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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il riclassamento se non impugnato potrebbe comportare successivi esborsi di migliaia di euro per i proprietari, e loro eventuali acquirenti che prima di comprare verificano la rendita catastale, siano essi seconde case o abitazioni principali, visto il costante aumento dell’imposizione fiscale sugli immobili comprese le prime case.

    In molte città italiane tra cui Milano, Napoli e Roma, centro storico ed altre microzone comunali come Prati, Parioli ed Esquilino sono in corso le notifiche di avvisi di accertamento contenenti l’attribuzione automatica di nuove rendite catastali per gli immobili, anche non abitativi, dai presupposti ampiamente contestabili.

    Da quanto poi mi riferiscono alcuni contribuenti che hanno ricevuto l'accertamento, anche coloro che lo scorso anno avevano accolto l’invito dell’Agenzia ex art. 1 comma 336 della legge 311/2004 con la procedura DOCFA, Documenti Catasto Fabbricati, aggiornando la rendita del proprio immobile hanno ricevuto analoghi avvisi di accertamento.

    Va subito detto che il riclassamento se non impugnato potrebbe comportare successivi esborsi di migliaia di euro per i proprietari, e loro eventuali acquirenti che prima di comprare ovviamente verificheranno la rendita catastale, siano essi seconde case o abitazioni principali, visto il costante aumento dell’imposizione fiscale sugli immobili negli ultimi anni secondo una tendenza che difficilmente verrà invertita, vedi i rumors sulla nuova IUC, IMU e TASI.

    Prendo spunto da una recente ordinanza della Cassazione civile pubblicata il 3 febbraio che ha annullato un avviso di accertamento ricevuto da un contribuente proprietario di un immobile sito nel comune di Napoli per dare un input a coloro che hanno ricevuto l’avviso di accertamento e desiderano valutare, con l’ausilio di un professionista, l’opportunità di contestarlo … senza perder tempo visto il termine dei 60 giorni dalla notifica per redigere e spedire il ricorso all’ufficio.
    La controversia decisa dall’ordinanza in commento era stata avviata da un contribuente partenopeo che in primo grado si era visto accogliere il ricorso, successivamente la CTR di Napoli ribaltava il giudizio a seguito dell’appello dell’Agenzia del territorio confermando l’avviso di classamento che prevedeva l’aumento della rendita catastale del suo immobile.
    La CTR di Napoli aveva ritenuto esente da vizi l’atto di classamento quanto a presunta carenza di motivazione e rispetto dell’onere probatorio a carico dell’Ufficio.
    Il contribuente interponeva ricorso per cassazione che veniva definito con l’ordinanza n. 2357 del 3 febbraio 2014 che lo ha accolto, la sentenza è stata cassata e l’avviso annullato.
    La difesa del contribuente deduceva un primo motivo di impugnazione, violazione dell’art. 3 comma 58 della legge n.662/1996, tenuto conto che tale articolo prevede che il processo di riclassamento prende avvio su richiesta del comune per le microzone individuate con apposito procedimento, individuazione che nella fattispecie mancava con violazione della ratio della legge che imponeva una revisione parziale di determinati classamenti, previa verifica dell’esistenza dei presupposti da parte dell’Agenzia.
    Si contestava che l’attribuzione della nuova rendita era astratta e fondata su mera ipotesi dell’Ufficio, generici i parametri enunciati, comprese le infrastrutture ed omesso di considerare che difettava ogni indicazione concreta sulla qualità e sullo stato degli immobili oggetto della variazione e dei luoghi circostanti l’immobile accertato.

    L’attribuzione di rendita deve eseguirsi secondo le disposizioni, fondate sull’estimo comparativo, dettate dal R.D. 13 aprile 1939, n. 652, DPR 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 11, comma 1, del D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 11 maggio 1988, n. 154.
    L’Agenzia sosteneva di avere effettuato il nuovo classamento tenendo conto dei caratteri tipologici e costruttivi specifici dell’immobile, delle sue caratteristiche edilizie e del fabbricato che lo comprende, anche attraverso un dettagliato esame delle mutate capacità reddituali degli immobili ricadenti nella stessa zona aventi analoghe caratteristiche tipologiche, costruttive e funzionali, nonché della qualità urbana ed ambientale del contesto insediativo, che ha subito significativi miglioramenti a seguito dell’incremento delle infrastrutture urbane ma la motivazione specifica del provvedimento era limitata all’enunciazione dei soli dati catastali.
    La motivazione, secondo il giudice di legittimità è insufficiente a sorreggere adeguatamente il provvedimento di modifica del classa mento.
    La quinta sezione della Cassazione, sentenze n. 4507/2009 e 9629/2012, ha modificato il proprio orientamento ritenendo che quando procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dalla unità immobiliare in questione oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l’unità immobiliare.

    Nel primo caso, si legge nell’ordinanza, l’Agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute, nel secondo caso, deve indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente.

    Alla luce di tale indirizzo interpretativo riguardo il necessario contenuto motivazionale dei provvedimenti il motivo di ricorso appare manifestamente fondato e la sentenza impugnata è meritevole di cassazione.
    La Corte ha provveduto anche nel merito, accogliendo l’impugnazione del contribuente ed annullando l’avviso di classamento, poiché dagli atti di causa risultava che l’avviso non rispettava il principio di diritto di cui alla sentenza indicata e non essendoci esigenza di nuovi accertamenti di fatto.

    La legittimità degli avvisi di accertamento catastale può essere contestata dai contribuenti con il patrocinio di un avvocato mediante ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente per territorio da notificarsi all’ufficio nel termine di sessanta giorni dal ricevimento dell’avviso, è necessario conservare oltre all’atto anche la busta verde che lo conteneva.
    La presentazione di una istanza di annullamento dell’avviso in autotutela va sconsigliata sia perché non sospende i termini di sessanta giorni ma soprattutto perché a Roma e nelle grandi città l’Agenzia delle Entrate difficilmente si attiverà per l’annullamento entro lo scadere del termine e comunque l’istanza potrebbe non essere accolta rendendo definitivo l’accertamento in quanto non più impugnabile.

    Avv. Luigi De Valeri
    studiolegaledevaleri@gmail.com


    http://www.guidelegali.it/approfond...ertamenti-ricorrendo-alle-ctp-entro-7313.aspx
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Lo squilibrio delle rendita catastali dovrebbero essere per la maggior parte nelle grandi metropoli, nei piccoli centri l'aggiornamento catastale è stato fatto pochi anni fa, come pure nelle periferie di certe città
     

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