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firefoxfinance

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti,
ho un dubbio relativamente all'applicazione della cedolare secca sugli affitti commerciali.
Sono proprietario di un locale commerciale categoria C/1 con contratto che scadrà il 30/11/2018...
secondo voi posso stipulare un nuovo contratto a partire da gennaio 2019 con lo stesso soggetto attuale e usufruire dell'agevolazione della cedolare???
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
La legge di bilancio 2019 non è stata ancora approvata. Se venisse approvato il disegno di legge attualmente all'esame del Parlamento, in ogni caso occorrerebbe verificare se effettivamente il contratto in essere scadrà il 30/11/2018. Il 30/11/2018 vi sarà la prima scadenza contrattuale o una successiva? Qual è l'attività che si esercita nell'immobile?
 

firefoxfinance

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
L'attività svolta all'interno è di commercio al dettaglio di prodotti di ferramenta...
Il 30.11.2018 è il termine della seconda scadenza del contratto 6+6.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Il 30.11.2018 è il termine della seconda scadenza del contratto 6+6.
Da ciò che ho letto (Il Sole del 05/11), se il disegno di legge verrà approvato senza modifiche si potrà optare per la cedolare secca per le locazioni di negozi C/1 stipulate nel 2019.
E saranno ammessi solo i contratti "tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo".
Questo per evitare che le parti si accordino per chiudere il contratto attuale e farne uno nuovo il prossimo anno, al solo scopo di usufruire della cedolare secca.

Nel tuo caso il contratto non è stato interrotto in anticipo, perché giungerà alla sua scadenza naturale a fine novembre 2018.

Pare non sia stato disdetto da una delle parti entro il termine di legge, quindi dal 01/12/2018 si rinnoverà per ulteriori 6 anni.

Ma anche se fosse stato disdettato per impedirne il rinnovo, un nuovo contratto stipulato il 01 gennaio 2019 riguarderebbe gli stessi soggetti e lo stesso immobile del contratto precedente già in corso al 15 ottobre 2018.

Quindi ne deduco che non potresti optare per la cedolare secca.

Aspettiamo anche altri pareri, più autorevoli del mio!
 

firefoxfinance

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Da ciò che ho letto (Il Sole del 05/11), se il disegno di legge verrà approvato senza modifiche si potrà optare per la cedolare secca per le locazioni di negozi C/1 stipulate nel 2019.
E saranno ammessi solo i contratti "tra soggetti che il 15 ottobre 2018 non avevano già in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo".
Questo per evitare che le parti si accordino per chiudere il contratto attuale e farne uno nuovo il prossimo anno, al solo scopo di usufruire della cedolare secca.

Nel tuo caso il contratto non è stato interrotto in anticipo, perché giungerà alla sua scadenza naturale a fine novembre 2018.

Pare non sia stato disdetto da una delle parti entro il termine di legge, quindi dal 01/12/2018 si rinnoverà per ulteriori 6 anni.

Ma anche se fosse stato disdettato per impedirne il rinnovo, un nuovo contratto stipulato il 01 gennaio 2019 riguarderebbe gli stessi soggetti e lo stesso immobile del contratto precedente già in corso al 15 ottobre 2018.

Quindi ne deduco che non potresti optare per la cedolare secca.

Aspettiamo anche altri pareri, più autorevoli del mio!
Ho qualche dubbio in merito al rinnovo in quanto arrivato alla seconda scadenza non mi risulta che si rinnovi automaticamente a meno che non sia esplicitamente indicato nel contratto stesso
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Ho qualche dubbio in merito al rinnovo in quanto arrivato alla seconda scadenza
Credo che il rinnovo sia automatico, se il contratto non è stato disdettato, come previsto dall'art. 28 l. 392/1978 che regola le locazioni commerciali:

Art.28. (Rinnovazione del contratto). Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
 

firefoxfinance

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Di sei anni in sei anni...
Ma il primo rinnovo è già avvenuto pertanto credo che si risolva automaticamente alla scadenza naturale del contratto...
Altrimenti se fosse come dici tu i contratti di locazione commerciale non avrebbero mai una naturale scadenza...
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io ho sempre interpretato l'art. 28 nel senso di un rinnovo automatico di 6 anni in 6 anni, salvo disdetta da far pervenire con almeno 12 mesi di anticipo (o 18 per le alberghiere).

Non essendo stata inviata disdetta in linea di principio il contratto si proroga.

E' però anche vero che se trovi l'accordo con il conduttore stipulando un nuovo contratto alle medesime condizioni (sicura?...), forse in cedola secca, anche lui ne avrebbe il beneficio di evitare l'imposta di registro ed eventuali aumenti (Istat compreso).

Del resto la fine locazione non richiede una comunicazione alla Agenzia delle Entrate, quindi non comparirebbe una risoluzione anticipata. E non è richiesta la consegna alla Agenzia delle Entrate della lettera di disdetta.

Bisogna quindi attendere la corretta formulazione della frase che riguarda l'esistenza di un contratto coi medesimi soggetti, al 15/10/18: se è solo legata alla relativa disdetta anticipata o no.

Ma il punto più delicato da superare è che il contratto coi nuovi termini (ammesso che siano approvati) dovrebbe decorrere dal 2019. E come copriresti il dicembre 2018? A me non viene in mente alcuna soluzione.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Bisogna quindi attendere la corretta formulazione della frase che riguarda l'esistenza di un contratto coi medesimi soggetti, al 15/10/18: se è solo legata alla relativa disdetta anticipata o no.
Quella frase è proprio volta ad evitare accordi tra il locatore e il conduttore per eludere le disposizioni di legge.

Quindi se il contratto era in essere al 15/10/2018 e nel 2019 gli stessi soggetti ne stipulano uno nuovo (per lo stesso immobile) in cedolare secca, è veramente facile per l'Agenzia delle Entrate fare un controllo!
Nel caso di cui stiamo parlando, come farebbe @firefoxfinance a dimostrare di aver mandato disdetta al suo inquilino nei termini di legge (preavviso di 12 mesi) se non ha spedito la relativa raccomandata dalla quale si possa evincere la data certa?

Poi il fatto di rimanere "scoperti" per la mensilità di dicembre 2018 potrebbe indurre il sospetto che la locazione sia continuata sempre tra gli stessi soggetti, e per di più in nero.

Secondo me il tutto è un po' rischioso; inoltre non è possibile prevedere con certezza se il disegno di legge verrà approvato senza variare quella norma.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Secondo me il tutto è un po' rischioso;
Sicuramente , e andando a ritroso..
- non si sa come verrà confermato quel provvedimento
- improbabile poter giustificare la mensilità scoperta, con tutte le condeguenze..
-non sono invece così certo che occorra dimostrare di aver mandato la raccomandata di disdetta. l'art. 29 c.1 effettivamente parla di raccomandata, ma non esclude una raccomandata a mano: e se le parti non si contraddicono.....
- sui termini della data al 15/10 i commenti giornalistici hanno sempre aggiunto la condizione
in essere un contratto per lo stesso immobile, poi interrotto in anticipo".
Ora qui si potrebbe sostenere non essere stato interrotto in relazione alle nuove disposizioni, ma ben un anno prima (....) (e glissando sul dicembre....)

Ma il testo della bozza inviata al parlamento non contiene quella aggiunta, se questo è il testo definitivo inviato
Art. Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale VERIFICA SU CHIAREZZA INDIVIDUAZIONE IMMOBILI
1. Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari destinate all’attività commerciale per la vendita o la rivendita di prodotti, e relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicale ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.

Per cui, la vedo piuttosto dura: come dicevo nella altra discussione, c'è invece da chiedersi se sia lecita una discriminazione del genere.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
c'è invece da chiedersi se sia lecita una discriminazione del genere.
Non è l'unica discriminazione prevista.

Pur volendo agevolare i contratti di locazione commerciali, la possibilità di optare per la cedolare secca (se ricorrono le condizioni di cui abbiamo parlato) è limitata agli immobili cat. C/1.
Perché escludere quindi "discriminare" quelli C/3, anch'essi locati per uso commerciale?!?

La risposta è semplice: perché il Legislatore può legittimamente stabilire le condizioni necessarie per godere di un beneficio fiscale.
E la condizione che il beneficio non è applicabile
qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile.
è chiaramente antielusiva.

Sull'articolo del Sole che avevo citato si commenta che "la stragrande maggioranza dei contratti su cui si applicherà la flat tax riguarderà negozi sfitti, rapporti risolti per morosità o casi in cui è l'inquilino ad aver lasciato i locali".
Io capisco che il Legislatore vuole favorire la possibilità di riaffittare i negozi ora sfitti; che magari i proprietari non riescono a vendere, mentre devono continuare a pagare l'IMU e sostenere altre spese.
Non c'è l'intenzione (e neppure la copertura finanziaria del minor gettito…) di agevolare le locazioni già in corso.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Il legislatore dovrebbe imporre hai Comuni di esentare tutti i locali che sono sfitti e non producono redditi, altrimenti si dovrebbe utilizzare altri redditi già tassati per pagare quelli sfitti, doppia tassazione:fico::p
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
il Legislatore può legittimamente stabilire le condizioni necessarie per godere di un beneficio fiscale.
Vero in generale:
certamente può decidere di applicare il beneficio ai C1 e non ai C3.
Ma è più discutibile discriminare fra C1 e C1.
Comprensibili le ragioni, ma spesso bocciate dalle supreme corti. Un po' come gli interventi su certe pensioni ritenute alte (non mi riferisco alle pensioni d'oro), dove ci sono precedenti di bocciatura per aver discriminato i soggetti.

Quanto allo sperare che possa servire a facilitare la locazione di negozi attualmente sfitto, avrei pure dei dubbi, staremo a vedere.
 

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