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  1. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    ho una gatta da pelare e non riesco ad uscirne con le idee chiare....
    Nella famosa legge del 69 si dice che risulta essere casa di lusso...

    Le singole unita' immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a
    mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e
    posto macchine)

    Mi chiedo... una piscina (<80mq) ed un patio coperto (tetto che prosegue a creare un'area coperta e pavimentata, non chiuso) come vengono calcolati ai fini della superficie utile complessiva???

    Grazie,
    Francesco.
     
  2. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    A Daniele 78 piace questo elemento.
  3. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ma per essere di lusso non devono essere rispettati tutti i requisiti??
     
  4. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No, devono avere oltre alla metratura, anche oltre 4 caratteristiche di quelle elencate nel DM 2/8/69. Saluti.
     
  5. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie a tutti per le vostre considerazioni....

    Personalmente dal decreto capisco che è sufficiente uno solo dei requisiti descritti dall' art.1 al 7 oppure l'art. 8, che prevede la presenza di almeno 4 caratteristiche della tabella allegata al decreto.

    Quindi... ad esempio è sufficiente una piscina di 80mq per essere definita "casa di lusso" (c'è anche una sentenza in merito: CORTE DI CASSAZIONE – SENTENZA 22 MAGGIO 2013, N. 12517), che NON vuol dire passare in categoria A/8 (che di per se credo implichi "il lusso"), ma che comunque non permette di acquistare casa con le agevolazioni di "prima casa".
     
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    é li che sbagli se una casa è di lusso finisce o in A/8 se una villa (tipo la villa in campagna) oppure in A/1 se alloggio signorile. Non può essere di lusso ed essere un A/7 (abitazione in villino) o in A/2 (casa di civile abitazione), proprio perchè a tali categorie vi è legato un IVA agevolata sull'acquisto (se prima casa al 4%)
    Questi dati servono anche ai Comuni in quanto anche una prima casa ma A/8, A/1 o A/9 paga L'IMU attuale e senza nessuna detrazione.
    Inoltre l'aliquota applicata è come quella della seconda casa.
     
  7. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao Daniele.
    No, non sono d'accordo... Se leggi la circolare n. 38 del 12 agosto 2005 diramata dalla "Direzione centrale normativa e contenzioso", sulle agevolazioni fiscali per l'acquisto della cosiddetta "prima casa", c'è scritto testualmente...


    3 Requisiti oggettivi

    3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite

    Per fruire dell'agevolazione "prima casa" è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell'allegato n. 1).
    Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Può essere irrilevante perchè si considera il catasto errato, quindi dovrai rifarlo, ma ripeto non puoi avere una casa in A/2 e di lusso o A/7 e di lusso, al limite o il Comune o L'agenzia Entrate/Territorio ti chiederanno di cambiare l'accatastamento in quanto non più conforme con lo stato di partenza, quindi la nostra casa in funzione di ciò diventa A/1 ed A/8.
    Ripeto legato alla classe catastale; aumentano aliquote IMU, ma non solo anche la Rendita Catastale aumenta, ed anche di parecchio.


    qui infatti si parla di contenzioso dovuto appunto a classamenti errati rispetto alla realtà. In questo caso dopo SE viene appurato che effetivamente le caratteristiche sobo di lusso allora anche il catasto dovrà seguire per forza.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Comunque se ci sono 2 unità immobiliari con 240m² ciascuna e piscina di 80m² circa immagino che se gli metto insieme anche garage, lavanderie,soffitr, balconi terrazzi e portici una casa di quel tipo i 65m² di superfici a servizio della singola unità ci puoi arrivare quasi tranquillo. Sicuramente non può non avere una porta d'ingresso qualunque ma di legno intarsiato ecc. quindi in A/8 ci si può arrivare senza faticare tanto.
     
  10. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi sfugge ancora qualcosa....

    Se una casa soddisfa un art. solo della legge del 69, ad esempio art. 4, ha una piscina da 80mq... la casa è di lusso oppure no???

    Anche perchè... facendo sempre riferimento alla sentenza che ho citato prima, al di là che la casa presa in considerazione aveva sicuramente anche altri requisiti,

    "...In virtù della disposizione ministeriale, l’esistenza della piscina è quindi “incompatibile” con le caratteristiche abitative di un’abitazione monofamiliare non di lusso..."


    E se fosse di lusso, dovrebbe quindi passare in A/8???
     
  11. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si oppure se trattasse di appartamento dovrebbe passare in A/1 o A/9 (se il palazzo ha un gran valore storico)
     
  12. Elisabetta48

    Elisabetta48 Membro Assiduo

    Anche io la capisco così.

    Ci sono anche questi due link per chi vuole approfondire (il secondo è solo il decreto, il primo è di approfondimento)

    http://www.visurnet.com/requisiti_oggettivi_primacasa.htm
    http://www.visurnet.com/caratteristiche_abitazioni_di_lusso.htm

    Il problema di quello che figura al catasto ne apre un altro : se uno fa tutto in nero trasforma delle bicocche in palazzi di lusso e nessuno se ne accorge, chi sta alle regole oltre a morire di burocrazia e a pagare di più i lavori poi si vede riclassati gli immobili. Scusate lo sfogo...
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema del catasto è differente invece, non è tanto legato al nero ma al fatto che i criteri di classamento sono veramente cambiati. quello che negli anni 60 (abitazione unifamigliare) era accatastato come A/3 o A/4 oggi sarebbe (parlo per esperienza) la stessa senza modifiche e senza ristrutturazioni un A/2 o A/7 le altre vecchie categorie sono in via di estinzione..
     
    A Elisabetta48 piace questo elemento.
  14. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ok, allora diciamo che è sufficiente avere i requisiti di un solo articolo per essere classificati "di lusso" e che dovrebbe comportare anche un riclassamento in A/8....

    Torno alla mia domanda iniziale...

    Art. 6 - Le singole unita' immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e
    posto macchine)

    Mi chiedo... una unità immobiliare (165mq) con piscina (75mq) ed un patio coperto (tetto che prosegue a creare un'area coperta e pavimentata, non chiuso, 85mq) come vengono calcolati ai fini della superficie utile complessiva???
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Hai una piantina comprensiva di terreno intorno all'abitazione?? su 2 piedi non ti so dire cosa ti può dare il Docfa( il programma dell'Agenzia del territorio per il l'accatastamento) se me la invii in pvt posso provare a risponderti.
     
  16. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Infinite grazie per la disponibilità...

    Al momento però non ce l'ho... difatti anche le misure non sono precisissime.... (cmq il tutto è su un terreno di 1100mq)

    Più che altro volevo sapere come vanno registrate piscina e patio (forse come dipendenze), e se devono far parte nel conteggio complessivo, e a che percentuale....

    Cioè... SE sono dipendenze dovrebbero contare 1/4 di vano... quindi... anche la metratura per il conteggio della superficie utile complessiva a cui si fa riferimento nell'art.6 si conta 1/4? ---> [165 + 75/4 + 85/4 = 205mq ?]
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Si vengono registrate anche piscina e patio, diciamo che il calcolo lo fa il programma dell'Agenzia del territorio in base a dei poligoni che misurano sullo scan della planimetria i mq catastali, tu devi inserire i vani ovviamente non a caso ma con questi criteri:
    http://www.classimmobiliaremantova....tastali&catid=1:notizie-immobiliari&Itemid=65
    Comunque a naso la tua casa non è di lusso (non ha le 4 caratterisitiche del Dm del 69), poichè 1100mq anche se con piscina e patio (parlo perchè ho degli edifici a paragone con caratteristiche similari) finisce in A/7, sicuramente però la rendita è alle stelle anche perchè non tutti gli A/7, A/2 ecc. pur appartenendo alla stessa classe non hanno la stessa rendita (finora la forbice che ho conosciuto ad esempio per gli A/7 va dai 900/1.000€ circa di rendita (casa di 120m² con autorimessa da 30 m² e terreno da 700m²) circa ai 1.400/1.500 (con una casa di superficie simile alla tua e garage da 30m² e terreno da 2.000m² circa.
    però questi valori non sono omogenei per tutta Italia (in quanto il catasto ha tariffe comunali) quindi ci possono essere differenze consistenti per il medesimo edificio tipo ma costruito in un altro comune anche della stessa Provincia.


    Facendo tutti i conti con i poligoni del Docfa e seguendo la "rendita proposta" se ti viene come credo un A/7, non possono in nessun modo venirti a dire che è una casa di lusso, perchè è il programma della Agenzia statale stessa a dirti che non è così.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    oops seguendo la "rendita automatica" intendevo la rendita che ti propone il programma non quella che propone il professionista.
     
  19. fra013

    fra013 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Incomincio ad avere le idee un po' più chiare...

    A questo punto mi chiedo un'altra cosa....
    Questa casa è costituita da PT e P1, circa 80mq entrambi e ad oggi fanno parte di un'unica soluzione. Tra qualche anno l'intenzione sarebbe dividere in 2 appartamenti, magari facendo una scala esterna (adesso c'è ovviamente una scala interna).

    Si può dividere direttamente adesso, anche se non esiste un ingresso esterno per il P1?

    Grazie!!!
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non puoi dividere un qualcosa a Catasto senza aver fatto nulla in Comune, non ha senso anche perrchè in Comune risulterebbe tutto ancora una singola unità.

    Devi verificare:
    se le norme del Prg permettono in quella zona un aumento del carico urbanistico (scorpori una singola unità in 2, quindi teoricamente aumenteresti il numero di parcheggi per ogni singola unità ed aumenteresti anche gli standard urbanistici di ogni singola unità).

    Se le norme lo permettono presenta una S.c.i.a o Permesso di Costruire (dipende da Comune a Comune) in Municipio delle 2 unità scisse dalla principale (ricorda che devi perchè è una variazione urbanistica) con anche il calcolo strutturale della scala che vai ad aggiungere all'esterno.

    Solo dopo la fine dei lavori (entro 30 giorni dalla stessa) presenti tutto in catasto; è fondamentale seguire questo iter per avere tutta la documentazione a posto ed in caso di (non si sa mai) di vendita non devi "correre all'ultimo momento" per fare tutti questi adempimenti per poter vendere.
     

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