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MARxxxxx

Membro Junior
Proprietario Casa
Buongiorno. Un nuovo cliente mi ha sottoposto un problema “mostruoso” da risolvere per il quale avrei bisogno dei vostri preziosi consigli.
  • Contratto di locazione commerciale di C/1 stipulato in data 22/07/2010
  • Durata: 9 anni
  • Nel contratto NON è previsto il rinnovo tacito (proroga per ulteriori 9 anni) dopo i primi 9 anni (nel senso che non è previsto, ma non è nemmeno negato);
  • Il contratto prevede adeguamento ISTAT 75%, ma non è mai stato applicato;
  • Il locale, successivamente al 22/07/2019 (scadenza contrattuale), continua ad essere locato allo stesso soggetto ma, alla scadenza dei 9 anni, non è stata registrata alcuna proroga e non è stato registrato alcun rinnovo annuale;
  • Dal 1^ Agosto 2019 in poi il conduttore corrisponde al proprietario un canone maggiore.
Stavo pensando di procedere così:
  • Registrazione (tardiva), con decorrenza 22/07/2019, della proroga per ulteriori 9 anni (…non mi pare proprio che si possa escludere dal contratto…) con il nuovo canone maggiorato (già incassato e quietanzato);
  • Registrazione (tardiva) del rinnovo annuale 2020 (canone 2019/2020 + adeguamento ISTAT);
  • Nel 2021, comunicazione al conduttore dell’opzione per la cedolare secca (con rinuncia all’adeguamento ISTAT) e “registrazione” dell’opzione con modello RLI (canone 2020/2021 + adeguamento ISTAT).
Che ne pensate?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Mi sembra che vada bene. Se registri la proroga indica già il nuovo canone e poi paga l'imposta per il 2020 calcolata sul canone aggiornato. Se ho ben capito l'adeguamento ISTAT è stato applicato per il periodo 8/2019 - 7/2020 e un altro per il periodo 8/2020 - 7/2021. Per il 2021 il canone sarà quello corrisposto dal 1 agosto 2020 poiché non puoi più adeguarlo e va bene la comunicazione preventiva via raccomandata a.r. al conduttore e il modello RLI per l'Agenzia delle Entrate.
 

MARxxxxx

Membro Junior
Proprietario Casa
Mi confermate che non può esistere un contratto che non preveda il rinnovo tacito (proroga, quindi, per ulteriori 6 anni)?
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Sicuro che non abbia anche bar-gastronomia oltre ai tabacchi ? Perché mai avrebbe fatto un contratto di 9 anni ?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
non può esistere un contratto che non preveda il rinnovo tacito (proroga, quindi, per ulteriori 6 anni)?
La durata di quella locazione (primo periodo contrattuale) non può essere inferiore a sei anni. Quindi può ben essere di nove anni.
Ma, alla scadenza, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
Salvo sopravvenga disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza, per cui la rinnovazione non ha luogo.
 

MARxxxxx

Membro Junior
Proprietario Casa
Perfetto. Vi ringrazio. Ma l'aspetto che più mi “preoccupa” della vicenda è, però, l’opzione per la cedolare commerciale fatta con decorrenza da Luglio 2021 per il fatto che il contratto era venuto a scadenza nel 2019 (alla luce della risposta dell’Agenzia delle Entrate all'interpello n. 297 del 22.07.2019)…. Che ne pensate?
 

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