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  1. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    Buonasera,
    lo scorso 31/3 ho comprato un bilocale con agevolazione prima casa dato che ho la residenza nello stesso comune: L'ex proprietario come da contratto di compravendita, continuerà ad abitarlo fino al 30/10/11.
    Io sto per affittare questo appartamento da novembre con contratto 4+4, canone mensile di 600 euro e non ho altri redditi in quanto non sono soggetto fiscalmente imponibile in Italia.

    Le mie domande sono:

    a) cedolare secca: per il 2011 non devo pagare nulla, se ho ben capito, e nel 2012 dovrei pagare saldo 2011+acconto 2012 entro il 16/6 e poi saldo entro il 30/11? i calcoli degli acconti sulla base dell'anno precedente mi paiono complicati... o mi baso sul canone annuo di 7200?

    b) con cedolare secca devo indicare nel contratto di affitto che non vi sarà indicizzazione e scegliere tale opzione con SIRIA alla registrazione del contratto (niente comunicazione con raccomandata al conduttore che ne è informata sin dall'inizio): in caso di spese straordinarie che aumentino di valore l'appartamento queste possono andare a rivalutare il canone mensile?

    c) dichiarazione redditi: non avendo altri redditi ed optando per la cedolare secca, devo comunque fare la dichiarazione dei redditi nel 2012? quale modello dovrei usare? non vorrei rischiare di pagare due volte la stessa cosa...

    d) grazie a voi ho scoperto che dovrò pagare l'ICI: immagino dovrò pagarla nel 2012 entro le stesse date della cedolare e a partire dall'inizio del contratto di affitto? con rendita catastale di 472.56€, immobile di categoria A3, e imposta al 7per mille, quanto sarebbero le rate?

    Pensavo di riuscire a gestire una cosa semplice in modo semplice, essendomi pure registrata all'agenzia delle entrate, sono al meno due settimane che cerco di capire come muovermi. Spero mi possiate chiarire le idee!
    Grazie mille in anticipo e scusatemi se ho messo troppe domande tutte assieme.
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A) l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto per i contratti che decorrono tra il 1° giugno e il 31 ottobre 2011. Dunque non dovrai pagare nulla.
    Per il 2012: in sede di dichiarazione dei redditi pagherai l'imposta sul 2011 (1200x0,21=252 Euro), mentre entro il 16/06 dovrai versare l'anticipo sui redditi dell'anno (7200x0,95x0,4=2736 Euro). Entro il 30/11 pagherai il secondo acconto (7200x0,95x0x6=4104 Euro).

    B) Non puoi, con cedolare secca, applicare nessun tipo di aumento del canone per tutta la durata di adesione al regime.

    C) Credo che 730 o Unico vadano entrambi bene. Non ne ho la certezza assoluta, però.

    D) 2 rate di 173,67 Euro (devi moltiplicare la rendita per 105 e poi per 0,007 per avere l'importo annuo)
     
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  3. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    Grazie mille Tovrm!
    scusami se ti chiedo altre precisazioni:

    C) a parte il 2012, dovro' poi fare la dichairazione dei redditi anche gli anni successivi? (chiedo perchè poi non dovrei avere null'altro da dichiarare)?

    D) ma per il 2011 devo pagare l'ICI intera anche se affitto casa solo da novembre o magari si salta :D ? per il periodo 31/3/11-30/10/11 non viene considerata come prima casa? a quanto mi hai indicato da pagare nel 2012, devo aumentare anche dell'importo relativo ai due mesi 2011 (ad es.: € 347,33/12*2 = € 57.89)?

    se l'affitto iniziasse il 7/11, posso calcolare i giorni effettivi sia per l'ICI che per la cedolare secca?

    grazie mille
     
  4. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    a riscusami, ma io avevo fatto delle stime di circa 1500-2000 euro di spese... com'è che prendo 7200 euro l'anno di canone e ne pago 2736+4104?

    credo di aver visto che manca l'aliquota del 21%: mi confermi che il calcolo è: 7200*0.21*0.95*0.4=574.56 per il 16/6 e 7200*0.21*0.95*0.6=861.84

    grazie
    D
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    C) Sì, la dichiarazione sei comunque tenuta a farla, anche per il 2011. Qui trovi i casi di esenzione:
    http://www.caaf-cia.it/caf/svl/allegatiRead?recid=21119&allid=7389
    Sono le istruzioni del modello unico PF1. I casi di esenzione sono a pag. 4.
    La stessa identica tabella la trovi nelle istruzioni per il 730.

    D) L'ICI del 2011 la pagherai per i mesi in cui hai affittato (2 mesi). Anche se affitti dal 7 novembre. Per pagare un mese in meno dovresti affittare dal 16 novembre.
    Per la cedolare, invece, il calcolo si basa sui giorni effettivi.

    Perdonami, andavo di fretta ed ho dimenticato di moltiplicare per 0,21 gli importi :confuso:
    Confermo i tuoi calcoli
     
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  6. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    grazie per la pazienza, davvero gentiel!
     
  7. giannigiliola

    giannigiliola Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    scusa hai fatto i conti , forse per un importo cosi basso non ti conviene la cedolare secca:disappunto:
     
  8. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    per il primo anno pago circa 20 euro in meno con la cedolare secca, dato che devo tenere conto anche dell'addizionale regionale
    poi forse ci rimetterò a non poter indicizzare, ma mi pare sia più semplice la cedolare che la registrazione, bolli, addizionali
    personalmente sto pagando un mutuo a tasso fisso, quel che più mi interessa è che l'affittuario sia in grado di continuare a pagare l'affitto
    se mi paga metà mutuo, son già contenta :D
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ipotizzando un'addizionale regionale dell'1,10% ed un'addizionale comunale dello 0,6% (bisogna poi verificare a Torino cosa è previsto), il regime di cedolare risulta vantaggioso solo per i primi due anni, secondo l'andamento che segue:
    1 2 3 4 5 6 7 8
    143,64 32,75 -80,35 -195,72 -313,40 -433,42 -555,85 -680,73

    È stata considerata l'imposta di registro al 50%. I bolli no, in quanto spettano all'inquilino.
     
  10. DeboraM

    DeboraM Nuovo Iscritto

    l'addizionale regionale è dello 0.9% e nessuna adddizionale comunale
    secondo questo sito: Calcolo cedolare secca sugli affitti | Compraeaffitta
    il primo anno con la cedolare (considerando l'imposta al 95%) risparmio euro 98.28 rispetto a registrazione a metà e bolli a carico dell'inquilino
    per gli anni seguenti non dovrebbe rimanere fisso l'ammontare da pagare?
    se no, c'è un sistema di calcolo?

    se allego al contratto un verbale di consegna relativo allo stato dell'appartamento e all'arredamento incluso (magari con delle foto?), posso presentare il tutto via SIRIA o no? nel softzqre SIRIA c'è un contratto 4+4 precompilato in cui si dice "unità immobiliare arredata come da elenco/documentazione allegato"...
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Su Siria sono previste le condizioni «standard». Diciamo che serve a certificare che c'è un contratto registrato, che dovrai conservare in originale. ma non ti permette di «scrivere» il tuo contratto.
    Quanto all'addizionale comunale: l’aliquota applicata dal Comune di Torino per l’anno 2011 è 0,5%, come stabilito dalla Deliberazione della Giunta Comunale n. mecc. 2011 01962/013 del 5 aprile 2011.
    Addizionale IRPEF Citt di Torino

    Per gli anni seguenti rimane fisso l'ammontare da pagare con cedolare secca, ma cambia l'ammontare da pagare per il 4+4. L'imposta di registro e l'IRPEF si pagano sul canone rivalutato (io avevo applicato una rivalutazione del 75% dell'indice ISTAT). Morale: paghi più tasse, ma guadagni anche di più.
    Con i dati che mi hai fornito, cambiano i valori ed, in effetti, a te conviene applicare, tutti gli anni, il vecchio regime, in quanto già per il 2012 perderesti 90,72 Euro...

    Il confronto con gli anni successivi va fatto ripetendo il calcolo con il canone rivalutato (io avevo applicato un 2% di rivalutazione ISTAT all'anno per tutti gli anni) per ciascun anno di contratto. È chiaro che negli anni il regime cedolare perde sempre più convenienza per via del canone bloccato.
     

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