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  1. Riccardo1956

    Riccardo1956 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    contratto di locazione con cedolare secca
    volendo redigere nuovo contratto con cedolare secca 4+4 posso con la dicitura seguente aumentare il canone al 5° anno così come stabilito?
    Il locatore intende esercitare l'opzione per la tassazione dei canoni di locazione con l'imposta sostitutiva ex art.3 comma 11 D.Lgs.23/2011. Per effetto di tale opzione non si renderà applicabile, limitatamente al periodo di validità dell'opzione stessa, l'imposta di registro, l'imposta di bolli, l'imposta di registro del 2% alla scadenza di ciascuna annualità del contratto stesso, l'aggiornamento annuale del canone sulla base delle variazioni dei coefficienti ISTAT, che pertanto resterà invariato nella misura di €. 350,00(trecentocinquanta//00euro) mensili per i primi quattro anni ed €. 390,00 (trecentonovanta/00euro) mensili per i successivi quattro anni. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime di tassazione,sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2%(di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento del canone in base all’indice ISTAT pari al 100% dell’indice stesso.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere è una clausola vessatoria.
    Che essendo tale non avrebbe nessun valore.
    Se si opta per la cedolare secca bisogna attenersi a tutte le regole inerenti.
    saluti
    jerry48
     
    A chiariglione piace questo elemento.
  3. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    no.
    per il resto invece quello che hai scritto mi pare corretto e io pure specifico che in caso di revoca ecc. ecc.
     
  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non c'è nulla che non va. La variazione di canone per il secondo quadriennio è infatti sancita contrattualmente (non è, pertanto, da considerarsi come un aumento) e non è in alcun modo riconducibile agli indicatori Istat. Inoltre il canone per il secondo quadriennio non è palesemente esagerato rispetto alla richiesta per i primi quattro anni.
    Per me puoi tranquillamente inserire la clausola nel contratto.
     
  5. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    qui serve un filologo e un ermeneuta :risata:
    la legge non parla di aumenti di canone? se fosse come dice torvm le cose sarebbero molto diverse da come ho sempre pensato

    ora vado a vedere
     
  6. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Attenzione. Lì si parla di aggiornamenti del canone. Nel caso di cui stiamo discutendo, la fattispecie è diversa, dal momento che tu hai già determinato il valore del canone per il secondo quadriennio. Valore che non deriva da variabili sconosciute a priori (tasso di inflazione, importo di lavori di ristrutturazione o di migliorie apportate, ecc.), bensì dalla libera contrattazione riservata alle parti.
     
  8. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    ci sono sentenze o chiarimenti dell'ade?
     
  9. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    A mio parere, messo in quei termini si tratta comunque di "aggiornamento" del canone e, in tal senso, sarebbe vietato. Però nulla ti vieta di fare la stessa cosa in termini diversi. E' possibile stilare il contratto con un canone di 390,00 euro fin dall'inizio, ma inserire la clausola che, per i primi 4 anni il canone sarà ridotto a euro 350,00 (e non occorre inserire neanche la motivazione di tale riduzione). Io l'ho fatto ed al momento della registrazione non mi è stato contestato nulla. Resta il fatto che siamo in Italia, ove le leggi non vengono applicate ma interpretate (spesso solo per gli "amici"): così è ben possibile che un ufficio accetti tale dizione e un altro no oppure che, anche nello stesso ufficio, un impiegato l'accetti e un altro no, ma tant'è...d'altra parte un contratto si può registrare in qualunque ufficio, quindi basta trovare quello "giusto".
     
  10. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    il punto è: la legge prevede il divieto di aumento istat o il divieto di aumento punto-e-basta?
    e su questo che si gioca la cosa
     
  11. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Infatti la legge vieta gli aggiornamenti e non gli aumenti: in caso di lavori straordinari, per esempio, il canone, se previsto nel contratto, potrà subire un aumento consolidato pari agli interessi legali sulle spese sostenute anche in regime di cedolare secca.
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non è così. Sotto regime di cedolare non puoi applicare nessun tipo di aggiornamento del canone, tanto meno quello relativo agli interessi legali sulle spese straordinarie sostenute.

    Viceversa, l'indicare due canoni diversi riferiti a due periodi temporali ben distinti non configura alcun tipo di aumento o aggiornamento del canone, dal momento che il contratto può benissimo interrompersi al termine del primo periodo. Il secondo periodo, in un certo senso, ha una sua «autonomia» e questo ti consente l'inserimento della clausola proposta da Riccardo1956. Il canone che viene fissato per il secondo periodo è autonomo e non dipendente da quello fissato nel primo periodo.

    Viceversa, in assenza di tali specifiche previsioni, non si potrebbe effettuare alcun aggiornamento del canone (sempre sotto regime di cedolare secca, ovviamente) nemmeno nel secondo periodo.

    Giurisprudenza in merito non mi risulta ce ne sia e nemmeno chiarimenti da parte dell'AdE. Ma chi fosse più aggiornato è ben invitato a contribuire. Da far mio, ho chiesto tempo fa dei chiarimenti ad alcuni avvocati (per quello che può valere) e tutti sono concordi nella possibilità di inserire quella clausola.
     
  13. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Mi dispiace ma non sono assolutamente d'accordo: d'altra parte ho qui davanti a me il contratto registrato 2 mesi or sono con le caratteristiche da me descritte. Poi, come ripeto, siamo in Italia e ognuno interpreta le cose a modo suo: io il contratto valido e registrato ce l'ho, qualcuno può dire altrettanto, può far valere un rifiuto in merito da parte dell'AdE, può mostrare una circolare esplicativa o fa solo dei ragionamenti interpretativi astratti?
     
  14. Riccardo1956

    Riccardo1956 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    stipulato un contratto 4+4 si può ristabilire dopo il primo periodo un nuovo canone? se si, ed addirittura lo prevedo dall'inizio, io non sto adeguando il canone, continuo con la cedolare secca per gli altri 4 anni e non faccio adeguamenti istat. Quando sarò in prossimità (6 mesi prima) della scadenza degli 8 anni invierò la disdetta e se continuerò comunque con lo stesso inquilino, ristabilirò il nuovo canone e riprevederò la cedolare secca, ecc..ecc.. Credo e spero
     
  15. Riccardo1956

    Riccardo1956 Membro Attivo

    Proprietario di Casa

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