Categoria C6 per uso commerciale

[User_16144]

Da due anni sono locatore, per uso commerciale, di due locali contigui di categ C1 (218 mq) e di categ C6 (42 mq) tra loco comunicanti perchè è stata eliminata la parete divisoria.
Ora il conduttore mi chiede di accatastare il locale C6 come C1 altrimenti non è in regola con l' uso commerciale che lui ne fa (supermarket).
Per accatastarlo come C1 il comune chiede il versamento degli oneri di urbanizzazione ( circa Euro 2000,00) e il conduttore pretende che sia io a sostenere tale spesa, perchè nel contratto è specificato che i locali sono destinati ad uso commerciale (supermarket).
Ho dato il consenso ad accatastarlo come C1 ma non sono d' accordo a sborsare io la somma di 2000,00 Euro perchè nel contratto d' affitto è specificato che i locali sono di categ C6 e C1 e il conduttore dichiarò, nel contratto, che i locali sono idonei all' uso che ne vuole fare. La categ C1 serve a lui e non a me, anzi, come C1 pagherò maggiori tasse.
Chi ha ragione?

 

[celefini]

Quando è stata abbattuta la parete divisoria, credo che sia stato messo al corrente dell'intervento , e non sia stato un abuso del conduttore. Detto questo, per la regolarità delle cose, avendo fatto una fusione, bisogna fare un cambio di destinazione d'uso, del vecchio C/6 , e fonderlo con il C/1. Il fatto che nel vecchio contratto erano riportati le due vecchie unità, era la situazione del momento, ora variata in seguito alla fusione già avvenuta, e proprio in virtù di questo potresti chiedere una revisione del canone locativo, anche in funzione delle nuove tasse maggiorate che andrai a pagare, quali Irper ed IMU. Per gli oneri di urbanizzazione, il loro costo, dovrebbe essere a tuo carico, in quanto l'onere è dovuto dal proprietario dell'immobile. A questo punto chiederei meglio al Comune, in quanto, se la zona è urbanizzata da parecchi anni, questi oneri non sono dovuti in quanto già pagati all'epoca dell'urbanizzazione. Dico questo perchè capitato a me circa 5 anni fa, infatti ho pagato solo i diritti di segreteria èer l'ufficio tecnico, avendo dovuto presentare una Scia.

 

[User_16144]

Quando ho comprato i locali, circa due anni fa, il conduttore era già in quei locali e la parete di separazione col locale C6 era già stata abbattuta.
Forse dovrei chiedere la ricostruzione della parete.
L' accatastamento del C6 in C1 è stato chiesto dal conduttore, non da me: a me non interessa.
Io, per andargli incontro, gli ho concesso di sostenere le spese tecniche e di segreteria ( 350,00 Euro in tutto), non sapendo che il comune avrebbe richiesto anche gli oneri di urbanizzazione.
In effetti l' urbanizzazione è avvenuta nel 1960 e detto locale fu accatastato come C6. Non so se il comune ha diritto a chiedere questi oneri ma, lo ha fatto sostenendo che gli oneri per il C1 sono maggiori del C6.
A questo punto non sono più disposto a cambiare la categoria catastale perchè troppo onerosa, allora ho detto al conduttore che può chiederla lo stesso purchè provveda lui al pagamento dell' urbanizzazione.
Da qui nasce il contrasto col conduttore che sostiene il mio obbligo al cambio di categoria e al pagamento degli oneri.

 

[celefini]

Il fatto che tu l'abbia acquistato due anni fa ed il divisorio già non era presente, purtroppo quello che conta sono gli atti pubblici. Se dal tuo atto di acquisto risultano il C/1 ed il C/6 , il responsabile sei tu, perchè dovevi accorgerti che non c'erano due unità, ma una sola ed avresti dovuto chiedere lumi al venditore. Il conduttore, non può assolutamente chiedere varizioni catastali, in quanto non ha titolo, l'unico che può farlo è il proprietario dell'immobile. Calcola comunque e te lo dico con cognizione di causa, che un immobile classificato in C/1, ha un valore commerciale molto più alto rispetto al C/6. Valuta bene la cosa, un conto è locare un locale commerciale unico, di 262 metriquadri, un conto è locare 218+42. Non parliamo poi in caso di vendita. Valuta bene le cose.

 

[mapeit]

Purtroppo subentrando nel contratto di locazione tramite l'acquisto dei locali sei subentrato al precedente proprietario nei diritti e doveri che ciò comporta. Se il precedente proprietario aveva acconsentito all'abbattimento del muro tra C1 e C6 da parte dell'inquilino (errore a mio avviso madornale), tu hai accettato tale situazione di fatto subentrando nel rapporto e quindi sei ora obbligato ad effettuare la variazione catastale con tutto ciò che comporta, oneri e spese a tuo carico, salvo poi rivalerti sul venditore qualora ciò non ti fosse stato comunicato all'atto del rogito.
Se invece il conduttore ha abbattuto il muro senza permesso del precedente proprietario e questo è dimostrabile, puoi sempre pretendere che i locali siano ripristinati allo stato iniziale eventualmente trattando poi per l'accollo delle spese qualora ciò sia troppo oneroso per l'inquilino.
Trovo giuste le considerazioni espresse nel post precedente circa l'incremento di valore commerciale del garage trasformato in negozio, per cui valuta anche questa opportunità.

 

[User_16144]

Condivido le considerazioni di Mapeit e Celefini: occorre allora specificare meglio la situazione.
1- Ho acquistato tramite asta giudiziaria e dalla perizia giurata fatta nel 2006 risulta che i locali erano comunicanti ma accatastati come C1 e C6, non si sa chi ha eliminato il divisorio o se ci sia mai stato.
2- il conduttore non aveva un contratto opponibile alla procedura esecutiva, perciò potevo anche non locarlo a lui: abbiamo quindi stipulato un contratto ex novo con i locali in quelle condizioni e dichiarati appunto nel contratto come C6 e C1.
Non sapevo della necessità che per uso commerciale fosse necessario un locale di categ. C1 ma, il Conduttore, essendo lui un commerciante, doveva saperlo e non fare un contratto commerciale su un locale C6.
Penso che l' errore sia stato principalmente del Conduttore.
Se non vuole accollarsi gli oneri di urbanizzazione richiesti dal comune, penso che potrei chiedergli di usare il locale C6 come tale e restare in regola.

 

[celefini]

Caro Gerardo, purtroppo ti trovi in una situazione ingarbugliata e ti spiego il perchè a modo mio. Hai acquistato all'asta , il locale e dalla perizia giurata, risultano i due locali e non poteva essere diversamente. Hai sicuramente avuto a corredo della documentazione dell'asta, anche le piantine catastali del locale, e lì potrai vereificare come stavano effettivamente le cose. Anche se i due locali erano divisi, l'unico ad essere utilizzato ai fini commerciali era solo quello di categoria C/1 (Botteghe e negozi ), mentre il C/6, non avrebbe potuto essere utilizzato, in quanto classificato come garage. Per poterlo utilizzare come magazzino avrebbe dovuto essere un C/2 e quindi avresti dovuto provvedere gia a fare il cambio. Ne consegue che comunque metti la cosa, il problema esiste e non puoi esimerti dal regolarizzarla, ne tantomeno puoi addebitare l'errore al conduttore, perchè avrebbe dovuto sapere. Se pure dovessi ripristinare il divisorio, devi comunque fare un cambio da C/6 a C/2, visto che sarebbe un magazzino a corredo di un'attività commerciale.

 

[mapeit]

Non sapevo della necessità che per uso commerciale fosse necessario un locale di categ. C1 ma, il Conduttore, essendo lui un commerciante, doveva saperlo e non fare un contratto commerciale su un locale C6.
Penso che l' errore sia stato principalmente del Conduttore.
Se non vuole accollarsi gli oneri di urbanizzazione richiesti dal comune, penso che potrei chiedergli di usare il locale C6 come tale e restare in regola.

Capisco che acquistando da un fallimento non tutte le cose fossero chiare, però direi che se avete stipulato un contratto ex-novo entrambi sapevate ciò che c'era e ciò che non c'era, quindi il passato non fa più testo.
Entrambi sapevate che c'era un'irregolarità, ovvero che non c'era una parete di separazione tra due locali di diversa tipologia, C1 e C6.
Un'attività commerciale potrebbe anche svolgersi nel C1 ed aver necessità del C6 come garage (che ne so... per parcheggiare il furgone), quindi se la richiesta del conduttore è quella di ampliare i locali destinati alla vendita facendo diventare il garage negozio, è giusto che anche lui si accolli una parte di spese.
In caso contrario tu digli che può tranquillamente utilizzare ciò che gli è stato affittato per quello che è, ovvero un negozio come negozio e un garage come garage.