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  1. Gian84

    Gian84 Membro Attivo

    Buongiorno a tutti e ringrazio anticipatamente quanti vorranno darmi delucidazioni in materia. Il problema è questo: sono comproprietario di 3 casolari di valore modesto che condivido con altri 7 comproprietari. Su 8 totali 2 hanno delle pendenze con equitalia (grosse pendenze...il valore degli immobili non coprirebbe nemmeno 1/3 dei debiti) e hanno le loro quote ipotecate (uno dei due oltre al debito con equitalia ha anche un processo di pignoramento in corso delle proprie quote eseguito da parte di un'assicurazione) due esimie teste di........ insomma. Noi 6 comproprietari vorremmo risolvere il problema e vendere le nostre quote, più che altro liberandoci di questi cespiti poiché sono immobili che non usiamo, 2 su 3 da ristrutturare e in totale avrebbero un valore non superiore a 40/50 mila euro. Cosa possiamo fare? Se uno dei due debitori acquistasse le nostre quote? In modo tale da liquidarci.....potrebbe essere una strada percorribile? Diversamente qualcuno ha contezza di quale soluzione potremmo adottare? Grazie a tutti e buona giornata
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La vostra è una "Comunione" e salvo accordi bonari tra le parti (difficilmente preventivabili) dovrete chiedere uno scioglimento giudiziale.

    Il Giudice a sua discrezione deciderà per la messa all' incanto e la ripartizione del ricavato.
     
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  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    con le quote ipotecate c'è poco da vendere, infatti gli enti detentori dell'ipoteca dovranno essere soddisfatti precedentemente o contestualmente alla vendita, che i due siano disponibili a ritirare le vostre quote lo ritengo improbabile
    la faccenda si presenta spessa
     
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  4. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    eppure la situazione è più semplice di quanto si vuol dare ad intendere.
    i casolari vanno venduti ed il ricavato diviso secondo quote.
    i due ipotecati vedranno solo le loro quote andare a compensazione di parte dei loro debiti.
    gli altri hanno risolto il problema.
    (cum grano salis)
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    non la vedo così semplice
     
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  6. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    ma per dividersi una torta bisogna chiamare per forza il pasticciere?
    non basta un semplice coltello e (qui estibus busillis) un po di buona volontà?
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Il problema sta nella stipula dell'atto di vendita con un acquirente, gli enti detentori delle ipoteche dovranno autorizzare l'operazione e lo faranno quando saranno soddisfatti, non basterà dire loro che riceveranno la quota di spettanza
     
  8. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    tempo fa ho acquistato un immobile con ipoteca.
    il debito era stato in larga parte pagato, mentre per la restante in sede di stipula era presente un rappresentante del creditore che è stato soddisfatto rilasciandomi ampia quietanza svincolando successivamente l'ipoteca.
    la parte eccedente è stata consegnata al venditore. tutto fatto e sottoscritto dal notaio.
    un notaio competente e serio ( ce sono migliaia per fortuna) sa come fare per proteggere e cautelare gli interessi di tutti.
     
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  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    certo, il tuo caso però non assomiglia molto a quello in esame, sopra è scritto ch eil valore delle ipoteche supera largamente il valore delle quote di comproprietà quindi il titolare dell'ipoteca difficilmente sarà soddisfatto
     
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  10. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dovreste contattare gli enti titolari delle ipoteche e proporre loro di autorizzare la vendita con contemporaneo versamento nelle loro mani della quota spettante ai debitori. A questo punto l'atto si può stipulare con la partecipazione del delegato di detto ente.
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Come detto da Dimaraz:
    mancante accordo tra le parti, creditori compresi, sara' lo scioglimento giudiziale la soluzione, con vendita all'asta del bene e attribuzione pro quota del ricavato (con buona pace dei creditori privilegiati che diritto alcuno vantano verso i comunisti non gravati da ipoteca)
    Infatti, se pur vero che costoro ben possono partecipare ai sensi dell'art.1113cc, tuttavia per consolidata giurisprudenza "non spetta al creditore del condividente alcuna facoltà di impedire, sospendere o interrompere il giudizio di divisione attivato dal proprio debitore, atteso che il diritto alla generica garanzia patrimoniale offerta dal patrimonio del debitore cede (non solo rispetto agli atti di alienazione, ma anche) nei confronti del diritto alla divisione spettante al debitore. Al creditore è riconosciuto, per converso, il diritto di partecipare volontariamente al detto giudizio onde verificarne il quomodo e gli effetti, comportando il relativo procedimento peculiarità risolventesi in una serie di valutazioni di fatto potenzialmente idonee a pregiudicare il patrimonio del condividente e, di riflesso, il suo creditore" Corte di Cassazione Sezione II civile, ordinanza 21 maggio 2004, n. 9765
     
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  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Che giuridicamente la vendita sia possibile nessuno lo nega, il problema, come si evidenzia leggendo gli interventi, è prettamente operativo, la vendita all'asta è una soluzione ma si deve sapere che il valore realizzato sarà bassissimo
     
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  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Quello che dice griz non è un danno per i comproprietari interessati all'acquisto. Semmai lo è per l'ente creditore.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ben detto!
    E magari l'Ente, facendo ben di conto.... converrà nell'utilità di trovare un accordo ed evitare l'asta; non muoversi significherà lasciar "tranquillo" l'Ente!
     
  15. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    scusate, ma cosa cambia per le parti tra il vendere all'asta il bene o venderlo comunque accordandosi tra le parti.
    in qualunque modo venga alienato il bene è ovvio che i creditori dovranno accontentarsi di quello che riescono a prendere, è anche ovvio che l'importo acquisito non estingue i debiti, ma ne contrae gli importi finali.
     
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  16. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    i beni alienati all'asta spuntano un prezzo molto al di sotto del valore di mercato, è un danno per i proprietari che non c'entrano con le ipoteche
     
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  17. Gian84

    Gian84 Membro Attivo

    Grazie davvero dei contributi scusate se vi rispondo solo ora ma sono stato impedito nell'accedere al sito. Posto che da quello che mi sembra di capire la vendita non è impossibile, ditemi se questa soluzione è praticabile. Siccome oltre all'ipoteca di Equitalia in questi mesi ho scoperto che uno dei debitori ha ulteriori gravami sulle sue quote (penso di un'assicurazione...) e a noi comproprietari è stato notificato un atto che ci dice che il giudice ha imposto "di non separare le quote ipotecate dal debitore" (PS: vi farò avere lumi a riguardo) a questo punto siccome sarebbe difficile mettere in vendita le case con ipoteca Equitalia.... vi pongo questo quesito a voi che siete sicuramente più esperti di me. E se le case se le comprasse uno dei due debitori? Noi tutti comproprietari, che non abbiamo nessun debito, abbiamo deciso che saremmo soddisfatti con una quota X a testa e abbiamo già l'accordo con uno dei due debitori. Così i casolari rimarrebbero alla fine della compravendita per la maggior parte di uno dei due debitori 5/6 e in piccola parte 1/6 dell'altro debitore... cosa ne pensate? Se ritenete sia una possibilità praticabile potete darmi dei riferimenti normativi in base ai quali è possibile fare il tutto? Grazie grazie davvero
     
  18. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I creditori non possono aspettare in eterno che il bene si rivaluti per soddisfare integralmente il credito, attesa che in tantissimi casi resterà un puro desiderio sempiterno. Molto spesso, soprattutto in tempi di grossa svalutazione del patrimonio immobiliare e crisi di mercato, conviene liberarsene , costi quel che costi, a titolo oneroso. eliminando il credito insoluto dai bilanci, rilevare la perdita e "recuperare", per effetto della loro deducibilità fiscale dei mezzi finanziari.
    Pertanto ritengo molto improbabile che un creditore si opponga ad una operazione di vendita di cespiti come quelli oggetto della discussione.
    Nel bilancio 2014 la sola Unicredit ha "spesato" 14 miliardi di crediti "incagliati" ed un altro paio di miliardi lo ha ceduto pro-soluto ad una società di recupero crediti ad un prezzo irrisorio rispetto al valore nominale.
    In genere a vantare crediti garantiti da ipoteca sono le banche, società finanziarie in genere ed Assicurazioni che hanno avuto e stanno avendo grossi benefici dalla legge 147/2013 (legge di Stabilità 2014):
    http://www.finanze.gov.it/export/download/novita2014/Circolarex14_Exdelx4xgiux2014.pdf
     
  19. Gian84

    Gian84 Membro Attivo

    Certo infatti a logica potrebbe anche convenire a loro....di fatto potrebbero mettere all'asta i beni perchè posseduti comunque per 5/6 e 1/6 da soggetti con dei debiti...quindi paradossalmente potrebbe anche convenirgli questo discorso...c'è un ufficio equitalia a cui fare riferimento che voi sappiate?
     
  20. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chiaramente ad Equitalia il discorso fiscale non si applica in quanto i suoi crediti non dipendono da una attività di vendita o di finanziamento. Equitalia è una società pubblica posseduta interamente dallo Stato (Agenzia delle Entrate 51%, Inps 49%) incaricata della riscossione dei tributi per la cui attività riceve delle provvigioni sulle somme incassate e degli interessi per dilazioni a condizioni che rasentano lo strozzinaggio.
     

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