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  1. adelante

    adelante Nuovo Iscritto

    Salve a tutti!
    Ho stipulato il 1 luglio un contratto di locazione. L’atto, per volontà delle parti, non contiene clausole per l’adeguamento ISTAT e, pertanto, per tutta la sua durata, il canone di locazione rimarrà fisso ed immutabile.
    Il contratto è stato registrato il 19 luglio, in esenzione da imposte e bolli, avendo esercitato l’opzione per la cedolare secca.
    Nella convinzione che, nella sostanza, “la rinuncia agli aggiornamenti del canone” fosse, nel contratto, “espressamente disposta” perché non prevista né dal contratto stesso né da disposizioni di legge (l’art.24 della legge sull’equo canone è stato abrogato) e che le parti ne fossero perfettamente a conoscenza, non ho inviato alcuna raccomandata postale ai conduttori, come previsto al punto 8.3 della circolare del 1 giugno.
    Purtroppo non ho valutato che nel contratto, predisposto da un’agenzia, alla voce “Opere di manutenzione straordinaria” è espressamente pattuito che in caso di esecuzione dei lavori elencati nell’abrogato art.23 della L.392/78 il locatore potrà ottenere un adeguamento del canone in misura pari al tasso legale sul capitale impiegato anche se, tale ipotesi, non si verificherà per tutta la durata della locazione trattandosi di un immobile di recente costruzione.
    A questo punto, essendo condizione inderogabile, secondo la circolare, la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone “a qualsiasi titolo” per beneficiare della cedolare secca, mi ritrovo con un’opzione senza effetto.
    Vorrei, da subito, sanare la situazione e l’unica soluzione mi sembra la seguente:
    - fare il ravvedimento operoso per l’imposta di registro non pagata per aver esercitato l’opzione in sede di prima registrazione (l’imposta di bollo non saprei come regolarizzarla);
    - non versare nessun acconto a novembre per il 2011 (procedura cedolare secca);
    - denunciare per il 2011 il reddito nel modo ordinario (fortunatamente gli acconti IRPEF erano stati calcolati sui redditi del 2010 senza considerare gli effetti della nuova tassazione);
    - per il 2012 esercitare l’opzione in sede di 730 e nuovamente con il mod.69 alla scadenza dell’annualità, previa raccomandata per ciascun conduttore.
    Ci sono alternative?
    Grazie.
     
  2. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La norma non parla di tempistica di invio della raccomandata ma solo di invio pena l’inefficacia dell’pzione, pertanto direi che la finalità è quella di rendere edotto l’inquilino senza arrecare danno. In questo caso una comunicazione tardiva non incide sulle sue disponibilità e non dovrebbe arrecare alcun danno.
    Inoltre, occorre aggiungere che il contratto già non prevedeva l'aggiornamento ISTAT, e ciò rafforza la correttezza degli intenti e la buona fede.
    Ritengo, infine, che se nei nuovi contratti venga posta una clausola ad hoc in cui si esprime con chiarezza la rinuncia agli aggiornamenti in funzione dell'opzione al regime della cedolare secca, non occorra di conseguenza l'invio di alcuna raccomandata in quanto il conduttore che sottoscrive il contratto è edotto e garantito dal contratto medesimo.
     
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io non farei proprio nulla. Il contratto mi sembra regolare e trattandosi di edificio di nuova costruzione è improbabile che debba sottoporlo a manutenzione straordinaria prima di otto anni, epoca in cui potrai "ricontrattare" le condizioni della locazione. Non credo che la normativa sulla cedolare secca implichi un divieto assoluto di revisione del canone in perpetuo.

    La raccomandata mi sembra inutile.

    ...e poi, fra 8 anni sei sicuro che l'inquilino sia ancora in tale appartamento e non se ne sia comprato uno ?
     
  4. adelante

    adelante Nuovo Iscritto

    Ringrazio per la cortese risposta.
    Io non sono un fiscalista ma, dalla lettura dell’Art.3 c.11 del D.Lgs.23/11, ho inteso che la norma preveda, quale tempistica, la “preventiva” comunicazione al conduttore con lettera raccomandata.
    Trattandosi di un nuovo contratto, la comunicazione, mi sembra di capire, dovrebbe essere fatta prima dell’esercizio dell’opzione, che avviene in sede di registrazione del contratto, anche se, tale opzione, si concretizza all’atto del versamento del primo acconto di novembre.
     

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