Cauzione locali commerciali

[linteo]

Buongiorno, e Buon Anno a tutti, passo al quesito, sperando che qualcuno mi sappia dare risposte certe:
Il conduttore di un locale commerciale ( bar/ristorante) , cede la propria attività ed il relativo contratto di locazione ad una terza persona.
Ritengo che la cauzione relativa a tre mensilità di tot. euro 4.500, incassata ad inizio contratto debba rimanere in possesso, del proprietario dei locali, in quanto il contratto rimane in essere, ma correggetemi se sbaglio. L'affittuario in un primo momento, mi ha richiesto la restituzione dell'intera cauzione
Poichè, nel 2012, è stata accordata una riduzione sul canone ( causa crisi) , che è stato modificato in euro 1200/mese, il conduttore uscente mi richiede la restituzione della cauzione intera, ma forse si accontenterebbe della differenza dei 900 euro data dalla differenza della cauzione di tre mesi del nuovo affitto, rispetto al vecchio ( 4500-3600=900)
Cosa ne pensate?

 

[celefini]

Il contratto è un accordo tra le parti, locatore e conduttore. Se il conduttore cede l'attività e quindi il contratto ad una TERZA persona, il locatore deve restituire la cauzione al primo conduttore ( € 4500 ) e darsi dare la nuova cauzione dal nuovo conduttore ( € 3600 ). Essendo il subingresso soggetto a nuova registrazione, si regolarizzerebbe anche il nuovo minor canone di € 1200.

 

[linteo]

L'agenzia che segue la pratica, anche al fine delle registrazioni presso l'uff. entrate, ritiene che l'attuale locatore, cedendo il contratto, e l'azienda commerciale, cede anche la cauzione a suo tempo versata, che rimane a garanzia degli adempimenti contrattuali. Sarà il nuovo affittuario eventualmente a restiutuire al precedente la cauzione, ma sono rapporti tra i due soggetti, ed estranei alla proprietà.
Cosa accadrebbe infatti, se il nuovo affittuario, si rifiutasse o non potesse per motivi economici, versare la cauzione ?

 

[key]

va sempre messo nel contratto di locazione che la cessione d azienda e'previo consenso scritto del locatore.

Ridurre il canone di locazione e'fattibile solo con la stipula di un nuovo contratto previa cessazione del precedente.

Quindi hai tutti i margini per gestire il deposito cauzionale.

Per ne e'piu corretto che chi subentra versa un nuovo deposito e tu dopo restituisci il vecchio deposito all ex conduttore,o contestualmente

 

[celefini]

Quando un esercente cede la propria attività ad un terzo, non può cedere il contratto di locazione a meno che non sia stato specificato chiaramente nel contratto di locazione, e comunque come detto anche da Key, ci vuole il consenso del locatore. Io quando do in locazione locali commerciali, riporto nel contratto che la somma fruttifera di interessi come da codice civile, viene depositata su un libretto postale o bancario intestato ai due contraenti . Ora quando l'inquilino va via, lo restituisco dopo aver verificato lo stato dei locali. Se il conduttore è stato Tale, li restituisco a Tale, se il nuovo contraente è Quale, dovrò restituirli a Quale. Altro elemento da tenere in considerazione, che in caso di riduzione di canone, bisogna rettificare il contratto con il nuovo importo, in modo che il Fisco sappia che il conduttore percepisce un importo minore, ed il conduttore esercente, detragga come canone un importo ridotto.

 

[key]

Perfetto
Rettificare il contratto,ok
Bisogna vedere chi e'il conduttore e che tipo di contratto e'stato stpulato.
Se il contratto ha già annetti sulle spalle tanto vale farne uno nuovo,magari aggiornato .
Valutare caso per caso

 

[linteo]

La rettifica del canone è stata regolarmente comunicata all'ufficio entrate a suo tempo, per il resto mi siete stati di immenso aiuto. Se le garanzie del nuovo affittuario sono idonee, credo procederemo a chiusura del vecchio contratto e restituzione della cauzione, salvo verifica dei locali, e contestuale sottoscrizione nuovo contratto .
Grazie a tutti

 

[pellizzoni giuseppe]

vorrei precisare a Celefini che il subentro nel contratto in essere tramite cessione dell'attività è previsto dalle regole commerciali , quindi ritengo inesatta la sua affermazione che non si può cedere il contratto SE NON è previsto nel contratto stesso , il proprietario si può opporre solo nel caso che il nuovo conduttore non abbia dei requisiti morali e giudiziali.

 

[linteo]

Appoggio la precisazione di Pellizzoni. Oggi, ho avuto modo di vedere il contratto di cessione d'azienda, registrato dal notaio. Esso comprende anche il contratto di locazione. Il locatore puo' opporsi alla cessione del contratto solo in presenza di gravi motivi