compilando la proposta manifesti una volontà, concreta, ad acquistare e a comprova della tua volontà, versi un assegno di € 5.000 che da peso alla tua volontà manifestata nella proposta, dove specificherai il prezzo che intendi pagare la casa, i tempi a te necessari per arrivare all'atto definitivo di acquisto, e le modalità di pagamento che intendi adottare.
    Vediamo ora i passi successivi:
    A) Il compratore non accetta la tua offerta, perchè troppo bassa, se tu non rilancerai, l'assegno ti viene reso e tu sei libera.
    B) La casa ha dei problemi di qualunque genere, ma comunque addebitabili alla proprietà, non si conclude la compravendita e tu rientri in possesso dell'assegno.
    C) Tu, nella proposta, specificherai che la conclusione della trattativa, rimane subordinata al fatto che l'Istituto bancario di tua fiducia, ti conceda il mutuo, (La tua banca, manderà un suo perito di fiducia a stimarla e automaticamente eseguirà un'indagine sulla regolarità dell'immobile)
    D) Tu, dopo aver firmato la proposta, trascorsi 15/30 gg, avessi un irragionevole raptus e non volessi più acquistare la casa, -cambi idea - perderesti l'assegno di € 5.000, che verrebbe trattenuto a fronte della tua "inadempienza"
     
    A Marco Costa piace questo elemento.
  3. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    condivido quanto scritto da Adriano ...
    un semplice consiglio che va attuato per qualsiasi contratto si firmi.... leggi bene il modulo della proposta di affitto e fai aggiungere le clausole che ti ha elencato Adriano nel caso non fossero inserite nella medesima
    cordiali saluti Marco
     
  4. makiss74

    makiss74 Nuovo Iscritto

    grazie infinite per le informazioni :p
     
  5. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    affitto????
    oltre a perdere la caparra confirmatoria, makiss74, potrebbe anche essere costretto all'esecuzione
    forzata del contratto.............ai danni.....................etc etc

    Aggiunto dopo 1 ....

    5000 euro su un totale di quanto???
    Io come venditore non accetterei mai una caparra inferiore alla provvigione dell'agenzia.
    meditate, meditate.
     
  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    lapsus froidiano ...trattando sempre di affitti ho sostituito erroneamente il termine "Acquisto"
    spero Makiss74 abbia compreso ugualmente


    Con le clausole citate da Adriano inserite nella proposta di ACQUISTO e controfirmate dalle parti ? ?
    mi sembra ci siano troppi ecc ecc .. nella tua tragica visione

    .... be' essendo in un libero paese ogniuno puo' valutare come crede le situazioni le offerte e scegliere di conseguenza ;)
    saluti Marco
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    Allora caro il mio Marco se io accetto una caparra confirmatoria inferiore alla provvigione e se l'acquirente si ritira io devo pagare lo stesso la provvigione anche non avendo nessuna colpa.
    ti faccio un piccolo esempio cosi' prima di giudicare se io sono tragico rifletti.
    su un immobile da 300k se mi danno 5k euro di caparra confirmatoria significa che io al 3% devo 9000 euro di provvigione. ( + IVA 20%) che fa 10.600 euro.
    se l'acquirente si ritira dopo avermi dato solo 5k euro signiifica ch io devo sganciare altri 5.600 euro di tasca mia.
    la beffa oltre al danno.
    quindi e' logico che gli A.I. dicano all'acquirente ma si' versa solo 5k euro, a loro che gliene frega, tanto la provvigione e' assicurata e gli a.i. non informano di questi rischi.

    Aggiunto dopo 3 minuti ....



    Allora caro il mio Marco se io accetto una caparra confirmatoria inferiore alla provvigione e se l'acquirente si ritira io devo pagare lo stesso la provvigione anche non avendo nessuna colpa.
    ti faccio un piccolo esempio cosi' prima di giudicare se io sono tragico rifletti.
    su un immobile da 300k se mi danno 5k euro di caparra confirmatoria significa che io al 3% devo 9000 euro di provvigione. ( + IVA 20%) che fa 10.600 euro.
    se l'acquirente si ritira dopo avermi dato solo 5k euro signiifica ch io devo sganciare altri 5.600 euro di tasca mia.
    la beffa oltre al danno.
    quindi e' logico che gli A.I. dicano all'acquirente ma si' versa solo 5k euro, a loro che gliene frega, tanto la provvigione e' assicurata e gli a.i. non informano di questi rischi.
    e per finire anche con le clausole suggerite dal nostro amico comune...................io venditore se tu acquirente ti ritiri posso obbligarti all'esecuzione forzata del contratto.
    questo e' l'abc della caparra confirmatoria.
    sicuramente mi lasci senza parole.
    agli acquirenti bisogna informarli.........................bene.
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    correzione:
    devo PRENDERE 9000 euro + IVA al 20% = 10.600 euro.
    Io ragiono come venditore e per questo dico MAI accettare una caparra confirmatoria inferiore alla provvigione degli A.I.
    Certo che poi siamo in un paese libero..............................dove chi puo' cerca di fregarti, quindi molto meglio informarsi prima.
    bene.
    c'e' chi ti informa su certi rischi e chi no.
     
  9. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusate ma state confondendo le cose:
    A) Il sig. Tizio fa una proposta di acquisto tramite agente immobiliare versando MILLE euro.
    B) L'agente immobiliare conserva l'assegno a garanzia
    C) Caio, il venditore accetta l'offerta e trattiene a garanzia i MILLE Euro in conto anticipo pagamento
    D) Tizio, rinuncia di sua volontà all'acquisto e perde i MILLE euro.
    Ora se l'intermediario, resposabile di aver trovato il cliente Tizio (cliente inaffidabile e che ha fatto perdere tempo a tutti) chiedesse l'intermediazione, non solo sarebbe sconveniente ma al massimo potrebbe vantare la provvigione sui MILLE euro incassati e giammai sul prezzo di vendita richiesto che non è stato incassato.
     
  10. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Ammetto di essere piu' o meno esperto di affitti commerciali e di acquisti tramite aste , ma non sulle compravendite tramite agenzie ...... ma mi pare assurdo che il venditore sia obbligato a pagare la provvigione all'agenzia anche quando il potenziale acquirente si ritira (sia se obbligato a lasciare al venditore la caparra .... sia che possa ritirare la caparra in base al non verificarsi di certe condizioni inserite nella promessa di acquisto)
    attendo utili delucidazioni su questo punto anche che sconfessino quanto da me ritenuto assurdo
    saluti Marco ;)

    Condivido al 100%
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    LA CAPARRA CONFIRMATORIA (art. 1385 C.C.)

    La caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 C.C. è la somma di denaro versata all'atto del compromesso in acconto al saldo finale. Se chi ha versato la caparra risulta inadempiente, il venditore può decidere se limitarsi a trattenere tale cifra liberando la controparte da ogni obbligo o ricorrere al Giudice per ottenere l'esecuzione coatta del contratto. Se invece è il venditore ad essere inadempiente, l'acquirente ha il diritto alla restituzione del doppio di quanto versato, fermo restando anche in questo caso il diritto a ricorrere al Giudice per l'esecuzione forzata del contratto.

    Aggiunto dopo 8 minuti ....

    per adriano giacomelli.................. e anche per marco costa
    scusate ma non funziona bene il mio computer e adesso non posso usare il rispondi citando..................
    allora io ho detto che se il venditore accetta una caparra confirmatoria inferiore alla provvigione dell'agente e poi l'acquirente si ritira .....................entrambi sia acquirente che venditore devono pagare all'agenzia la provvigione pattuita.
    su questo non ci piove.
    quindi peggio per l'acquirente che si ritira...................mica e' colpa dell'agenzia e ha ragione a pretendere la provvigione anche perche' nel momento in cui la proposta e' stata firmata dal venditore e' diventato un preliminare e in quel momento l'agente ha diritto alla provvigione.
    tutta intera.
    per il venditore che non ha nessuna colpa deve aggiungere se ha preso solo 5k euro anche gli altri di tasca sua.
     
  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Scusa ma siamo su due piani distinti, la proposta non è un preliminare. La proposta esce dalla logica che tu esponi, che è giusta, ma che riguarda un accordo ormai raggiunto e dettagliato come un preliminare.
    La proposta è solo uno strumento che l'agenzia può incoraggiare a fare, per avvicinare le due parti interessate, solo con la determinazione del prezzo, dei tempi si arriva a fissare l'accordo e l'automatico diritto alla intermediazione.
     
  13. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    stai sbagliando e di grosso......................scusami con tutto il rispetto.
    la proposta di acquisto e' gia' un preliminare nel momento in cui il venditore accetta la proposta e portato a conoscenza del proponente. (acquirente).
    vedi le varie sentenze di cassazione di aprile 2009.
    Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009

    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    una proposta che rimanda alla data del rogito e' un contratto valido.
    una proposta di acquisto dove si cita che ci si da' appuntamento alla stesura di un preliminare e'un contratto NULLO.
    Molti dubbi ...............anche se si rimanda ad una scrittura integrativa ma se si dovesse andare davanti ai giudici potrebbe essere dichiarata nulla.
    gli a.i. per non scrivere che ci si da' appuntamento alla data di un preliminare ne inventano di tutti i colori.
    comunque di questo argomento si e' parlato fino alla nausea amche sul forum cugino.

    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    per essere piu' preciso.........................se una proposta di acquista rimanda alla data del rogito e' un comtratto valido e quando
    il venditore firma per accettazione diventa a tutti gli effetti un preliminare.
    se invece rimanda alla data di un preliminare esiste un grosso rischio..................se entrambi o uno solo dei contraenti non dovesse firmare il preliminare perche' sono saltati fuori degli abusi o semplicemnete perche' si e' cambiato idea...............si puo' ricorre al giudice e in base alla sentenza di aprile 2009 e' molto probabile che quel contratto venga annullato.
     
  14. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    aprofondite GRAZIE perche' sto ad ascoltare con le orecchie ritte ;)
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    figurati, siamo qui per aiutare anche gli altri...............
    preliminare del preliminare - nullo - Cassazione Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009

    "Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
    Diritto Civile
    Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
    La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
    La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
    La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
    I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
    Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
    Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  16. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ovviamente dobbiamo tutti attenerci alle regole, ma di certo che non conosco un metodo migliore, se tratti un immobile tramite agenzia, di fare un'offerta ad un prezzo ridotto da quello richiesto.
    Come dire se tu chiedi 1000 io ti offrirei 700, non credo sia il modo migliore per concludere, ma se io ti faccio una proposta di 700 e a comprova ti lusingo con un acconto di 100, lascio a te il "coraggio" di rifiutarla. Quanto meno mi fai convocare dall'agenzia per vedere se c'è una via di mezzo che accontenti tutti.
    Sarà ora illegale, ma questi sono gli strumenti pratici delle compravendite, comprare al prezzo esposto lo facciamo già al supermercato.
     
    A Marco Costa piace questo elemento.

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina