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  1. Elios

    Elios Nuovo Iscritto

    L'anno scorso ho gettato la spugna per non aver compreso appieno la normativa e per timore di essere multato in caso di errori, quest'anno vorrei finalmente optare per la "cedolare secca", quindi ribadisco il quadro della situazione:
    Contratto libero in essere 4+4 decorrenza dal 01/10/2009, l'intenzione è, ripeto, partire da quest'anno (01/10/2012 - scadenza annuale del contratto), e se ho afferrato bene i concetti dovrei procedere nel seguente modo:

    1)- Spedire la comunicazione all'inquilino;

    2)- Pagare con Mod. F24 il 95% del dovuto diviso in due rate in acconto e saldo
    (giugno 40% del 95% e novembre 60% di 95% - come per le scadenze x l’IRPEF)
    Per l’anno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre
    punti percentuale sul versamento della seconda o unica rata.
    Pertanto, la misura dell’acconto dovuto è pari al 92% (invece che 95%).
    Se il pagamento si effettua in due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) è
    pari al 38%, la seconda nella restante misura del 54%.
    "1840" per la prima rata dell’acconto (16 giugno o 16 luglio)
    "1841" per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in unica soluzione
    (30 novembre).
    "1842" (per il saldo 16 giugno o 16 luglio dell’anno 2013).
    3)- Comunicazione all’A.d.E. con mod 69 entro il 30/10/12;

    Domande:
    1- Posso optare per il periodo comprendente tutto l'anno 2012? (come del resto è stato possibile nel 2011) ovvero per i due periodi compresi dal 01/01/2012 al 30/09/2012 e dal 01/10/2012 al 31/12 /2012 considerando cosa fatta anche per l'anno 2013?
    In questo modo calcolerei l'imposta sull'intero anno solare versando con F24 e la situazione si
    ripeterebbe l'anno prossimo dove però interverrebbe il sostituto d'imposta ad operare le trattenute
    del caso.

    2- Se cosi' è, dovrei comunicare entro ottobre al sostituto d'imposta di non operare trattenute in ac conto con riferimento all'immobile poiché assoggettato a cedolare secca, in che modo?

    3-se invece sono obbligato a calcolare i due regimi,( ordinario dal 01/01/2012 al 30/09/2012 - cedolare secca dal 01/10/2012 in avanti ) considerando i soli tre mesi rimanenti del 2012, darebbero luogo ad un pagamento in acconto inferiore ai 257,...pertanto il versamento sarebbe tutto in saldo a novembre 2012 - Dico bene?

    Grati a quanti avranno voglia di leggere tutto e rispondere.
     
  2. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra tutto corretto, non conosco il 730 (non l'ho mai fatto) ma credo ci sia un quadro dove è possibile ricalcolare gli acconti in modo previsionale. Ricorda che ogni anno entro la data di scadenza dell'adempimento e fino alla scadenza del contratto, dovrai presentare il mod69 all'ADE per la conferma annuale della cedolare. Una volta scaduto se fai un nuovo contratto con inserita la cedolare e registrato con la procedura SIRIA non dovrai più presentare il mod.69 per la conferma annuale alla cedolare.
     
  3. Giovanni Spinella

    Giovanni Spinella Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    A me non risulta.
    Sull'annuario del contribuente dell'AdE, nel capitolo dedicato alla Cedolare Secca e' riportato quanto segue.
    "DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA
    L’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata
    del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla
    prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
    "
    Quindi non e' richiesta alcuna conferma annuale della scelta dell'opzione.
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quoto spinella.
     
  5. sergio 41

    sergio 41 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'acconto del 2012 non è 95% bensì 92%
    Saluti
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo debbano essere corretti due dati:

    l'acconto del 2012 dovrebbe essere del 95%, così almeno dalla circolare 26E del giugno 2011. Se è stata modificata al 92% sarebbe utile conoscere il riferimento.

    Se non è stata esercitata l'opzione nel 1/10/2011, credo che occorra aspettare al 01/10/2012: quindi per il 2012 dovranno essere applicati per 9 mesi il regime ordinario IRPEF, per i restanti 3 mesi, se si attiva l'opzione in sede di scadenza contrattuale, si applicherà l'acconto della cedolare.
     
  7. Giovanni Spinella

    Giovanni Spinella Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Citando sempre l'Annuario del Contribuente (reperibile sul sito dell'AdE), nel capitolo dedicato alla Cedolare Secca, e' riportato quanto segue:

    "ACCONTO
    Dal 2012 la misura dell’acconto è pari al 95% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per
    tale anno.
    ...
    Per l’anno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre punti percentuale sul
    versamento della seconda o unica rata.
    Pertanto, la misura dell’acconto dovuto è pari al 92% (invece che 95%). Se il pagamento si effettua
    in due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) è pari al 38%, la seconda nella restante misura
    del 54%
    ."
     
    A basty piace questo elemento.
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie per il riferimento. Per curiosità ho cercato il Dpcm del 21 novembre 2011, perchè non mi tornavano le percentuali.
    La cosa curiosa è che al 5° comma così recita:

    Mi sembra giusto, proprio in linea con la volontà di semplificazione... :^^:
     
  9. casanostra

    casanostra Membro Assiduo

    Proprietario di Casa

    Tu stai parlando dell'applicazione della cedolare, io sto parlando, per i contratti ante 07/04/2011 e fino alla loro scadenza, di comunicare all'ADE, entro il termine previsto per l'adempimento, la conferma all'opzione della cedolare. Per i contratti successivi a tale data e già registrati in cedolare questo non ce ne è bisogno.
    Così mi ha detto l'ADE.
     
  10. Elios

    Elios Nuovo Iscritto

    In effetti la circolare esplicativa n. 26/E 01 giugno 2011 dice al punto 2.1 recita:

    Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del
    contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca
    per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il
    versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del
    canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di
    ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).

    Considerando che nell'anno 2011, chi ha usufruito della cedolare secca su contratto in corso (già registrato) ha esercitato l'opzione con il semplice versamento in acconto e saldo, la conferma andava fatta l'anno successivo con mod. 69 entro 30 gg. dalla scadenza dell'annualità (tempo previsto per il versamento dell'imposta di registro che per altro non va più pagata). Quindi deduco che, in linea con la medesima logica, esercito l'opzione una sola volta e questa dovrebbe avere effetti fino alla durata del contratto.
     
  11. Elios

    Elios Nuovo Iscritto

    Beh- vista la buona volontà dei presenti proviamo a complicare l'argomento:

    In realtà le cose stanno in questi termini :
    Immobile in comproprietà con la moglie – contratto di locazione registrato con un solo nominativo, quello della moglie - proventi degli affitti sempre dichiarati ciascuno al 50 % con regime ordinario; trattasi di contratto a canone libero 4 + 4 decorrenza 01/10/2009 – fine 30/09/2013 - stabiliti € 650,00 mensili – 7.800,00 annui.

    Opzione della cedolare secca a partire dall’anno 2012 - Operatività in ordine cronologico :

    1)- Lettera all’inquilino da entrambi i proprietari ( prima di comunicare l’opzione all’Agenzia delle entrate con mod. 69);
    2)- Comunicazione all’A.d.E. con mod. 69 entro il 30/10/12 riportante entrambi i nominativi dei comproprietari;
    3)- Pagamento con Mod. F24. da parte di ciascun comproprietario del 92% dei canoni d'affitto riferiti a 3 mesi come acconto del 92% entro il 30/11/2012;(considerato che l'introito pro capite riferito a tre mesi d'affitto non è maggiore di € 257,52, non siamo obbligati a versare la prima rata a giugno). quindi 650,00 X 3 mesi = 1.950,00 (canoni ottobre novembre dicembre) che divisi a metà tra i due comproprietari fanno € 975,00 x 21% = 204,75 --- 204,75 x 92% = 188,37 da pagare pro capite con mod. F24 entro il 30/11/2012 - cod. tributo "1841" per l’acconto in unica soluzione entro il (30 novembre).
    4)-Cod tributo "1842" il saldo pari all' 8% rimanente entro il 16 giugno dell’anno 2013 + nuova rata in acconto calcolato sull'intero anno 2013 - cod. tributo “1840” -

    Se siamo d'accordo passiamo alle domande difficili (almeno per me):

    a-) Presentando il mod. 730 - come posso impedire che il sostituto d’imposta operi le trattenute a titolo di acconto IRPEF in riferimento ai tre mesi di affitto che invece verranno pagati con cedolare secca? se questo no fosse possibile pagheremmo ben 2 volte l'imposta dovuta - come ottengo eventualmente il rimborso?
    b-) I versamenti verranno fatti tutti gli anni con mod. F24? oppure provvederà il sostituto d'imposta ad operare le trattenute su base previsionale?
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Leggo solo adesso le ultime domande: purtroppo non conosco bene quale sia il modo d'operare del sostituto d'imposta col 730; però anche col 730 le dichiarazioni e le relative trattenute rateizzate riguardano l'anno pregresso, ad oggi il 2011, e sulla base della dichiarazione redditi 2011, il sostituto calcolerà gli acconti IRPEF per il 2012.

    Ora per il 2012 se intendi optare per la cedolare avrai 3 mensilità sottratte all'IRPEF ordinaria e dovrai versare un acconto separato per i 3 mesi di cedolare.

    La situazione è simile al caso in cui, in previsione di un reddito inferiore rispetto all'anno precedente, volessi far effettuare versamenti acconto IRPEF su base previsionale reale, e non sulla base del rigo differenza, tanto per intenderci; esponendoti però al rischio di sottostimare troppo: credo che anche col 730 possa essere prevista la possibilità di comunicare al sostituto che nel 2012 sono intervenute variazioni tali, per cui avrai un reddito IRPEF inferiore alle attese (il caso ad esempio della vendita dell'alloggio medesimo in corso d'anno). Come questo sia recepito dal sostituto, non sono in grado di dire.

    Una volta innescata la cedolare, credo che negli anni seguenti sarà il sostituto a provvedere, anche per questi versamenti.
     
  13. Elios

    Elios Nuovo Iscritto

    Ti ringrazio per la risposta Basty, il tuo modo di interpretare le regole è molto simile al mio, ma leggendo la circolare esplicativa n. 26 dell'A.d.E., per l'esattezza a n 7 versamenti pag. 32-33 recita:

    In base al punto 7.3 del Provvedimento, per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche. Al successivo punto 7.4 del Provvedimento è specificato, inoltre, che il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall’articolo 19 del decreto 33 legislativo n. 241 del 1997 e quindi mediante modello F24, utilizzando gli appositi codici tributo. Per il 2011 questa modalità di versamento è seguita anche
    dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale (cfr. paragrafo 8).

    Come interpretare?
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho ripreso l circolare, quindi seguo la tua citazione: la interpreterei nel senso che gli acconti della CS si versano nelle stesse scadenze dell'IRPEF, con stesse modalità: solo per il 2011, primo anno di applicazione, l'interessato dovrà provvedere direttamente con F24. (meglio: per il primo anno di applicazione, es 2012, provvederà direttamente l'interessato, se non avrà modo di segnalare al sostituto la nuova situazione. Ecco perchè facevo ricadere questo passaggio nei casi in cui sarebbe opportuno che gli acconto IRPEF da versare quest'anno fossero su base presuntiva, invece che si base automatica quindi legata al rigo differenza.
    Negli anni successivi, provvederà il sostituto.
     

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