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  1. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    volevo porre una domanda.
    se un venditore mette in vendita un immobile a circa 300k e l'agente gli presenta una proposta di acquisto per quella stessa cifra ma con una caparra confirmatoria solo di 5k......................il venditore e' costretto ad accettare la proposta o puo' rifiutarla perche' e' troppo bassa???
    e se la rifiuta deve pagare la provvigione all'agente perche' gli ha trovato un cliente che avrebbe pagato esattamente quello che desiderava???
    Grazie.
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Una caparra confirmatoria di soli 5.000 euro su un valore di 300.000 euro la trovo irrisoria.
    Personalmente, se fossi un proprietario, non l'accetrei mai!

    Per quanto riguarda
    dipende da cosa c'è scritto sull'incarico conferito all'agenzia.
     
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  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    infatti anch'io la penso cosi' ma mi e' venuto un dubbio.
    Oggi vedo che molti offrono 5k e poi si ritirano mettendo nei guai il venditore che deve anche pagare la provvigione al mediatore e che sicuramente e' piu' alta della caparra ricevuta.
    per questo ho fatto questa domanda.
    piu' volte mi e' capitato di leggere sulle proposte-tipo che la provvigione sarebbe stata dovuta nel caso se l'agente trovi l'acquirente disposto a pagare la cifra concordata ma il venditore rifiutasse di vendere.
    e mi sembra anche giusto.
    il dubbio mi e' venuto nel caso di una offerta caparra cosi' bassa e conseguente rifiuto di accettarla del venditore.
     
  4. moronxyz

    moronxyz Nuovo Iscritto

    Mi sembra di capire che hai sottoscritto con l'agenzia un incarico di vendita. Nel caso oltre ad essere specificato l'importo richiesto dovrebbero essere specificati anche tutti gli altri parametri quali appunto entità della caparra e tempi entro il quale rogitare dopo il preliminare. ( Es: Mi impegno a vendere a 300k con caparra non inferiore al X% e regito da effettuarsi entro e non oltre x mesi. ) Se cio' non è specificato l'agenzia ha tutto il diritto a raccogliere offerte anche con caparre di 5k e se il proprietario non accetta la proposta ha pure il diritto a riscuotere la penale. D'altronde in momenti come questi è abbastanza normale che ci siano proposte con caparre piu' basse visto i tantissimi casi i cui gli acquirenti ricorrono al mutuo anche per l'intero.
     
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  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    dunque Jroginc orreggimi se sbaglio, è oltre che possibile, perfettamente lecito che, in assenza di scirtture in merito alla caparra l'agente A si accordi con un tizio B presunto acquirente e faccia una proposta con una caparra irrisoria, a questo punto se il venditore accetta A e B perdono la caparra ma non rischiano nulla, se come giustamente dici tu, il venditore non accetta paga il 2 ma più spesso il 3% di commissione oltre a restituire la caparra pari al doppio? Se ho capito bene ti ringrazio e ringrazio anche moronxyz per aver suggerito di inserire la caparra minima da pretendere.
     
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  6. castro

    castro Nuovo Iscritto

    per uso l'ai incassa la provvigione nel momento in cui il venditore riceve almeno la cifra della provvigione stessa altrimenti la incassa al rogito notarile anche se maturata al momento dell'accettazione della proposta di acquisto, comunque se anche il venditore incassasse la caparra e pagasse la provvigione ha sempre diritto, facendo causa, al rimborso per il maggior danno.
     
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  7. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo con moronxyz sul fatto che in un incarico di vendita scritto, oltre il prezzo finale di vendita andrebbero indicate anche le condizioni e tempi di pagamento.

    Personalmente ho qualche dubbio sul fatto che se non indicate le modalità di pagamento, con soli di 5.000 euro di caparra confirmatoria, pur essendo il prezzo finale quello richiesto, ad un rifiuto del venditore questi sia obbligato ugualmente al pagamento della "penale" all'agenzia.

    Una mia interpretazione "personalissima" me la farebbe configurare come clausola vessatoria.
     
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  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    Grazie mi hai dato un suggerimento ottimo...........non ci avevo pensato.
    tu hai ragione ma pensa anche al povero venditore che accetta 5k, l'acquirente si ritira improvvisamente e lui deve pagare la provvigione all'agente mettendoci anche soldi suoi perche' la caparra ricevuta non copre la provvigione.
    e' sbagliato a prescindere.
    invece fare come hai suggerito tu....................( Es: Mi impegno a vendere a 300k con caparra non inferiore al X% e rogito da effettuarsi entro e non oltre x mesi. e' veramente una buonissima idea.
    grazie.
     
  9. nuoviorizzonti

    nuoviorizzonti Membro Attivo

    Professionista
    Mah... forse hai inteso male... 5000€ è l'impegno assunto dall'acquirente sulla proposta d'acquisto in attesa di sottoscrivere il compromesso con la caparra, (vera e propria - €5000), i tempi e i modi per il passaggio di proprietà... ecc
    ma scusa... hai chiesto bene all'agenzia?
     
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ove nll'incarico all'agenzia non sia stato determinato il quantum relativo alla caparra confirmatoria, e si verifica un caso come quello in oggetto, il venditore è libero di non accettare l'offerta che preveda una caparra confirmatoria di € 5.000, su € 300.000,00 del valore pattuito, non garantendo sufficientemente il buon esito.
    In questi la lacuna deve essere colmata con gli usi e consuetudini, che normalmente prevedono il 20% - 30% da imputare a caparra confirmatoria sul valore stabilito.
    Ne consegue che nel caso in specie il venditore è libero di non accettare l'offerta senza che sorga in capo all'agente alcun diritto alla provvigione.
    D'altronde l'omissione di pattuire con il venditore l'importo della caparra è una mancanza derivante dalla scarsa professionalità manifestata dall'agente.
     
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  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    negli usi e consuetudini di norma si versa un 10% come impegno assunto a coprare e un 10% come caparra confirmatoria:daccordo:
     
  12. Gianni Lubatti

    Gianni Lubatti Nuovo Iscritto

    buongiorno,per il venditore c'è sempre la possibilità della scappatoia con la modalità di pagamento.In quanto l'incarico non si da mai con le modalità di pagamento e quindi si può sostenere che il prezzo era determinato anche da un pagamento di tutta la cifra al momento dell'atto entro 30 gg dall'accettazione.Di solito l'acquirente non ha tale somma a disposizione e quindi il contratto che ha portato il mediatore non rispetta l'incarico. Se invece l'acquirente può pagare in quei termini meglio per il venditore.Pertanto non è la cifra dell'incarico a vendere che determina il buon fine.Sono anche le modalità perchè se l'acquirente paga in tre anni la cifra che si riscuote ,attualizzata ,non è quella richiesta nell'incarico. saluti
     
  13. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    per nuoviorizzonti
    la proposta di acquisto e' gia' compromesso alla accettazione del venditore.


    Aggiunto dopo 1 :

    ottimo, veramente ottimo ma purtroppo gli agenti immobiliari
    sono tenuti professionalmente ad accettare e a presentare tutte le offerte anche quelle di soli 5k come caparra confirmatoria.
    poi sta al venditore scegliere o rifiutare.
    e sinceramente accettare 5k su un immobile di 300k e' da neurodeliri.
     
  14. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si però se a fronte dell'accettazione del venditore di una caparra così bassa l'acquirente in seguito rinuncia, la provvigione all'agente non è dovuta dal venditore poiché la proposta non è andata a buon fine. Al limite l'agente potrà rivalersi del mancato incasso della sua provvigione sull'acquirente rinunciatario.
     
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  15. Gianni Lubatti

    Gianni Lubatti Nuovo Iscritto

    naturalmente io parlavo di non accettare i 5 e quindi non accettare la proposta.E' chiaro che se si accetta la proposta con la caparra di 5 mila e di conseguenza le modalità di pagamento a quel punto la mediazione va riconosciuta. Inoltre la irrisorietà della caparra non è prevista dal nostro codice,ma accettando diventa contratto. salute a tutti
     
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  16. moronxyz

    moronxyz Nuovo Iscritto

    Ho personalmente riscosso provvigioni per mancata accettazione di proposte di acquisto a prezzo ma ricordo che in effetti vi era sia una caparra minima congrua che tempi conformi all' incarico di vendita, dove tali parametri sono sempre specificati. Nel caso non lo fossero probabilmente il venditore potrebbe usare tale mancanza per non pagare la provvigione anche se la proposta è al prezzo concordato ma non so se la stessa mancanza potrebbe essere usata anche all' agenzia a suo favore, magari tirando in ballo accordi verbali. Per non sbagliarsi mai comunque se si sottoscrive un incarico di vendita meglio specificare esattamente importi, modi e termini di pagamento minimi richiesti.
     
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  17. Gianni Lubatti

    Gianni Lubatti Nuovo Iscritto

    non vorrei che queste caparre irrisorio tuteli più che altro il mediatore...perchè non tutti sono onesti
     
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  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Però la giurisprudenza è concorde nello stabilire che la mediazione va riconosciuta alla stipula del preliminare. Accettare solo una caparra si può equiparare a sottoscrivere un preliminare ? Ho dei grossi dubbi :???: Secondo me la provvigione è dovuta solo se la proposta di acquisto, accettata dall’acquirente e dal venditore, contiene tutti gli elementi ovvero indicazione del prezzo, modalità di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della consegna dell’immobile, ecc. e può considerasi "atto conclusivo dell'affare".
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    gli usi e consuetudini hanno un valore qualora le norme non prevedano il contarario, pertanto minimo un 10% devessere allegato alla proposta, altrimenti possono esserci veri dubbi sulla professionalità dell'agente:daccordo:;)
     
  20. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    guarda che sbagli.........................se il venditore accetta la proposta con 5k euro di caparra confirmatoria e l'acquirente si ritira.............il venditore dovra' pagare la provvigione all'agente anche se la colpa non e' sua.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    si.....................se il venditore accetta la proposta con caparra confirmatoria e' gia' un preliminare con tutte le conseguenze del caso se ci si ritira.
    hai dei grossi dubbi............ ma anche delle grosse incertezze.
     

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