Cedolare secca per contratti in corso ... mille dubbi nessun chiarimento.

[Elios]

Buona Sera a tutti....situazione: Immobile in comproprietà con mia moglie al 50% ma il contratto è stato fatto solo a suo nome, i proventi sono confluiti al 50% in ciascun reddito personale e quindi tassati tutti con aliquote IRPEF spettanti ad personam. Il contratto di locazione libero, secondo la legge 431/98 è di anni 4+4, stipulato il 1° ottobre del 2009 con rinnovo del 3° anno al 1° ottobre di questo anno. Domanda: come posso usufruire della cedolare secca? Prima di rispondere vi prego pero' di considerare quanto segue: sono stato all'Agenzia delle Entrate dove un funzionario mi avverte che ho commesso l'errore di far figurare un solo nome nel contratto di locazione....ovvero il contratto andava stipulato a nome di tutti i proprietari, quindi il mio e quello di mia moglie.....per rimediare dovrei " risolvere il contratto e rifarlo ex novo":-o...ma la legge 431/98 non pone delle condizioni particolari per la risoluzione del contratto?? ... comunque il suggerimento è stato appunto risolvere il contratto con modello 69 e relativo pagamento della tassa di registro tributo 113T - , ripartire poi con cedolare secca a cominciare dal mese di novembre...anzi raccomandato...visto che il pagamento di un solo mese (importo minimo) farebbe slittare il pagamento all'anno prossimo nella dichiarazione del 2012. Non sembra un po' strano tutto questo?....non devo giustificare all'inquilino il motivo della richiesta di risoluzione anticipata?...posso autonomamente risolvere un contratto e ripartire con un'altro?.
Grato per le risposte che vorrete darmi.

 

[mapeit]

Il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo d’imposta 2011 e, in particolare, può essere applicato ai contratti in corso alla data del 1° gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione prima del 7 aprile 2011. L’imposta di registro e l’imposta di bollo già versate, per espressa previsione del decreto legislativo, non possono comunque essere rimborsate.
Per questi contratti, per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l’imposta di registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l’ufficio, e l’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011 (cfr punto 6.2 del Provvedimento).
Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell’anno 2011 l’acconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto.
Il medesimo criterio è applicabile anche alle proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali alla predetta data sia già stato eseguito il versamento dell’imposta di registro. Anche in questo caso il
contribuente può avvalersi della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi.
L’applicazione della cedolare secca riferita all’annualità scadente nel 2011 in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 (redditi 2011), può avere effetti anche per l’annualità contrattuale successiva, vale a dire per l’annualità decorrente dall’anno 2011.
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare, pertanto, sia entrambe le annualità, vale a dire quella che scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012, sia una soltanto di esse.
Per l’annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione della regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà comunque, entro i termini previsti per il versamento dell’imposta di registro relativa a detta annualità, esprimere la relativa opzione con il modello 69.
Se quindi intendi applicare la cedolare secca per il 2011 non devi far altro che comunicare l'opzione all'inquilino con lettera raccomandata, precisando che intendi rinunciare all'applicazione di qualsiasi aumento del canone, e versare gli acconti per il 2011. Dal momento che i termini per il versamento del primo acconto di Giugno (quest'anno spostato a Luglio) sono già scaduti, dovrai versarli maggiorati di interessi e sanzioni. Poi verserai l'acconto di Novembre e nella prossima dichiarazione dei redditi eserciterai l'opzione per il 2011.

Per quanto riguarda l'intestazione del contratto il funzionario dell'Agenzia delle Entrate ha ragione. Però non è possibile risolvere un contratto solo per questo motivo. Pertanto potrete rifarlo solo con il consenso dell'inquilino, altrimenti dovrebbe esserti consentito rettificare il contratto in essere direttamente all'Agenzia per inserire il secondo intestatario.

 

[Elios]

Supponiamo che io voglia usufruire della cedolare secca a partire dall'annualità che decorre dal 1° ottobre 2011, stando a quello che hai scritto dovrei versare gli acconti maggiorati di interesse e sanzioni e nel mese di novembre dovrei versare l'ulteriore acconto. Nel frattempo però, il sostituto d'imposta sta già operando le trattenute dilazionate dovute al regime diciamo cosi " ordinario ". mentre mi pare di capire che si parla di pagamenti con cedolare secca solo per annualità di contratto...cioè non è possibile optare per i soli mesi mancanti alla fine dell'anno solare....ovvero ottobre novembre e dicembre. Insomma io dovrei pagare il 21% dell'intero anno ed in più farmi tassare con regime ordinario perché ho optato in ritardo. Domanda n. 2 e seguito: supponiamo (come in effetti è) che si parli di un canone annuo di 650 €, come calcolo gli importi da pagare? come ottengo il rimborso di quanto già pagato con regime ordinario?

 

[mapeit]

Il conguaglio tra quanto già pagato in acconto e quanto effettivamente è da pagare si può sempre fare in sede di dichiarazione dei redditi. Sempre di IRPEF si tratta.
Prova comunque a leggerti la circolare 26/E del 1-6-2011 dell'Agenzia, ci sono tutti gli esempi.
Vedi l'allegato CedolareseccaaffittiCircolare3.pdf