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  1. Caseincubo

    Caseincubo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie in anticipo per chi mi saprà rispodere. Ho ereditato una proprietà che voglio vendere, e qui i guai. La casa risulta con un progetto diverso depositato al Comune e con una piccola particella accatastata ad un altro. Tale particella però è sempre stata mia dai tempi della costruzione e recintata, visto che l'acquisto venne fatto in fase di costruzione e pagata in più al costruttore. Ho scoperto tuttavia, che però non risulta nel contratto d'acquisto.
    Quali passi devo seguire per il progetto diverso depositato al Comune, per una regolarizzazione? Per la particella dopo 20 anni esiste usucapione?
    Grazie mille
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Innanzitutto bisogna conoscere che tipo di abuso è e se è sanabile con pratica edilizia in Comune. Chiedi al tuo tecnico di fiducia di darti un'indicazione in questo senso, e dovrai verificare come mai questa particella è finita all'altro se per un errore degli uffici o per spostamento dei confini durante la costruzione dell'immobile...ci sono molti casi simili al catasto e spesso per le cause più disparate.
    Questa è la risposta alla prima domanda.

    Si, per la particella dopo 20 anni di possesso continuativo e lecito c'è usucapione.
     
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  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    corretto quanto scrive Daniele, interpella un tecnico e potrai capire come è meglio procedere, probabilmente non sarà semlicissimo
    per quanto riguarda l'usucapione è necessario tenere presente che per ottenerla serve un procedimento presso il tribunale, se la situazione è quella che descrivi, l'esito è scontato ma anche qui la procedura è lunga e richiede lavoro
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Le notizie che ci fornisci sono scarne, lacunose e contradditorie.
    Se hai ereditato l'immobile avresti dovuto presentare la denuncia di successione. In quella fase il tecnico incaricato avrebbe dovuto chiarire le incongruenze che lamenti ed avrebbe dovuto darti le risposte che ti ha evidenziato Daniele 78. Parli di una particella accatastata ad un altro, peraltro tua dal momento della costruzione. Non capisco: è un'altra particella adiacente l'immobile avuto in successione? Anche perché non risulterebbe nell'atto d'acquisto. In tal caso, giustamente, è usucapita nei termini indicati da chi mi ha preceduto.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    spesso le successioni sono un semplice trasferimento di titolarità dell'immobile accatastato senza andare a cercare eventuali complicazioni, poi si scopre tutto e si rimedia
     
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  6. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In fase di costruzione il costruttore avrebbe dovuto presentare una variante in Comune...l'ha presentata? non è stata accettata?
     
  7. Caseincubo

    Caseincubo Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Il costruttore non ha presentato nessuna variante, niente di niente.
    Inoltre l'acquisto è stato fatto su di una cartina fedele all'immobile attuale, ma che non è stata depositata da nessuna parte, difatti il progetto presentato al Comune è differente.

    Indagando ho scoperto che la società ha fatto diversi danni nella zona...insomma il costruttore è stato perseguito giuridicamente, ma sono passati ormai più di vent'anni dall'acquisto ed io me ne rendo conto solo adesso.

    Il progetto originario prevedeva un balcone, dall'acquisto invece questo è stato inglobato nella casa, il bagno prevedeva una finestra che oggi non c'é, etc.

    La sanatoria è l'unica mia soluzione? Non posso dire al Comune che sin dall'acquisto l'immobile non ha presentato nessuna modifica? Come lo posso dimostrare? Perchè il notaio, a suo tempo, non si accorse di nulla?
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    L'unica sarebbe tirare in ballo il costruttore stesso, se ancora opera, ma temo che un'impresa del genere sia già fallita da tempo. Puoi tentare con l'ausilio di un avvocato, ma non ti assicuro di poter ottener ristoro per il danno che ti è stato cagionato. Se avessi ottenuto l'immobile da una compravendita dopo il 2010 saresti stato senza dubbio molto tutelato in quanto per legge un'immobile non può essere più trasferito se non vi è la corrispondenza catastale con comune e situazione di fatto. Il trasferimento sarebbe stato bloccato alla fonte. Saluti.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il miglior consiglio che ti si può dare è quello di rivolgerti ad un tecnico che possa verificare se le opere eseguite in assenza di concessione edilizia sia sanabile. In alternativa, probabilmente, dovrai eliminarle. Conseguentemente dovrai fare la denuncia di variazione in catasto, regolarizzando il tutto.
     
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  10. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dato che devi fare il frazionamento accatastando la parte che puoi usucapire, puoi presentare il tutto al comune come variazione al catasto. Se è possibile lo deve dire almeno un geometra che ha esperienza in zona. Ovvero che sa se il comune regolarizza come generalmente si fa per costruzioni ormai già usucapite. Non hai bisogno di avvocati ne' di magistrature, con la variazione del catasto puoi tranquillamente vendere il tutto perché lo hai usucapito tu. I problemi potrebbero sorgere se chi ha al catasto la particella fa storie. Avresti trovato uno stupido. È secondo la legge già tutto regolarizzato. E se c'è il bisogno la legge te lo regolarizza emettendo una sentenza. Chiaro?
     
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  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    oggettivamente :Se, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune (ovviamente non deve trattarsi di gravi abusi edilizi), si puo’ ottenere la sanatoria se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

    soggettivamente/ acquisizione del titolo: pare che l' usucapione (che nasce de facto) sia già sorta; per darne legittimità in modo che costituisca l' anello mancante che perfeziona la continuità delle trascrizioni necessita una sentenza, come ben sopra precisato.
    In alternativa (non volendo sostenere l'onere non solo economico della pratica giudiziaria) nel caso di vendita ,non essendovi una sentenza di usucapione, il notaio "elastico" potrebbe inserire (nel paragrafo "provenienza" ) nell'atto di vendita la seguente dicitura:
    "La parte venditrice dichiara che quanto venduto è a lei pervenuto in forza del possesso godutone in forma utile ai fini dell'usucapione. Della qual cosa e della conseguente mancanza della continuità delle trascrizioni la parte acquirente dichiara di avere piena nozione per ogni conseguente effetto ed esonera per tal fatto da responsabilità il Notaio rogante".
     
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  12. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    certamente. Se si è certi che le cose sono così, si deve fare così. Nei paesi lo chiamano "per antico possesso". E si vendono gli immobili.
     
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  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Come già detto precedentemente se non erro da griz nelle successioni ereditarie trovi questo ed altro, abusi di ogni sorta e grado, errate trascrizioni in catasto di intestatari, codici fiscali...ci si deve aspettare di tutto ; non tanto perché i notai o i tecnici non facciano bene il proprio lavoro, quanto perché morto il vecchio proprietario (non è detto che abbia compiuto lui gli abusi) gli unici che possono presentare una modifica degli atti presenti (sono gli eredi) solo quando hanno ottenuto la proprietà dell'immobile...ma non prima.
     
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  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se io fossi la parte acquirente, quindi pagante, non firmerei mai un atto con una dicitura simile

    per la questione si identificano 2 precise e distinte problematiche:
    la questione della particella inglobata e potenzialmente usucapita che si risolve con una sentenza
    il problema della costruzione che è abbastanza complicato e richiede l'opera di un tecnico che si relazioni col Comune e chiesrisca come si può procedere

    mi sorge però una domanda: La costruzione è acatastata? Come è rappresentata a catasto?
    Ritengo di si in quanto altrimenti non sarebbe stata possibile la successione, l'eventuale conformità della scheda allo stato attuale prova poco ma almeno l'attuale proprietario potrà dimostrare di non aver compiuto l'abuso
     
  15. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @griz non è potenzialmente usucapita, lo è già per legge. E come qualsiasi altro tipo di chiamata in causa vi potrebbe essere una sentenza. Il proprietario può già disporre di tutto il suo bene fin da ora, essendo passati i 20 anni per esercitare il diritto di usucapione.
     
  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    si, ne usufruisce, ne ha quindi il possesso pratico ma per entrarne in possesso formalmente ed avere l'intestazione del bene alla conservatoria ed al catasto, deve avviare un procedimento di usucapione presso il tribunale, non mi risulta esista un'usucapione automatica, ergo, non può cedere ad alcuno la proprietà se ancora non è sua, non credo vi sia qualcuno, che paghi l'immobile, disposto ad accettare una situazione precaria di proprietà con l'eventualità di dover procedere giudizialmente per regolarizzarla
     
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  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Anch'io sono curioso, e sono più curioso ancora di capire a chi è intestata quelle particella di terreno famosa...

    Poi sono curioso di sapere se la casa con visura ha anche una planimetria dell'interno, perchè non è stata ancora menzionata...e capitava che le vecchie case specialmente A/5, (non so se questa sia così) non avessero la planimetria allegata, e chiedendo stupito all'impiegato del catasto della mia città mi fu risposto che era più che probabile che le vecchie A/5 (ma anche più basse) non avessero la planimetria dell'immobile allegata.
    Magari sono io che sto alzando un problema inutile, aspetto l'O.P. che chiarisca anche su questo aspetto molto importante.
     
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  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @griz , fidati. Può già vendere e il notaio inserirà ciò che è già stato scritto prima. È falso quindi che ci deve essere un riconoscimento della magistratura quando già c'e' la legge che lo ha fissato.
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non so, mi piacerebbe vedere una registrazione alla conservatoria ed una voltura catastale di un passaggio di proprietà simile, il fatto che la legge dica che la proprietà possa essere di chi l'ha occupata per oltre 20 anni, significa che dimostrando il fatto ne puoi ricevere la titolarità piena, non che la cosa sia automatica dicendolo
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per @daniele78 non c'era nei vari regni e principati e ducati e signorie questa organizzazione. I Savoia hanno dato un governo al tutto, ma i catasti come le tasse sono stati evitati. Anche per la povertà in cui versavano le nostre popolazioni. E l'incredibile e' che ancora scontiamo l'arretratezza. In questo si inseriscono poi tutte quelle case tra l'abusivo e l'ignoto che gli eredi finalmente riescono a legalizzare.[DOUBLEPOST=1387562357,1387562178][/DOUBLEPOST]@griz più volte e' stata citata la legge. Non so se qui, oggi lo staff l'ha citata. Leggitela, io ora sono in mobilità...ti ripeto che è proprio così. Se trovi qualcuno che non ci sta allora, solo allora, si va in giudizio.
     
    Ultima modifica: 20 Dicembre 2013

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