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  1. casa61

    casa61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    A giugno 2011 ho registrato con Siria un contratto di affitto 4 + 4 nel quale ho anche inserito l'apposita clausola relativa all'opzione della cedolare secca, specificando la rinuncia a qualsiasi aggiornamento, etc. (ho citato anche i riferimenti della norma), senza inviare alcuna raccomandata al locatore.
    A qualcuno risulta che sia comunque obbligatorio inviare la raccomandata all'inquilino anche se trattasi di un nuovo contratto?
    Io non l'ho fatto perché con la firma dell'atto e con la registrazione specifica per quel tipo di atto, l'inquilino (che peraltro non paga tasse né bolli) è a conoscenza dell'opzione e, qiundi, ritengo ampiamente assolto l'obbligo.
    Sentendo alcune voci in giro, qualche dubbio tuttavia mi è venuto...
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devi inviare la raccomandata (semplice) all'inquilino, a meno che la scelta della cedolare secca non sia già specificata nel contratto di cui l'inquilino ha copia firmata.
    Io comunque al tuo posto gliela manderei lo stesso, a conferma di quanto concordato. In fondo si tratta di qualche euro. Rinunci a 3 caffè e ti fa bene anche alla salute, e aiuti lo Stato che ne ha tanto bisogno.:D:D:D
    Buona giornata.
     
  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'art. 3, comma 11, D. Lgs. 23/2011, che istituisce il regime della cedolare secca recita testualmente: «L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili

    Ora, sembrerebbe pacifico che, ove in caso di nuovo contratto tale rinuncia fosse compresa tra le clausole sottoscritte dalle parti, l'obbligo sia da ritenersi assolto.
    In caso contrario, la raccomandata è d'obbligo. E qui si apre un altro capitolo: sebbene l'AdE nella Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 abbia espressamente escluso la possibilità di ricorrere alla raccomandata a mano, tale orientamento contrasta sia con la legge di cui sopra, che parla, genericamente, di comunicazione a mezzo raccomandata, sia con la sentenza della Corte di Cassazione del 12 gennaio 2006, numero 409, con la quale si riconoscono alla raccomandata a mano gli stessi effetti della raccomandata a mezzo posta. La mia posizione è che, in questo, caso, vada disapplicata la disposizione contenuta nella circolare dell'AdE e che quindi sia da ritenere valida anche la raccomandata a mano.

    Concludendo, se non hai espressamente previsto una clausola nel contratto e l'inquilino è informato, non credo che avrai problemi a fargli sottoscrivere una raccomandata a mano (almeno due copie: una per te ed una per ciascun conduttore, se non facenti parte dello stesso nucleo familiare) con data anteriore a quella di sottoscrizione del contratto.
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come è scritto chiaramente a pag. 45 della circolare 26/E del 1/6/2011 dell'AdE, hai assolto l'obbligo se hai inserito nel contratto un'espressa clausola di rinuncia all'adeguamento del canone.

    "Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione."

    Non è possibile invece sostituire l'invio della raccomandata con una raccomandata a mano. Stessa circolare pag. 12:

    "È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi."
     
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  5. giovanna1948

    giovanna1948 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per un contratto con opzione per cedolare secca, all' Ag. delle Entrate di Ferrara, dove avevo portato la minuta per verifica di regolarità e legittimità, la Funzionaria mi ha detto che la raccomandata a.r. che avevo già preparato ma non spedito era inutile e che non la mandassi, dato che nel testo contrattuale avevo citato l'opzione e anche la facilitazione per non pagamento dei imposta di bollo e registrazione nonchè tributo speciale. .
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bene mapeit, hai risolto ogni dubbio.

    Offro io il caffè per il consiglio, parzialmente, errato.
    Buona giornata.
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per il principio di gerarchia delle fonti, un atto amministrativo (come la circolare dell'AdE) non può sostituirsi alla legge.
     
  8. lordh

    lordh Nuovo Iscritto

    Sorvolando sulla necessità di inviare una raccomandata (che io invierei comunque per stare tranquillo) io credo che inserire la cedolare secca (ovvero la rinunzia all'adeguamento istat) in contratto sia controproducente. Viviamo in un paese dove le leggi le cambiano senza criterio e senza nessun ragionamento di lungo periodo, quindi qualora il parlamento aumentasse l'aliquota fissa della cedolare e tu volessi tornare alla normale tassazione non avresti in contratto l'adeguamento e non potresti esigerlo. Correggetemi se sbaglio :)
     
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  9. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La clausola è valida sino a revoca (meglio specificarla nel contratto) da parte del locatore a mezzo raccomandata.
     
  10. lordh

    lordh Nuovo Iscritto

    Ok allora si. Io comunque in questo paese (dalle leggi ballerine) provvederei ad inviare ugualmente una raccomandata mal che vada hai speso 3 euro a vuoto.
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti, anch'io concordo sul principio di gerarchia della fonti legislative. Per fugare ogni dubbio, prima che uscisse la circolare 26/E ho inviato all'AdE, presso la Direzione Regionale, un'istanza di interpello (che come sai ha valore solo per il caso concreto) con le motivazioni che tu hai elencato, chiedendo se la raccomandata a mano (per un mio caso specifico di opzione per la cedolare secca, ma ovviamente con valore generico) soddisfasse l'adempimento richiesto dalla Legge.
    Ebbene, hanno atteso che uscisse la circolare 26/E prima di rispondermi e, non appena uscita, la Direzione Regionale mi ha risposto "picche" citando appunto come "fonte" la suddetta circolare.
    L'AdE è un organismo autoreferenziale che non si limita ad applicare le leggi ma produce anche al suo interno i criteri con cui poi i suoi funzionari debbono interpretarle.
    Pertanto, visto che contestare un parere dell'AdE in sede di contenzioso è un'impresa ardua e costosa, proprio perché anche i membri delle Commissioni Tributarie spesso fanno riferimento proprio ai criteri interpretativi dell'AdE e non ai criteri generali normativi, ritengo più prudente (non giusto, si intende...) attenersi a tale circolare ed evitare la raccomandata a mano.
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La raccomandata va inviata prima, non dopo, la stipula del contratto, altrimenti il regime di cedolare non è applicabile.
    Nei contratti agevolati, l'aggiornamento ISTAT deve essere espressamente previsto, altrimenti non è applicabile. Pertanto, anche se si aderisce al regime di cedolare, il contratto deve contenere anche tale previsione.

    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    Quanto all'interpello, permettimi di osservare che hai chiesto al soggetto sbagliato: come puoi pensare che chi ha appena stabilito e formalizzato un criterio possa contraddirsi in merito? Tentativo lodevole, ma poco utile.
    C'è poi una sentenza esplicita della Suprema Corte. Non credo che ci sia un giudice che possa darti torto in sede di contenzioso con l'AdE ed anche i giudici tributari non possono ignorare la legge.

    In ogni caso, penso che sia meglio avere una raccomandata a mano che una inutile raccomandata A/R inviata in ritardo.
     
  13. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, ma guarda che l'interpello l'ho fatto PRIMA che uscisse la circolare, pertanto hanno atteso proprio di essere loro a stabilire l'invalidità della raccomandata a mano per auto-citarsi.

    Altra cosa. La sentenza della Cassazione a cui tu ti riferisci riguarda la "forma" in un caso specifico, ovvero nella disdetta del contratto di locazione. Non essendo prevista per legge la nullità della disdetta se non comunicata tramite raccomandata a.r., la Cassazione ha sentenziato che qualsiasi altra forma va bene purché la disdetta sia portata a conoscenza della controparte in maniera idonea. Per tale motivo, in questo caso e solo in questo caso, la raccomandata a mano va bene.
    Tale sentenza non si può però automaticamente ricondurre ad altri casi e ad altre disposizioni legislative.
     
  14. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No comment

    In realtà nella sentenza si afferma un principio generale, per giustificarne l'applicazione a quello specifico caso che tu hai giustamente evidenziato. Infatti la sentenza fa riferimento a «l'uso di strumenti di obiettiva certificazione e di uguale efficacia, come il telex o il telegramma, per i quali è predisposto un sistema di certificazione dell'invio e della ricezione costituiti da registrazioni del servizio postale non dissimili da quelle previste per le raccomandate, nonché la raccomandata a mano, la quale differisce da quella normale per il fatto che è recapitata da personale estraneo alla struttura postale». Più generico di così...

    La legge che istituisce la cedolare secca, peraltro, non parla di «invio» della raccomandata, ma solo di «comunicazione» a mezzo raccomandata. È solo la circolare dell'AdE che ne limita, in maniera a dir poco arbitraria, l'ambito. Secondo me, pertanto, l'uso della raccomandata a mano è perfettamente legittimo.
     
  15. casa61

    casa61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sicuramente ora ho le idee più chiare... ringrazio in particolare Mapeit per il richiamo alla Circolare AdE che mi sembra chiarissima. È vero che, come sostiene qualcuno, la legge non può essere sostituita da una circolare, ma è pur vero che l'Organo che eventualmente dovrebbe controllare e procedere con eventuali sanzioni è lo stesso che ha "interpretato" la legge e, quindi, sarebbe a dir poco paradossale una diversa lettura della norma.
    Comunque nel contratto ho espressamente citato l'esercizio della cedolare secca e la rinuncia agli aggiornamenti.
    Il problema della raccomandata a mano è diverso e, personalmente, sono daccordo con chi sostiene che è meglio non rischiare (in caso di contenzioso, sarebbe comunque necessario "perdere tempo" e soldi anche in caso di evidente ragione !!!).

    Un'ultimo appunto su una citazione di Lordh:

    Hai ragione e vorrei sottolineare che la riduzione è stata già introdotta (a distanza di qualche mese dall'introduzione della c.s. :-o) con l'art. 40, comma 1 ter, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito nella Legge 111/2011 (G.U. n. 164, del 16.7.2011 oppure cercarlo su www.normattiva.it); vedere l'allegato C bis "agevolazioni per la casa" a pagina 8.
    Per la verità non si capisce bene l'entità della riduzione (non è specificata), ma sembrerebbe che le aliquote del 19 e del 21% subiranno il taglio generale delle detrazioni/deduzioni... (con quale decorrenza???).
    Qualcuno ne sa di più???
     
  16. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anche le commissioni tributarie devono attenersi alla legge. La circolare dell'AdE NON È LEGGE, ma un semplice atto amministrativo. Se risulta contra legem, come nel caso in discussione, va disapplicato per le parti in contrasto con la legge.

    Si saprà qualcosa solo dopo la pubblicazione dei decreti di attuazione.
     
  17. casa61

    casa61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa Tovrm, ma non capisco.
    È vero che la legge non può essere modificata da una circolare, ma nella fattispecie mi sembra che l'AdE abbia reso un parere interpretativo su una circostanza che mi sembra logicamente e razionalmente esatta.
    Se nel contratto specifico l'esercizio dell'opzione, il conduttore è a conoscenza della mia scelta e, quindi, l'adempimento della comunicazione è assolto. Inoltre, lo stesso locatore non paga la tassa di registrazione né i bolli, e questa è la maggiore prova dell'avvenuta espressione di volontà del locatore.
    La legge è generica e, a mio avviso, è circoscritta ai casi di effettiva impossibilità da parte del conduttore di conoscere le intenzoini del locatore, come giustamente l'AdE ha chiarito.
     
  18. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La legge chiarisce, in modo non equivocabile, l'inderogabilità della comunicazione (e non dell'invio) a mezzo raccomandata, della scelta di adesione al regime di cedolare secca. L'AdE ha poi disposto, anche qui arbitrariamente e, soprattutto, contra legem, che andava bene indicare l'applicazione del regime di cedolare nel contratto.
    Io, da par mio, mi attengo alla legge. Poi, siamo in Italia e questo pare sia un salvacondotto per comportarsi come più ci aggrada. Ognuno fa le sue scelte...
     
  19. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tovrm, ti stai comportando proprio da operatore del settore legale, però, sicuramente saprai che esistono controversie anche nell'interpretazione della Costituzione, pertanto non fasciamoci la testa prima di essercela rotta.
    In fondo è una legge nuova e sicuramente si terrà conto, in caso di controversie, di questo aspetto. Aspetto che sinceramente, dal mio punto di vista, quando si dubita della equivalenza tra inserimento della clausola nel contratto e la comunicazione a mezzo raccomandata , mi pare che si tratti di una questione di "lana caprina".
    Non sono avvocato, sono laureato in economia e commercio e all'università ho dato 10 esami di diritto.
    in quell'occasione ho appreso che ersistono vari tipi di interpretazione: storica, logica, letterale, autentica e forse anche qualche altra....Ma la Legge dev'essere interpretata soprattutto con il "buon senso".
    Oltre a questi aspetti, spessissimo, in caso di nuove disposizioni si interviene con una "sanatoria" per regolare gli "errori formali" di applicazione dei primi mesi.
    Altro aspetto: dal punto di vista pratico io non considererei l'intervento dell'Agenzia delle Entrate " norma secondaria". Sarà pure secondaria, dal punto di vista della classificazione predisposta dai Giuristi, ma non dimenticare che l'AdE ha la delega pewr predisporre le dichiarazione dei redditi ( o meglio, tutte le dichiarazioni di natura fiscale, incluse IVA, accise, etc) dove passa il 90 % delle entrate statali.

    Scusatemi per gli eventuali errori dovuti alla fretta.

    Buona Domenica.
     
  20. casa61

    casa61 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non mi sembra affatto che la circolare sia contra legem. È solo un'interpretazione della norma fatta da un autorevole organo dello Stato che è poi deputato al controllo.
    Credo sia veramente assurdo, dopo aver sottoscritto un contratto ed averlo registrato nelle forme all'uopo previste (es. Siria), inviare la raccomandata con gli stessi contenuti.

    Eppoi, anche le Agenzie hanno recepito...

     

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