Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Il nostro efficientissimo governo, in 500 pagine ed oltre 250 articoli in cui si trova di tutto e di più (sovvenzione per l'Agenzia delle Entrate, regolarizzazione clandestini, divieto di respirazione bocca-a-bocca per gli annegati, etc..) nulla ha previsto per il settore extra-alberghiero.
Il locatore che ha locato l'immobile ad uso casa vacanza ad un conduttore non imprenditoriale (quindi senza p.IVA e ad uso abitativo, come nella maggior parte dei casi) si sente ora richiedere una riduzione del 50% del canone per almeno 6 mensilità ovvero la disdetta immediata del canone per "sopravvenuta impossibilità all'adempimento".
E' evidente che la prima ipotesi è insostenibile, in quanto non si capisce (cioè, si capisce benissimo, considerato questo governo di sinistri fortemente ideologizzati) per quale motivo debba essere il proprietario di case (l'odiatissimo proprietario immobiliare, sfruttatore del proletariato) a pagare in ultima istanza per qualcosa di cui non è assolutamente responsabile (COVID, obbligo di chiusura, blocco degli spostamenti, cattiva gestione globale dell'epidemia). Se il locatore volesse fare beneficenza, potrebbe deciderne lui la modalità.
A parte le considerazioni di cui sopra, quello che spero qualcuno possa dissipare con certezza al mio dubbio. Il conduttore ha detto che, in base all'articolo del cc sull'impossibilità all'adempimento, potrebbe lasciare l'immobile da un giorno all'altro senza più pagare il canone: può farlo oppure deve rispettare comunque i 6 mesi di preavviso, magari riducendoli a 4, visto che si è già "consumato" il deposito cauzionale?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Se la casa-vacanza è stata affittata per un lungo periodo (es. 1 anno) è ovvio che la situazione ricade in quelle relative a tutte le locazioni transitorie di cui si è diffusamente parlato in questo forum. Aldilà delle regole, di conduttori che lasciano la casa affittata da un giorno all'altro senza preavviso credo che ce ne siano pochi. Ormai le prospettive sono più chiare, almeno per l'estate. Pertanto chi ha deciso di affittare una casa vacanze potrà sfruttarla nei mesi a venire, a meno che questo autunno non vi sia un altro lock-down.
Se invece parliamo di locali vacanze affittati a settimana o a mese è vero che, a fronte di disdette che indubbiamente sono pervenute copiose ancora nei mesi passati, non vi è nessuna facilitazione come per gli alberghi (es. differimento IMU ecc.).
In compenso credo che da oggi in poi ci sarà comunque la possibilità di affittare case-vacanze per la stagione estiva, considerando il fatto che negli alberghi (condizionati da pesanti norme di distanziamento dei clienti nei locali comuni) vi sarà minore affluenza e quindi il soggiorno in appartamento o villetta sarà senz'altro un'alternativa gettonata da numerose famiglie o gruppi di amici che desiderano stare insieme a casa loro senza problemi di distanze ecc.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Se la casa-vacanza è stata affittata
Io ho capito che @Gagarin ha affittato il suo immobile, probabilmente con un contratto abitativo 4 + 4, ad un conduttore che lo utilizza per esercitare l'attività non imprenditoriale di casa-vacanza.
Suppongo si tratti di un contratto abitativo 4 + 4 (e non commerciale 6 + 6) perché dice che il conduttore non ha partita IVA.

Se quel conduttore disdice il contratto con recesso immediato per impossibilità sopravvenuta di utilizzare l'immobile secondo quanto previsto dal contratto stesso, temo non sia tenuto al preavviso di 6 mesi.

Ma, come dice @basty, è una questione di difficile interpretazione.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Secondo me bisognerebbe anche leggere bene il contratto per vedere se è specificato che l'uso che ne fa il conduttore è solo quello di casa-vacanze con subaffitto, oppure se vi risiede anche lui.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Articolo interessante, che si riferisce alle locazioni commerciali.
Non ho trovato articoli simili relativi a locazioni residenziali: ma non credo che i ragionamenti differiscano di molto. Differisce certamente il fatto che una attività commerciale si può cessare.
L'abitare/risiedere è invece ineludibile, fin che c'è vita.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
L'abitare/risiedere è invece ineludibile, fin che c'è vita.
Ok, però pare non sia il caso di @Gagarin.

Perché se il suo conduttore ha detto
che, in base all'articolo del cc sull'impossibilità all'adempimento, potrebbe lasciare l'immobile da un giorno all'altro senza più pagare il canone
io avevo capito che quel conduttore non abita nell'immobile; lo ha preso in locazione con lo scopo di gestire, in forma non imprenditoriale, una casa-vacanze.
Oppure ci abita pure lui, ma se non ha più clienti turisti/villeggianti cessa l'attività e ha già un'altra soluzione abitativa pronta per se stesso!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ok, però pare non sia il caso di @Gagarin.
Tutto giusto, ma non eccedere in precisazioni fuorvianti, come io non dovrei eccedere in estensioni di ragionamento a partire dal caso dell'OP.

Se torniamo a Gagarin, il suo caso è "ibrido": non sappiamo se il suo contratto sia in forma di contratto commerciale (ne dubitiamo) o sia un classico 4+4: ma è altrettanto vero che il conduttore vi esercita una attività più assimilabile a quella commerciale.

Ecco perchè avevo ritenuto utile nel primo intervento riferire un articolo che trattava il contesto commerciale.

L'abitare/risiedere è invece ineludibile, fin che c'è vita.
Questo lo avevo scritto proprio per far risaltare la differenza di motivazioni di un inquilino "residenziale", rispetto ad un inquilino che affitta per uno scopo a carattere imprenditoriale (... non mi ricordare che qui il tipo non ha partita IVA: il concetto (non fiscale) , rimane)
 

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Io ho capito che @Gagarin ha affittato il suo immobile, probabilmente con un contratto abitativo 4 + 4, ad un conduttore che lo utilizza per esercitare l'attività non imprenditoriale di casa-vacanza.
Esatto
vedere se è specificato che l'uso che ne fa il conduttore è solo quello di casa-vacanze con subaffitto
E' specificato chiaramente e il conduttore non risiede nell'immobile (è una casa vacanze, non un B&B). E' anche ben specificato l'obbligo di preavviso.
Faccio presente anche, per completezza, che l'invocazione degli articoli 1467 e 1256 del cc (peraltro, nel caso, inutili, perchè il conduttore può dare disdetta anticipata in qualunque momento col congruo previsto preavviso), può portare alla risoluzione anticipata del contratto, ma non all'inadempimento delle norme in esso contenute (come il preavviso) e, su questo ho letto alcuni articoli che lo confermano, compresa una risposta specifica di ADUC:
Buongiorno, vorrei chiedervi una consulenza sul contratto di locazione.
La mia compagna ha stipulato un contratto di locazione per un immobile utilizzato per fornire il servizio di Bed and Breakfast. A seguito del diffondersi del coronavirus, le prenotazioni nel mese di marzo e aprile sono crollate con la conseguenza che la mia compagna si è trovata nella impossibilità di poter pagare il canone di locazione che ammonta a 1850 mensili. Per questo tipo di contratto è stata stipulata una polizza fideiussoria a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
Dopo vari tentativi non andati a buon fine di chiedere un incontro con i proprietari per poter discutere della
questione, abbiamo deciso di inviare tramite raccomandata, in data 10 marzo, la disdetta anticipata come
previsto dal contratto di locazione che stabilisce come periodo di preavviso 2 mensilità.
In seguito al ricevimento della raccomandata, i proprietari hanno deciso di incontrarci comunicandoci che
avrebbero attivato la polizza fideiussoria nonostante gli avessimo spiegato la situazione, nota a tutti, delle criticità
derivanti dalla presenza del virus nel nostro paese.
Ho scoperto che l'articolo 1467 del codice civile prevede la possibilità di risoluzione del contratto per eccessiva
onerosità sopravvenuta che mi sembra corrispondere al momento che stiamo vivendo.
Vi chiedo come dovrei procedere, se oltre alla disdetta inviata, bisognerebbe inviare un'altra raccomandata
specificando la richiesta di risoluzione ex art 1467 oppure se esiste un altro modo per poter procedere alla
risoluzione in questa circostanza particolare dovuta a cause non imputabili alla nostra responsabilità.
Risposta:
è la legge stessa a consentire di recedere per "gravi motivi" a condizione però che:
- si tratti di motivi sopravvenuti, imprevedibili al momento della firma del contratto di affitto; COME
INFATTI è IL CORONAVIRUS E LE SUE CONSEGUENZE.
- si dia un preavviso di sei mesi. Dalla data di arrivo della lettera al padrone di casa, la disdetta avrà
effetto dopo sei mesi. Nel vs. caso avete pattuito due mesi di preavviso: ma non occorre richiamare l'art.
1467 cc dato che la legge sulla locazione prevede esplicitamente la possibilità di recesso anticipato senza
conseguenze negative per il conduttore. Non si può accedere alla fideiussione poichè i gravi motivi sono
previsti dalla legge; essa copre infatti tutte le altre inadempienze dovute a volontà o colpa del

conduttore.
 

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