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  1. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ultima circolare dell' AdE:
    CIRCOLARE N. 47/E
    Roma, 20 dicembre 2012
    OGGETTO: Questioni interpretative in merito all’applicazione dell’articolo 3
    del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (c.d. “cedolare secca”) e
    dell’articolo 2 del decreto legge 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con
    modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44 (c.d. “remissione in bonis”).
    Direzione Centrale Normativa
    2
    SOMMARIO
    Premessa………………………………………………………………………………...3
    1 La disciplina della cedolare secca……………………………………………...3
    1.1. Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del
    contratto………….....…………………………………………………………4
    1.2. Opzione effettuata successivamente alla registrazione..………………4
    2. La disciplina della remissione in bonis………………………….………....…6
    3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis…………………….....….7
    4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso abitativo
    non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati
    fittizi……………...…….………………………………………………………..9
    4.1. Rapporti con l’istituto del ravvedimento
    operoso…………….…………………………………………………………...11
    3
    Premessa.
    Pervengono alla scrivente numerosi quesiti in relazione all’applicazione
    delle disposizioni contenute nell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011,
    n. 23.
    Con la presente circolare si forniscono, pertanto, ulteriori chiarimenti in
    merito alla disciplina della c.d. “cedolare secca”, con particolare riferimento ai
    rapporti intercorrenti fra detta disciplina e l’istituto della c.d. “remissione in
    bonis” di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 2 marzo 2012, n. 16,
    convertito, con modificazioni, nella legge 26 aprile 2012, n. 44.
    Vengono fornite, altresì, precisazioni in merito al regime fiscale
    applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ai contratti di locazione di beni
    immobili ad uso abitativo non registrati o registrati con indicazione di un importo
    inferiore a quello effettivo, nonché alla registrazione dei contratti di comodato
    fittizio (commi 8 e 9 del citato articolo 3 del D. Lgs. n. 23 del 2011).
    1 La disciplina della cedolare secca.
    L’articolo 3 del D. Lgs. n. 23 del 2011 ha introdotto nel nostro
    ordinamento un regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla
    locazione di immobili ad uso abitativo (c.d. cedolare secca). Termini e modalità
    di esercizio dell’opzione sono stati stabiliti con il Provvedimento del Direttore
    dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011.
    In particolare, i soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare
    secca devono esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, mediante
    il modello telematico di cui al punto 8.1 (“modello Siria”) del Provvedimento
    citato, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello
    cartaceo di cui al successivo punto 8.2 (“modello 69”) valido anche per esercitare
    l’opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità
    successive a quella della registrazione. Tali modelli devono essere presentati
    4
    entro il termine previsto per la registrazione del contratto di locazione (30 giorni
    dalla data di formazione dell’atto o dalla data di esecuzione, se antecedente alla
    stipula, o se si tratta di contratti verbali). Nel caso di esercizio dell’opzione nelle
    annualità successive a quella della registrazione o in sede di proroga del contratto
    deve essere presentato il “modello 69” entro il termine previsto per il versamento
    dell’imposta di registro dall’articolo 17 del testo unico delle disposizioni
    concernenti l’imposta di registro approvato con decreto del Presidente della
    Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), vale a dire entro 30 giorni
    dalla proroga.
    Si forniscono chiarimenti in merito alla disciplina fiscale relativa alle
    ipotesi in cui l’opzione venga effettuata oltre i richiamati termini di scadenza
    (tramite la presentazione del “modello 69”), distinguendo le ipotesi in cui si
    tratti:
    - opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto;
    - opzione effettuata successivamente alla registrazione.
    1.1. Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto.
    L’ipotesi in cui l’opzione per il regime della cedolare secca venga
    effettuata in sede di tardiva registrazione iniziale del contratto di locazione è
    stata oggetto dei chiarimenti al paragrafo 9.1 della Circolare n. 26/E del 1°
    giugno 2011.
    Nel richiamato paragrafo è stato precisato, infatti, che è possibile optare
    per il regime facoltativo di tassazione anche nell’ipotesi di tardiva registrazione
    del contratto di locazione, ricorrendo all’istituto del ravvedimento operoso di
    cui all’articolo 13 del Decreto legislativo n. 472 del 18 dicembre 1997.
    1.2. Opzione effettuata successivamente alla registrazione.
    Com’è noto, l’esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca
    può essere effettuato (presentando un nuovo “modello 69”) in un momento
    successivo alla registrazione del contratto.
    5
    Sul punto, nel paragrafo 2.1. della circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, è
    stato precisato che “qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di
    registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime
    della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il
    termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente
    sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni
    dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale descritta
    modalità di opzione deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente
    abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica
    soluzione al momento della registrazione”. In tale caso, il contribuente non ha
    diritto alla restituzione dell’imposta di registro versata.
    Per quanto appena specificato, l’esercizio dell’opzione attraverso la
    presentazione del “modello 69” oltre il termine previsto per il versamento
    dell’imposta di registro dovuta annualmente determina l’impossibilità di
    accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale
    l’opzione non è stata esercitata nei termini.
    Pertanto, in questo caso gli effetti dell’opzione decorrono soltanto “per le
    annualità successive”, ossia dal momento in cui inizia a decorrere il successivo
    anno nell’ambito del complessivo periodo di locazione.
    In questa ipotesi, non è applicabile alcuna sanzione.
    Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal
    1° gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1°
    gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un
    “modello 69” in cui non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed è
    stata versata l’imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità.
    Esempio 1.
    Successivo “modello 69” presentato in data 15 febbraio 2013 al fine di
    esercitare la opzione per la cedolare secca.
    L’opzione non produce effetto per il 2013 (anno per il quale doveva essere
    presentata entro il termine di prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma solo
    6
    a partire dal 2014 (anno n +1), senza applicazione di alcuna sanzione e senza
    diritto al rimborso dell’imposta di registro versata.
    Esempio 2.
    Successivo “modello 69” presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di
    esercitare l’opzione per la cedolare secca.
    L’opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il quale doveva essere
    presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +2),
    senza applicazione di alcuna sanzione e senza diritto al rimborso dell’imposta di
    registro versata.
    2. La disciplina della remissione in bonis.
    Con l’entrata in vigore dell’articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012 è
    stata introdotta nel sistema tributario la c.d. remissione in bonis che consente al
    contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione o con gli
    adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici di natura
    fiscale o per l’accesso a regimi fiscali opzionali, di “sanare” tale dimenticanza
    versando l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita dall'articolo
    11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, in presenza degli
    ulteriori requisiti formali richiesti dalla norma.
    Al riguardo la circolare n. 38/E del 28 settembre 2012 ha sottolineato che
    la previsione in esame intende “salvaguardare la scelta operata dal contribuente
    che presenta la comunicazione ovvero assolve l’adempimento richiesto
    tardivamente” ed è “strutturata in modo tale da sanare quei soli comportamenti
    che non abbiano prodotto danni per l’erario, nemmeno in termini di pregiudizio
    all’attività di accertamento”.
    Il citato documento di prassi ha altresì espressamente escluso “che il
    beneficio possa essere fruito o il regime applicato nelle ipotesi in cui il tardivo
    assolvimento dell’obbligo di comunicazione ovvero dell’adempimento di natura
    formale rappresenti un mero ripensamento, ovvero una scelta a posteriori basata
    su ragioni di opportunità”.
    7
    3. Rapporti tra cedolare secca e remissione in bonis.
    La fattispecie di tardiva presentazione del “modello 69” può rientrare nel
    campo di applicazione del citato articolo 2 del decreto-legge n. 16 del 2012, solo
    se il tardivo assolvimento dell’obbligo di presentazione di tale modello non sia
    configurabile come mero ripensamento. Ne consegue che non può essere
    ammesso ad usufruire dell’istituto in esame chi ha effettuato il versamento
    dell’imposta di registro (anche se in un’unica soluzione) prima di esercitare
    l’opzione per il regime della cedolare secca.
    Si ritiene, infatti, che il pagamento di detta imposta configuri un
    comportamento non coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare
    secca che, come noto, non presuppone il versamento del richiamato tributo.
    In tale ipotesi troverà, di conseguenza, applicazione soltanto la regola
    generale prima descritta, secondo cui l’opzione esercitata tardivamente produce i
    suoi effetti a decorrere dall’annualità successiva.
    Non sono, pertanto, sanabili con la remissione in bonis le situazioni
    indicate negli esempi 1 e 2 al fine di ottenere la decorrenza del regime della
    cedolare secca, rispettivamente, dal 2013 (nel caso dell’esempio 1) e dal 2014
    (nel caso dell’esempio 2).
    Analogamente, non è possibile beneficiare dell’istituto della remissione in
    bonis per l’anno in corso nei casi in cui il contribuente che corrisponda
    annualmente l’imposta di registro abbia già versato, nei termini previsti
    dall’articolo 17 del TUR, l’imposta annuale sull’ammontare del canone.
    La remissione in bonis può produrre, invece, effetti qualora si verifichino
    congiuntamente le ipotesi indicate nelle lettere successive.
    a) Contratto di locazione quadriennale con efficacia dal 1° gennaio
    2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n +3) stipulato il 1° gennaio 2013 e
    registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un “modello 69” in cui non
    è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed è stata versata l’imposta di
    registro dovuta per la sola prima annualità.
    8
    Si ricorda che in tal caso, per gli anni successivi, l’imposta deve essere
    versata entro il 31 gennaio di ciascun anno, termine entro il quale può anche
    essere esercitata l’opzione per la cedolare secca a valere sulle rispettive annualità.
    b) Successivo “modello 69” presentato in data 15 febbraio 2014 al
    fine di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
    Come indicato nell’esempio 2, in tal caso l’opzione non produce effetti
    per il 2014 (anno per il quale doveva essere presentata entro il 31 gennaio 2014),
    ma solo per il 2015 (anno n +2), senza applicazione di alcuna sanzione.
    Nelle predette condizioni è infatti possibile avvalersi dell’istituto della
    remissione in bonis e ottenere la decorrenza dal 2014, considerando che, fermo
    restando il rispetto delle altre condizioni richieste per accedere al regime, non si è
    provveduto al versamento dell’imposta di registro annuale. La remissione in
    bonis deve essere effettuata entro termine di presentazione della prima
    dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (30
    settembre 2014).
    Si evidenzia che ai fini del perfezionamento della remissione in bonis
    occorre versare la sanzione di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), del decretolegge
    2 marzo 2012, n. 16 in misura pari a 258 euro. La sanzione deve essere
    versata tramite modello F24 ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9
    luglio 1997, n. 241, senza possibilità di effettuare la compensazione con crediti
    eventualmente disponibili, utilizzando il codice tributo “8114” (cfr risoluzione n.
    46/E dell’11 maggio 2012).
    E’ il caso di precisare che possono accedere all’istituto della remissione in
    bonis anche coloro che, prima dell’entrata in vigore della disposizione relativa
    alla cedolare secca, hanno registrato un contratto di locazione versando l’imposta
    di registro in un’unica soluzione; ciò in quanto nella fattispecie in esame non può
    logicamente configurarsi un comportamento non coerente con la volontà di
    optare per il regime della cedolare secca.
    Esempio 3.
    9
    Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal
    1° gennaio 2010 (anno n) al 31 dicembre 2013 (anno n + 3), stipulato il 1°
    gennaio 2010 e registrato nei termini il 15 gennaio 2010, presentando il “modello
    69” in cui non era possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca, per il quale
    era stata versata l’imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità e alla
    presentazione di un nuovo “modello 69” in data 15 febbraio 2013 al fine di
    esercitare la opzione per la cedolare secca.
    In deroga a quanto chiarito con riferimento all’esempio 1, è ammessa la
    remissione in bonis entro il 30 settembre 2013, senza diritto al rimborso
    dell’imposta di registro versata.
    In definitiva, il beneficio della remissione in bonis è applicabile, secondo
    le modalità e le condizioni previste dall’articolo 2, comma 1, del decreto-legge n.
    16 del 2012, solo nelle ipotesi in cui i contribuenti abbiano manifestato un
    comportamento coerente con il regime opzionale della cedolare secca ed abbiano
    altresì assolto tutte le formalità e adempiuto a tutti gli obblighi richiesti,
    omettendo solo la presentazione nei termini del “modello 69”.
    Con riferimento alla preventiva comunicazione che il locatore è obbligato
    ad inviare al conduttore per poter accedere al regime della cedolare secca, in
    applicazione di quanto disposto dal comma 11 dell’articolo 3 del citato D. Lgs. n.
    23 del 2011, si precisa che l’invio tardivo della stessa comunicazione non è
    “ravvedibile” ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del decreto-legge n. 16 del 2012,
    posto che le comunicazioni cui si riferisce l’anzidetta norma sono solo quelle da
    effettuarsi nei confronti dell’Amministrazione finanziaria.
    4. Disciplina fiscale dei contratti di locazione di beni immobili ad uso
    abitativo non registrati, registrati a canone inferiore e dei comodati fittizi.
    L’articolo 3, comma 8, del D. Lgs. n. 23 del 2011 stabilisce che i contratti
    di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che,
    10
    ricorrendone i presupposti, non siano stati registrati entro il termine previsto dalla
    legge, sono soggetti alla seguente disciplina:
    - la durata della locazione è fissata in quattro anni a decorrere dalla
    registrazione del contratto di locazione, volontaria o d’ufficio;
    - al rinnovo si applica la disciplina recata dall’articolo 2, comma 1, della
    legge 9 dicembre 1998 n. 431;
    - a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in
    misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento che trova
    applicazione, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT
    dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto
    prevede un canone inferiore si applica comunque quello individuato dalle parti.
    Il successivo comma 9 del medesimo articolo 3 prevede che la disciplina
    sopra richiamata si applica anche ai contratti di locazione registrati con
    indicazione di un canone inferiore a quello effettivo, nonché ai contratti di
    comodato fittizi.
    Come chiarito con circolare n. 26/E del 2011, al paragrafo 9.3., il regime
    introdotto dal comma 8 dell’articolo 3 del D. Lgs. n. 23 del 2011 ha individuato
    le conseguenze derivanti ex lege dalla mancata o tardiva registrazione del
    contratto di locazione “sulle future vicende del rapporto tra locatario e
    locatore”, in ordine agli aspetti concernenti la durata, il canone ed il rinnovo del
    contratto.
    Pertanto, le richiamate disposizioni producono effetti sul piano dei
    rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di locazione.
    In sede di registrazione dei contratti di locazione o di denuncia degli
    stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono tenuti ad effettuare
    valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle richiamate norme, neanche in
    relazione alla categoria catastale di appartenenza dell’immobile locato.
    In altri termini, gli Uffici dell’Agenzia effettuano la liquidazione
    dell’imposta di registro dovuta esclusivamente sulla base di quanto emerge dalle
    11
    risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla parte contraente che procede
    all’adempimento tardivo.
    La parte contraente, che ritiene di poter invocare nei confronti della
    controparte l’applicazione dei commi 8 e 9, deve conseguentemente dichiarare
    per la registrazione il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione
    delle citate disposizioni e non invece il valore e la durata risultanti dall’atto non
    registrato nei termini. In tal caso gli Uffici procedono alla liquidazione
    dell’imposta di registro dovuta sulla base dei chiarimenti resi con la citata
    circolare n. 26/E del 2011, paragrafo n. 9.3.
    Si precisa, infine, che in tale sede non è comunque preclusa all’Agenzia
    delle Entrate la possibilità di accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti
    dal contribuente e relativi al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili
    nella successiva fase dei controlli.
    4.1. Rapporti con l’istituto del ravvedimento operoso.
    In merito al rapporto intercorrente fra l’istituto del ravvedimento operoso
    di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 472, ed il
    regime previsto dall’articolo 3, commi 8 e 9, del D. Lgs. n. 23 del 2011, si ritiene
    che l’eventuale ravvedimento operoso del contribuente possa incidere
    esclusivamente sul trattamento sanzionatorio tributario, non potendo influenzare
    la predetta disciplina di cui ai commi 8 e 9, che, come chiarito, è applicata dagli
    Uffici solo a richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione dei contratti o
    delle relative denunce.
    Dall’omessa o tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano,
    quindi, conseguenze o di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può
    incidere l’istituto del ravvedimento operoso, ed effetti sul piano extra tributario, o
    nei rapporti civilistici tra le parti, ai sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del
    D. Lgs. n. 23 del 2011, in relazione ai quali l’istituto del ravvedimento operoso
    non può influire.
    ****
    12
    Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le
    istruzioni fornite con la presente circolare vengano puntualmente osservati dalle
    Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.
    IL DIRETTORE DELL’AGENZIA
    http://www.confedilizia.it/circolare+47e.pdf
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sarebbe stato meglio riportare solo il link che porta alla "fonte". In modo da evitare possibili errori di "copia e incolla" e l'evidente, sgradevole impaginazione.
     
  3. luix73

    luix73 Membro Attivo

  4. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Avevo inserito il link, da un'altra parte, ma i mod. del forum hanno giustamente creato una nuova discussione, però modificando nel contempo il mio post con il copia ed incolla.
     

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