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  1. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    pongo tre quesiti relativamente alla indicazione nel modello 730/2012 dell'opzione della cedolare secca (esercitata nel 2011 in sede di registrazione telematica, tramite modello Siria, di un contratto di locazione)

    1. Quadro B sezione I.
    Il contratto di locazione in questione ha decorrenza da giugno 2011, per cui nel 2011 sono stati materialmente percepiti 7 canoni di mensili di locazione, l'importo complessivo dei quali ha costituito la base imponibile sulla quale è stato calcolato l'acconto versato in rata unica nel novembre
    2011.
    DOMANDA: è questo medesimo importo complessivo (corrispondente dunque ai 7 canoni mensili di locazione), che deve essere indicato nella colonna 6 del Quadro B Sezione I?
    Va da sé che nel modello Siria è stato indicato, quale canone di locazione, quello corrispondente a 12 mensilità (per una periodicità mensile).

    2. Quadro B sezione II.
    La ricevuta di registrazione telematica del contratto rilasciata dal servizio telematico Entratel, reca, quanto gli estremi di registrazione del contratto, ed oltre alla data di registrazione e alla specificazione dell'ufficio, i seguenti dati:
    -estremi atto
    -prot. telematico
    -ID. telematico del contratto

    DOMANDA: che cosa deve essere indicato nella colonna 1 denominata "Mod. n."?
    E da dove desumere il "numero e sottonumero" che deve essere indicato nel modello 730/2012? Quanto alla "serie", ho appurato che per il modello Siria va indicato "3P".

    3. Quadro F Sezione V.
    DOMANDA: per far sì che il sostituto d'imposta si limiti a trattenere l'importo corrispondente al saldo della cedolare 2011 e non anche l'importo corrispondente all'acconto della cedolare 2012, bisogna, nella sezione VI,
    barrare la casella "5" ("[...] per non effettuare i versamenti di acconto cedolare secca")?
    Il mio scopo è di versare l'acconto della cedolare secca
    2012 tramite F24, anche perché, a causa del decesso di uno dei cointestati dell'immobile verificatosi quest'anno, la distribuzione del reddito da locazione, e dunque il valore dei singoli acconti di cedolare, subirà nel 2012 delle
    variazioni.

    Grazie a chi vorrà rispondere!
     
  2. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devi indicare i redditi relativi all'anno solare (1 gennaio - 31 dicembre)

    Nella colonna 1 denominata "Mod. n." devi indicare il numero del modello nel quale sono stati riportati i dati dell’immobile locato, solo se sono stati compilati più modelli.
    «Numero e (eventuale) sottonumero di registrazione» sono quelli di registrazione del contratto.

    Secondo me, sì
     
  3. elo75

    elo75 Membro Junior

    Scusami, ma indicando i redditi relativi all'anno solare, in luogo dei 7 canoni effettivamente percepiti non finirà per pagare le tasse su un importo maggiore?
     
  4. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma i redditi relativi all'anno solare sono appunto quelli effettivamente percepiti (sette mensilità, nel caso in questione).
    Rimane piuttosto l'interrogativo sugli acconti di cedolare 2012. Li deve necessariamente versare il sostituto d'imposta sulla base del metodo storico (dunque sulla base del reddito[=7 mensilità] che verrà dichiarato nel 2012 relativamente al periodo 2011), e l'integrazione (visto che nel 2012 saranno prevedibilmente percepite dodici canoni mensili) avverrà tramite il saldo di cedolare 2012 che verrà versato a giugno 2013? Oppure è possibile, barrando la casella "5" del Quadro F sezione V e senza violare alcuna regola, impedire al sostituto d'imposta di versare gli acconti di cedolare e provvedere a farlo autonomamente tramite mod. F24?
     
  5. elo75

    elo75 Membro Junior

    Allora avevo capito male io, dicevamo la stessa cosa, se leggi altre discussioni in molti consigliano di barrare la casella 5 quadro F e fare autonomamente i versamenti con F24 così da conteggiare quanto dovuto.
     
  6. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sì, lo so. Ho però il dubbio che non sia propriamente corretto barrare la casella 5 del rigo F6 del mod. 730/2012, visto che questa operazione ha lo scopo di "non effettuare i versamenti di acconto cedolare secca" e non quello di non FAR effettuare [dal sostituto d'imposta] detti versamenti; inoltre nelle istruzioni del 730/2012 c'è scritto, relativamente alla colonna 5 del rigo F6, che il rigo in questione deve essere compilato "se si ritiene di non dover versare gli acconti", che è cosa diversa dal ritenere (è il caso in esame) che gli acconti dovranno essere di importo superiore a causa di un incremento della rendita dell'immobile (dovuto al percepimento della totalità del canone annuo).
    In ogni caso credo si debba escludere che l'utilizzo di questa opzione, se seguito da versamenti regolarmente effettuati tramite mod. F24, possa implicare l'irrogazione di sanzioni da parte dell'amministrazione finanziaria.
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In sostanza concordi sul fatto che si tratti di una strada percorribile. Barrare la casella della colonna 5 del rigo F6 e regolare versamento degli acconti con F24.
    Sarebbe interessante sapere che ne pensa l'AdE...
     
  8. elo75

    elo75 Membro Junior

    Beh in realtà sul 730 c'è anche la possibilità di variare l'importo della cedolare secca, nel dubbio di specie (legittimo, ma credo che l'analisi di Wmar per quanto precisa e corretta, vada oltre le intenzioni del legislatore..) potresti anche agire così e versare quanto dovuto tramite il sostituto d'imposta.
    Ad ogni modo, come te, direi che la scelta di non versare acconti tramite il sostituto e provvedere autonomamente tramite F24 dovrebbe mettere al riparo da sanzioni da parte dell'AdE, saprò dirti se abbiamo ragione in quanto è mia intenzione procedere in tal modo..
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ho appena parlato con il call center dell'AdE (848.800.444), dove mi è stato detto che NON va barrata la casella 5, ma va indicato nella colonna 6 del medesimo rigo l'importo che va corrisposto a titolo d'acconto per il 2012 (95% dei canoni che verranno percepiti nell'anno in corso in base al contratto in vigore).
     
  10. elo75

    elo75 Membro Junior

    Ok, non barri la casella se vuoi procedere a versare tramite il sostituto d'imposta quanto dovuto a titolo di acconto per la cedolare secca e al max puoi variare l'importo da versare, oppure barri la casella 5, non versi nulla e regoli quanto dovuto tramite F24, direi che questo è il succo..
     
  11. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, purtroppo il succo è che non puoi decidere se versare o meno tramite sostituto d'imposta. Al massimo puoi segnalare che il versamento dell'acconto è inferiore a quello che sia presume sia dovuto. Es.: il contratto di locazione termina il 31 agosto anziché il 31 dicembre. L'acconto va calcolato sul 95% dei canoni relativi ad 8 mesi e non 12 mesi. In questo caso si indica il minor importo nella colonna 6. Se poi inizi un nuovo contratto o rinnovi quello esistente, allora verserai l'integrazione dell'acconto con F24 a novembre.
    La colonna 5 va compilata solo se non si pagheranno acconti nell'anno.
     
  12. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' quello che pensavo. Però nel rigo F6 del mod. 730 è possibile indicare i versamenti di acconti di cedolare secca solo se in misura inferiore. Che cosa si fa, invece, se si prevede che gli acconti saranno maggiori rispetto a quelli calcolabili sulla base del reddito fondiario (assoggettato a cedolare secca) dichiarato per il 2011? (ad esempio perché, come nel mio caso, nel 2011 sono state percepite solo 7 mensilità del canone ed, in più, nel 2012 è deceduto uno dei cointestati dell'immobile locato con cedolare secca). Per quanto mi è dato di capire, ci sono due possibilità:
    1. acconti calcolati con il metodo storico (sulla base, cioè, del reddito dichiarato per l'anno precedente, che in questo caso è il 2011). La differenza (visto che stiamo ipotizzando che il reddito percepito nel 2012 sarà maggiore di quello dichiarato per il 2011) verrà poi versata tramite il saldo di cedolare 2012 che il sostituto verserà nel 2013. Questo significa che chi, ad esempio, ha stipulato nel 2012 un contratto di locazione con cedolare secca non dovrà versare, relativamente al reddito prodotto da quella locazione, nessun acconto 2012 di cedolare.
    2. acconti calcolati con il metodo storico (vedi sopra). Gli acconti (o, eventualmente, l'acconto in soluzione unica da pagare entro fine novembre) vengono poi integrati, alle rispettive scadenze, dal contribuente tramite versamento con mod. F24, e queste integrazioni saranno riportate nel mod. 730/2013 per il periodo d'imposta 2012.

    Se qualcuno più esperto di me volesse confermare, sarebbe ottima cosa.
     
  13. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi sembra che ti stai facendo troppi problemi.
    In sede di dichiarazione dei redditi, devi dichiarare il reddito annuo relativo al contratto di locazione. Gli acconti di cedolare verranno dunque calcolati sulla base di tale reddito. Pertanto, non ci sono problemi rispetto al caso da te prospettato.
    Se invece il contratto terminasse dopo 5 mesi nel 2012, allora dovresti compilare la colonna 6 del rigo F6 inserendo l'importo dell'acconto relativo a quei soli 5 mesi.
    Se poi riaffittassi l'appartamento dopo i 5 mesi, andresti a pagare gli acconti con F24, ad integrazione della quota trattenuta dal sostituto d'imposta.

    Spero di aver chiarito i tuoi dubbi.
     
  14. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E allora vediamo se risolvi i miei dubbi definitivamente. Il canone riportato sul contratto di locazione registrato con modello Siria è ovviamente quello relativo ad una annualità completa (diciamolo x). Il contratto in questione ha decorrenza dal 1.06.2011, per cui il canone materialmente percepito nel 2011 (diciamolo y) è inferiore a x (precisamente y= (x/12) * 7). Domanda:
    Quale importo mi stai dicendo di scrivere in colonna 6 ("canone di locazione") della Sezione I del Quadro B? L'importo x (=canone annuo dichiarato nel contratto)? Oppure l'importo y(=canone materialmente percepito nel 2011).
    Va da sé che se io riportassi in dichiarazione l'importo x e non quello y, è vero che gli acconti di cedolare 2012 sarebbero quelli effettivamente dovuti (visto che nel 2012 il canone annuale verrà percepito per intero) ma il saldo di cedolare 2011 che il sostituto d'imposta andrebbe a versare (trattenendomelo dallo stipendio di luglio) sarebbe più alto dell'importo effettivamente dovuto.
    Se mi risolvi definitivamente questo dubbio, te ne ringrazierei.
     
  15. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Preciso che nel 2011 ho versato un acconto (in soluzione unica a novembre, trattandosi di un contratto con decorrenza dal 1.06.2011, dunque successiva al 31.05.2011) sulla base di un canone costituito dalle 7 mensilità (importo y), e non sulla base del canone annuale dichiarato nel contratto di locazione (importo x).
    Questo perché:
    1. la base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito tra le parti.
    2. per i contratti con decorrenza in corso d'anno l'annualità contrattuale [relativamente alla quale va determinato l'imponibile della cedolare secca] non coincide con il periodo d'imposta.
    Va da sé, poi (e come chiarito dalla AdE), che per 2011 andava utilizzato il metodo previsionale e non quello storico.
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'importo x
    Lo ricavi dalle istruzioni per la compilazione del 730/2012, pag. 18.

    Non sono d'accordo, anche perché tu nello stesso riquadro devi indicare l'utilizzo (colonna 2), i giorni corrispondenti all'utilizzo indicato (colonna 3), la percentuale di possesso (colonna 4) ed il codice canone (colonna 5. Non è nient'altro che la quota di reddito da assoggettare a tassazione: codice 3 per la cedolare secca). Questi dati contengono tutte le info necessarie per calcolare, dato l'importo da te versato in acconto (Quadro F, rigo F1, colonna 7), il saldo per il 2011.

    Fammi sapere se hai altri dubbi :daccordo:
     
  17. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mille grazie per la risposta. Se ho capito bene, mi stai dicendo che le informazioni faranno sì che l'importo sul quale saranno calcolati gli acconti di cedolare 2012 sarà y, anche se - come mi dici - l'importo da riportare in colonna 5 è x. Questa sera provo a ricompilare il 730 e ti faccio sapere:).
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, gli acconti 2012 saranno calcolati su x (reddito annuo).
    Per pagare acconti in misura inferiore (ad esempio perché il contratto termina prima del 31 dicembre 2012), allora occorre inserire il minore acconto nel rigo F6, colonna 6.
     
  19. elo75

    elo75 Membro Junior

    Ciao, mi inserisco xchè in realtà anche io ho un bel po' di dubbi sul da farsi, le istruzioni ministeriali della casella 6 effettivamente parlano di canone annuo, ma poi dicono che "Se il fabbricato è stato posseduto per una parte dell'anno indicare il canone in proporzione al periodo di possesso" quindi se io ho affittato per 9 mesi ad un inquilino e per 3 ad un altro dovrei riproporzionare gli importi, o erro?
    Perchè in effetti il programma di compilazione (tax on line) ragiona così, mi direte che è errata la logica del programma, e probabilmente è vero, ma così facendo i calcoli vengono effettuati correttamente.
    Questo però genere poi il problema degli acconti da calcolare e versare tramite sostituto di imposta, almeno nel mio caso, in quanto avendo applicato la cedolare solo per il secondo contratto stipulato, pari a 3 mesi, il programma legge l'importo solo dei 3 mesi e genera un acconto minimo, x questo ritenevo corretto barrare il rigo F6, colonna 5 e provvedere autonomamente con F24, le istruzioni prevedono solo la casistica di chi deve versare meno, non di chi deve versare in più, quindi come si agisce in questo caso?
    Avrei anche un dubbio in merito ai giorni relativi alla locazione da inserire, ma non vorrei inquinare il thread dell'altro utente..

    Ad ogni modo vi ringrazio, leggere i vostri interventi mi sta aprendo un mondo..
     
  20. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Visti i dubbi -tanti- ho provveduto a chiamare l'AdE ed il consulente dell'Agenzia mi ha spiegato quanto segue (e qui faccio ammenda :confuso: per errate interpretazioni date in precedenza):

    1. Quadro B, colonna 6. Il reddito da indicare è quello percepito nell'anno (dunque nel 2011). Se si è affittato per 3 mesi, si indica il reddito dei 3 mesi;
    2. nel Quadro B si compila un rigo unico anche se si è affittato a più persone diverse nel corso dell'anno. Due i righi se i regimi di tassazione sono diversi (IRPEF e cedolare secca);
    3. gli acconti 2012 si pagano con metodo storico. Ovvero il sostituto d'imposta trattiene (suddiviso nelle rate di giugno e novembre) il 95% dell'imposta calcolata sugli importi assoggettati a cedolare secca nel 2011 (quelli indicati nel Quadro B, per intenderci). Ovvero, se ho affittato per 3 mesi, l'acconto sarà calcolato sui quei 3 mesi, se ho affittato per 12 mesi, l'acconto sarà calcolato sull'ammontare dei canoni percepiti nei 12 mesi;
    4. ne consegue che, per locazioni di brevi periodi nel 2011, si pagheranno nel 2012 bassi acconti (e l'effetto si sente, ovviamente, sul saldo da pagare nel 2013);
    5. il sostituto d'imposta trattiene solo gli acconti. Il saldo dell'imposta va versato con F24 (codice tributo 1842) entro il 16 giugno, oppure entro il 16 luglio con maggiorazione dello 0,40%;
    6. circa l'uso della casella 5, rigo F6, Quadro F, ogni consulente dice la sua. Ergo, fate un po' come vi pare... secondo me si usa solo se non ci sono acconti di cedolare da pagare nel 2012.

    Credo sia tutto...
     

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