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franco61

Membro Attivo
Proprietario Casa
salve ragazzi un quesito complesso:

in un fabbricato ci sono 2 unità con cc C01 e 6 unità con CC F3
in base alla sentenza della cassazione 17.035 del 08/05/2013 non si paga IMU SU F3 e ne sull'area edificabile
l'.ltima sentenza della cassazione n.11694/2017 conferma che non si paga l'IMU SU F3 ma su l'area edificabile come si specifica in questo stralcio:
"in tema di imposta comunale sugli immobili, l'accatastamento di un
nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle
unita' in corso di costruzione non e' presupposto sufficiente
per l'assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell'area edificatoria e la
verifica sulla pertinenza del classamento".

essendo una situazione mista la tassazione sull'area secondo voi è dovuta?
 

franco61

Membro Attivo
Proprietario Casa
il problema è propio questo: mi hanno cercato dandomi due opzioni :
o pago F3 con rendita presunta oppure l'area edificabile come se non ci fosse nessun fabbricato da qui la domanda posta; è un quesito complesso e non si sa quale è la soluzione meno peggio:
un geometra dice che la RC presunta è un salasso
l'aera edificabile forse è meglio dato che si tratta di edificio ancora non sanato per vincoli e quindi con abbattimento della rc del terreno e avendo come riferimento il valore definito in una cartella di accertamento riferita ad un terreno edificabile nelle stessa zona, non vincolato, in 50 € a mq potrebbe essere il male minore...sempre che qualcuno di voi non mi dà qualche speranza con il fatto che nell'edificio ci sono le due unità con rendita acquisita rendendo di fatto impossibile non considerare il fabbricato come nel caso le unità fossero sate accatastae tutte F3.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se la situazione è già "avanti", e ti hanno già cercato proponendoti un bivio, devi rivolgerti a qualcuno che ti sappia fare i conteggi in modo da comparare due importi in euro.

Io onestamente non ne sono in grado.

Così, a naso, mi fido poco della rendita catastale "presunta" (che per principio tenderà - immagino! - a SOPRAVVALUTARE).
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Comunque, pur capendoci poco, provo a riepilogare e a ragionare.

Ci sono due unità con categoria catastale C01, che vale per 'NEGOZI'.

E ci sono sei unità con categoria catastale F3, che vale per 'in corso di costruzione'.

Se le due unità C01 sono iscritte in catasto con autonoma rendita espressa in Euro, su queste si pagherà l'IMU.

Le altre 6, io le considererei area edificabile e quindi eviterei la rendita presunta che di sicuro è un salasso.

NON E' una situazione mista, perché i due fabbricati ('NEGOZI') con categoria catastale C01 sono già - immagino - iscritti in catasto, in due righe separate:

FOGLIO, PARTICELLA, SUBALTERNO1, RENDITA1, CATEGORIA CATASTALE C01
FOGLIO, PARTICELLA, SUBALTERNO2, RENDITA2, CATEGORIA CATASTALE C01

Gli altri 6 di categoria catastale F3 e li consideri area edificabile come se non ci fosse alcun fabbricato.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
La domanda che devi farti è:

I sei fabbricati F3, benché non ultimati, sono accatastati con rendita?

Se sì, allora in tale ipotesi, un filone giurisprudenziale di legittimità granitico (Cassazione n. 2494/2010, n. 15177/2010, n. 7041/2014, n. 8781/2015) ha ritenuto che la sussistenza delle condizioni di iscrizione è sufficiente perché l’unità immobiliare sia considerata “fabbricato” e quindi sia assoggettata a imposta.

====
Nel caso esaminato dalla Corte di Cassazione si era in presenza di un fabbricato in corso di costruzione che in fase di ultimazione dei lavori era stato accatastato in categoria catastale f3.
Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto a imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui comunque il fabbricato è utilizzato.
La Corte ha fatto riferimento al fabbricato che benché nei fatti non ultimato è comunque
accatastato con rendita.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Se i sei fabbricati F3 sono accatastati senza rendita, secondo me non pagano IMU.

Se invece sono accatastati con precisa rendita catastale, sono comunque assoggettati ad IMU anche se non sono ultimati.

A questo punto ti conviene ultimarli, e affittarli o venderli.
 

franco61

Membro Attivo
Proprietario Casa
L'F3 normalmente non ha rendita ed in effetti in questo caso non c'è rendita altrimenti mi avrebbero contestato il mancato pagamento.
Putroppo per una serie di circostanze facendo notare degli errori da loro ammessi su una cartella di accertamento del 2013, dove non vi era riferiemto agli F3 , non volendo sono usciti fuori.
Da lì devo dire con una con una loro non propia sicurezza su come e cosa chiedere, mi è stata chiesta la RC presunta aggiungendo che altrimenti la rendita del terreno sarebbe stata peggio.... non capendo bene ho chiesto tempo che mi è stato concesso perchè aveveno fatto degli errori evidenti sulla cartella contestatami e anche perchè gli F3 non erano menzionati nella cartella stessa. Ho studiato meglio il problema trovato le due sentenze, sentito il geometra e proposto nel forum per sentire un pò di pareri...
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
La categoria catastale f3 è una categoria provvisoria, e il fabbricato accatastato come tale potrebbe rimanere iscritto dai 6 ai 12 mesi, con la possibilità di ottenere la proroga previa presentazione di apposita dichiarazione del proprietario circa la mancata ultimazione dei lavori (Agenzia delle Entrate, circolare n. 27/E del 13 giugno 2016), nella realtà vi sono fabbricati presenti in catasto f3 da molti anni, tant’è che ne risultano iscritti più di un milione.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo me sono andati fuori dal seminato, chiedendoti la rendita presunta.
Te lo chiedono perché fa comodo a loro.
Io sentirei non solo un geometra, ma anche un legale.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
L'unica cosa su cui sei in difetto è che, immagino (correggimi se sbaglio), tu non hai chiesto la proroga dello status di F3, presentando apposita dichiarazione circa la mancata ultimazione dei lavori, in base alla circolare 27/E dell'Agenzia delle Entrate, del 13/06/2016.
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse il problema sta proprio qui, non hai chiesto la proroga dello status di F3 oltre il 12 mese, e quindi ora vogliono che venga associata una rendita presunta a questi fabbricati, oppure la tassazione dell'area edificabile.

Perché non hai chiesto la proroga?
 

franco61

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non lo sapevo altrimenti lo avrei fatto e sicuramnte farò,
devo dire però che non li ho visti così sicuri e preparati su questo argomento
sicuramente avendone il tempo potranno studiare meglio il caso ma con i dati che abbiamo in questo momento per me la soluzione più plausibile è la sentenza del 2017 ....per la mancata comunicazione della proroga F3 non so cosa possono chiedermi ulteriormente...
 

possessore

Membro Storico
Proprietario Casa
Non vorrei sbagliare, ma se non hai chiesto proroga, sei legalmente tenuto a far assegnare una rendita agli F3, con conseguente pagamento IMU.

I precedenti riferimenti infatti ti esentavano dall'IMU solo se la rendita NON fosse già assegnata, in caso di NON ultimazione del fabbricato, e in caso di RICHIESTA PROROGA, se lo status di F3 permane oltre il 12-esimo mese dalla data di costruzione.

Avendo tu, immagino, ampiamente sforato il 12-esimo mese, non è che puoi usare la macchina del tempo, immagino non sia permesso fare domanda tardiva per prorogare lo status di F3 senza rendita.

Ma su questo ti serve sia un geometra esperto, che un legale tipo Furio Cavillo.
 

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