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  1. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Salve,
    sto vendendo una casa a Roma ed ora mi accorgo che non ha l`abitalita`, la costruzione dell`edificio risale al 1965 e quando ho comprato l`appartamento nel 1992 il notaio non mi ha informata del fatto ed ha messo sull`atto trattasi di fabbricato costuito prima del 1 settembre 1967, ora il pericolo e` che forse la persona che vuole acquistare potrebbe non farlo piu` per tale situazione.
    Per favore potreste dirmi se in una costruzione ante 1967 puo` essere giustificata l`assenza dell`abitabilita`?
    Come posso fare per tranquillizzare l`acquirente e tutelarmi da eventuali rivalse future?
    Ringrazio infinitamente
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto


    Possibile che gli immobili costruiti prima del '67 non abbiano bisogno di nessuna certificazione? Niente agibilità?
    in estrema sintesi.......il 1 settembre 1967 è una data fissata in relazione all'obbligo di verifica del certificato di abitabilità e licenze, richiamata in particolare dalla l.47/85, che imponeva l'obbligo di verifica delle licenze edilizie e certificati di abitabilità per gli immobili post 01.09.1967, mentre per gli immobili costruiti precedentemente era sufficiente la dichiarazione sostitutiva, che quotidianamente viene riportata negl'atti notarili...; questa data è stata scelta per convenzione, non potendo effettuare ricerche a ritroso "fino alla notte dei tempi"..
    il certificato di abitabilità/agibilità è stato introdotto col r.d.1265 del 1934, sebbene alcuni comuni avessero già in precedenza qualcosa di simile, mentre la licenza edilizia è obbligatoria dal '42.
    nel periodo 34-67, quindi, non è che "tutto è a norma", ma semplicemente, non è necessaria la verifica a pena di nullità degli atti...
    Le case ante 67 non necessitano di agibilità ma di sola autocertificazione del proprietario.:sorrisone::D
     
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  3. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Mi saprebbe dire in dettaglio che tipo di autocertificazione dovrei fare, qual`e` la formula che mi tutala a tutti gli effetti?
     
  4. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    sul forum ci diamo tutti del tu....................:D
    Sarà il notaio in sede di rogito a far dichiarare al venditore, sotto la propria responsabilità penale, che l'immobile è ante 67 ( se non ricordo male la legge che ha stabilito questo è la 47/85). Considera che questa è una dichiarazione in atto pubblico ed è assolutamente valida sia per il notaio in sede di stipula che per la banca per l'erogazione del mutuo. Naturalmente dovrai accertarti che dopo tale data non siano state effettuate opere che abbiano richiesto il rilascio di autorizzazioni o concessioni edilizie e che la planimetria catastale corrisponda allo stato di fatto.
     
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  5. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Salve, ho un altro quesito da proporti, ho visto dall`atto di acquisto dell`appartamento che il notaio ha riportato la seguente dicitura:
    la costruzione immobiliare in oggetto e` stata effettuata in data anteriore al 01 settembre 1967 (licenza di costruzione n.......rilasciata dal comune di Roma nell` anno 1965 e successiva variante n.....rialasciata nel 1968). Secondo te questa variante rientrerebbe nella clausola ante 67?
    Grazie ancora
     
  6. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Ciao avrei un altro quesito da porvi,
    Sono in procinto di regolarizzare, al catasto pagando ovviamente una multa, un piccolo sgabuzzino che ho creato alzando un muro di circa mt 1,50 di lunghezza, tale modifica e` considerato una modifica importante? Devo richiedere dei collaudi o certificazioni varie e di che natura dovrebbero essere queste certificazioni?
    Visto che l`appartamento non ha l`abitabilita` poiche` costruzione ante 67 potrebbe questa modifica, una volta regolarizzata al catasto, creare dei problemi in fase di rogito.
    Ringrazio
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    certo, come ti ho gia' detto e' il notaio che lo scrive sul rogito stesso. :p
     
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  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    certo, la piantina catastale deve essere identica allo stato di fatto dell'immobile.
    altrimenti il notaio non rogita e tu saresti inadempiente come venditore.
    questo perche' PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A DECORRERE AD 1° LUGLIO 2010 E' OBBLIGATORIA LA REDAZIONE TECNICA DI CONFORMITA' CATASTALE (ART.19.C14).
    A decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

    a) l'identificazione catastale;
    b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
    c) la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

    entro la data del rogito ed a spese del venditore.
     
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  9. Leonardo Raso

    Leonardo Raso Nuovo Iscritto

    Consiglio di affidarsi ad un agente immobiliare esperto della tua città che possa aiutarti nel risolvere tutte queste questioni prima del rogito. Una sentenza della c. Di cassazione ha sancito che il venditore DEVE sempre consegnare all'cquirente al rogito il cert di abitabilità/agibilità, salvo il caso in cui le parti nel contratto hanno pattutio che ció non avverrà precisando che di tale circostanza se ne é tenuto conto per la determinazione del prezzo.
    Se l'immobile ha i requisiti il cert di agibilitá si ottiene al più tardi per silenzio-assenso del Comune competente a rilasciare il certificato stesso.
    Ma come mai nessuno ti ha detto nulla prima del rogito?
    Leonardo
     
  10. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti, brutte notizie dal mio architetto che e` andato all`ufficio urbanistica del comune, e non solo hanno scoperto che non c`e` l`abitabilita`, ma che l`anno di licenza di costruzione non e` il 1965, come veniva dichiarato dal venditore (una Societa`) nell`atto di acquisto quando ho comprato la casa, ma la licenza dovrebbe essere del 1966 con variente in corso d`opera del 1968. Ora secondo il parere dell`architetto sembra impossibile che un fabbricato di grandi dimensioni con licenza costruzione nel 1966 sia stato terminato nel 1967.
    Cosa dovrei dichiarare io in sede di rogito a questo punto? costruzione e` ante 1967? potrei incorrere in falso con tutte le relative conseguenze?
    Grazie a tutti
    Parvati
     
  11. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Salve ancora io, qualcuno mi sa dire
    1.se nel Lazio e` obbligatoria la RTN - Relazione Tecnico Notarile, e se questa dichiarazione redatta da un professionista abilitato e` solo relativa all`appartamento che vado a vendere o per tutto il fabbricato?
    2.chi vende ha la responsabilita` penale anche dell`intero fabbricato affinche` sia a norma di legge ed esente da abusi edilizi;
    3.esempio: se sono stati fatti abusi edilizi da terzi, mettiamo il caso nei locali sottostanti il fabbricato costruendo dei box di cui non tutto e` regolare, io venditore di un appartamento sono responsabile anche degli abusi effettuati da terzi di cui non sono a conoscenza?
    Grazie ancora a presto
     
  12. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Salve qualcuno chi mi sa dire se un edificio con inizio costruzione primadel 1/9/1967 e finito dopo il 1967 puo` usufruire dei benefici della ante 1967?
    Grazie a presto
     
  13. Leonardo Raso

    Leonardo Raso Nuovo Iscritto

    La RTN deve farla in notaio per la banc che erogherà il mutuo all'acquirente.
    Sí il venditore ha la responsabilità per eventuali abusi nelle parti comuni del condominio, anche se commessi da altri.
     
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  14. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, avrei un quesito da sottoporre
    anni fa feci una paretina in cartongesso sfruttando una nicchia naturale della colonna portante per collocare all`interno una libreria in legno fatta su misura di dimensioni medie dimensioni, la libreria non ha agganci con la muratura e` solo appoggiata ed incassata con spessori in legno, pertanto avro` la parte inferiore adibita a mobiletto poiche chiusa da due antine agganciate al mobile che appoggia sul pavimento , ed una parte superiore, la vera e propria libreria, poggiata su una base in carton gesso anche questa senza alcun aggancio alla muratura ne tantomeno al cartongesso.
    Vorrei sapere a questo punto se questa libreria cosi` strutturata e` un complemento d`arredo o parte integrante dell`immobile.
    Grazie ancora
     
  15. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ti faccio un esempio....................gli armadi a muro sono arredamento, hanno le pareti laterali e le portiere ma il fondo e' muro.
    arredamento, se vuoi li lasci altrimenti li puoi anche buttare, portare via......di solito gli armadi a muro sono costruiti sfruttando le nicchie dei corridoi ma si tratta di arredamento.
    dell'immobile sono i muri. :sorrisone:
     
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  16. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Grazie di tutte le risposte molto gentili e pazienti con me,
    un altro quesito, so che la conformita` degli impianti elettrico idrico/sanitario e termico non e` piu` obbligatoria. Cortesemente mi potreste dire per essere in regola con le dichiarazioni in fase di stipula di un contratto di compravendida se eventualmente una ristrutturazione degli impianti fatta esempio nel 1993 di cui non se ne possiede la conformita` rilasicata dalle varie ditte puo` essere sanata in qualche modo? Ossia in via informale si potrebbe informare l`eventuale compratore della situazione? E cosa bisognerebbe dichiarare sull`atto per essere tutelati?
    Grazie ancora di tutto.
     
  17. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Per ovviare al problema della mancanza della conformita delle certificazioni, se il notaio inserisce sugli atti la deroga all`obbligo di garanzia da parte del venditore che consente alle parti di pattuire espressamente l`esclusione della garanzia degli impianti da parte di chi vende, ed a seguire una dichiarazione da parte del venditore e della presa d`atto del compratore, circa la non conformita` di ciascun impianto alle norme di sicurezza ad esso applicabili sarei eventualmente tutelato? A quel punto sarei esonerato da tale obbligo?
    Grazie ancora
     
  18. parvati

    parvati Nuovo Iscritto

    Un saluto a tutti quelli del forum,
    cortesemente qualcuno mi sa dire a chi deve pagare per legge, se il venditore o compratore, le spese condominiali deliberate, per lavori straordinari, e non ancora eseguiti al momento del rogito?
    Grazie
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    Dichiarazione di conformità degli impianti. se l'immobile e' di costruzione recente altrimenti per immobile usato puo' bastare dichiarare che le parti convergano.
    -Conformità impianti se realizzati dopo il 1990.
    chiedi al tuo notaio se puo' bastare che le parti convergano.
     
  20. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto


    penso proprio di si'. Basta che le due parti firmino per presa conoscenza ed accettazione.
     

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