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  1. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Le cauzioni a garanzia (danni,canoni di locazione ,oneri accessori,oneri di giudizio e tributari) hanno tutte un quantum,ad es 6mesi,12mesi,etc del canone di locazione.

    All'esaurirsi di detto fondo per inadempienze del conduttore,come si può imporre al conduttore il reintegro di detto fondo(quale esso sia,fideiussione,garanzia di terzi,deposito infruttifero)
    C'è qualche norma di legge o sentenza della cassazione che si esprime in tal senso.

    Altrimenti rimane un accordo privato tra le parti senza nessuna valenza giuridica...
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Utile una clausola tipo :
    "4) L'eventuale somma a cauzione depositata dal conduttore sarà
    restituita dopo la regolare riconsegna dei locali e non potrà essere mai imputata in conto pigioni. Questo deposito dovrà essere ricostituito in caso di suo utilizzo e, a richiesta di una delle parti, potrà essere aumentato o diminuito proporzionalmente al variare del canone di locazione."
    Per i contratti abitativi si possono richiedere max tre mensilità. :stretta_di_mano:
     
  3. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Grazie della pronta risposta.
    Ma il nocciolo della questione è appunto è imputare la somma a cauzione in conto pigioni.
    Ormai la preoccupazione principale del locatore è avere un fondo di garanzia per il mancato pagamento appunto delle pigioni.
    Siddetto fondo si esaurisce velocemente con la morosità....
    E lì che un'opportuna 'clausola di reintegro' del fondo,utilizzato dal locatore per inadempienze contrattuali del conduttore,eviterebbe continui e sfiancanti procedimenti giudiziari di sfratto per morosità....
    Ma se detta clausola non ha fondamenti giuridici e non è contemplata in nessun procedimento giudiziario,resta solo un accordo fra le parti....che ha la valenza di una mera promessa.
    Anzi è un rallentamento per l'emissione dell'ordinanza di sfratto per morosità,in quanto al giudice va dimostrato che il conduttore NON ha provveduto a reintegrare il fondo esaurito,pertanto si è dovuto procedere con lo sfratto per morosità........

    Che si può fare....
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Questo fondo non è da utilizzare per morosità ma per eventuali danni...., utile al riguardo una fideiussione bancaria.
    Dalla L. 392/78
    5. Inadempimento del conduttore.
    Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.
    11. Deposito cauzionale.
    Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
     
  5. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Mille grazie
    Entro nei dettagli:la fideiussione bancaria a prima richiesta è in genere un prestampato delle banche che prevede in un tutt'uno la garanzia per:
    danni
    locazione
    oneri accessori

    Ovviamente il primo utilizzo che il locatore ne fa è sulla morosità pigioni.

    Cosicchè la fideiussione si esaurisce presto......

    Quindi sostanzialmente anche il deposito danni,conglobato nella fideiussione.....

    Inserire nel contratto il reintegro della fideiussione ,o la produzione di una nuova fideiussione ,al consumarsi della presente,entro ad es .15 giorni dall'escussione della stessa,pena la risoluzione contratto,è un termine che ha fondamenti nella giurisprudenza e nella fattispecie
    entra spesso nei dibattimenti in sede processuale.
    O ha la valenza ,se inserita nel contratto di locazione registrato,di un inutile plus,che confonde solo le idee al giudice....
    E' un tema spinoso ma di grande attualità
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  7. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Purtroppo ho appena escusso una fideiussione emessa dal Gruppo Banca Intesa,ed è esattamente come ho già scritto.

    Non si può imporre al conduttore di scegliere la banca che si predilige per la fideiussione.

    Ad es. Banca Intesa SanPaolo è un po'cara,nel merito....

    Ne la maggioranza dei conduttori possono permettersi fideiussioni che per 12 mensilità.....una garanzia equa...

    Magari al massimo 6 mensilità,quindi comprensive di danni,locazione,oneri accessori...

    Quindi il problema dell'esaurirsi del fondo di garanzia è sostanziale....

    E lì che entra la sopraesposta 'clausola di reintegro'della garanzia esaurita.

    Che è una clausola accessoria che non è contemplata e /o regolamentata da alcuna legge o sentenza di cassazione che io sappia,ma sempre più usata,in varie forme nei contratti di locazione....

    Se non viene osservata dal conduttore,come immagino,visto che non ha radici nel c.c.,il giudice come la interpreta nel susseguente giudizio di sfratto per morosità....
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il deposito a garanzia dell'immobile non può superare le 3 mensilità del canone, ciao
     
  9. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Il quesito da me posto,non è finalizzato al deposito cauzionale danni.
    E' palese 3 mensilità,deposito fruttifero.Da restituire entro 30 giorni dal rilascio locale,previa visita dello stato dell'immobile ,e fatto salvo il risarcimento del maggior danno......
    Ma è finalizzato alla garanzia più importante e di attualità:
    cauzione a garanzia canoni di locazione e oneri accessori.
    Quale può essere la soluzione più efficace e giuridicamente consolidata?
    Attenzione non è un plus,lo Stato indirettamente la esige,in quanto tra l'inizio della morosità e la sentenza di sfratto,le tasse vanno pagate anche su un reddito non percepito.....

    E se sta sentenza il giudice te la da dopo un anno.....paghi intanto per un anno le tasse sul non percepito....sperando che poi il conduttore risarcisca la morosità......magari per decreto ingiuntivo del giudice.....


     

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