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  1. mino1949

    mino1949 Nuovo Iscritto

    Buona sera ai naviganti. Forse la questione è stata già trattata, ma avrei bisogno di una risposta urgente dagli esperti.
    Dunque ho acquistato 10 anni fà in prov. di Venezia una casetta, anno di costruzione 1960 e condonato nel 1986 (tutto in regola, anche la conferma da parte del comune (arrivata nel 1994..al precedente proprietario). Quando ho comprato il notaio rogante non ha chiesto l'abitabilità. Ora dato che sono in procinto di vendere, ed avendo preparato l'ACE, certificazione impianti, ecc. mi sono accorto che tra le carte datemi dal precdente proprietario manca appunto l'abitabilità. Non vorrei trovarmi impreparato con il futuro acquirente. Chiedo, dato che la casa è ante 1967 e condonata.. tale documento è obbligatorio averlo per vendere oggi???
    Grazie a chi vorrà rispondermi.:triste:
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    il certificato di agibilità e/o abitabilità, se esiste, ci dice che tutto l'immobile ha le caratteristiche tecniche idonee all'uso per la quale è destinata.
    Chi vende è tenuto a produrre la documentazione che dimostri la piena vendibilità dell'immobile sotto il profilo fiscale e delle vigenti norme urbanistiche..
    Il fatto che non vi sia il certificato di agibilità non comporta la non trasferibilità dell'immobile ma fermo restando che il venditore ha il dovere di informare il potenziale acquirente dello stato delle cose.
    non è obbligatorio per costruzioni antecedenti il 1967 ( ma è sempre meglio averlo o in subordine chiamare un tecnico di fiducia per una perizia) ma se successivamente sono state apportate modifiche strutturali allora occorre , e se fatte abusivamente occorre anche la documentazione relativa alla sanatoria.
     
    A alex1956 piace questo elemento.
  3. mino1949

    mino1949 Nuovo Iscritto

    Signor Acquirente, grazie per la risposta celerrissima.. ma io ho chiesto una cosa precisa : Casa ultimamata nel 1960- condonata nel 1986- Licenza in sanatoria del comune pervenuta nel 1994- Mio acquisto nel 2002 (nel rogito si parla solo di "ante 1967" e appunto documento di conferma del comune per il condono senza allegare abitabilità). Ho documentazione ACE e impianti ma NON abitabilità.
    Il nuovo notaio del futuro acquirente può rifiutarsi di rogitare e richiedere obbligatoriamente il certificato??- Se è così e mi interesso presso il comune, a quali e quante spese vado incontro?? Devo interessare per forza un professionista??
    Grazie a chi vorrà rispondermi.
     
  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ti ho gia' risposto..............leggi meglio. ci sono dei notai che rifiutano di rogitare ed altri no. anche l'acquirente puo' rifiutarsi se non gli dai il certificato.
    prova ad andare in comune per controllare. senz'altro e' meglio un professionista geometra o architetto.
    ciao
     
  5. mtr

    mtr Membro Attivo

    Il certificato di agibilità è obbligatorio eccome, sinteticamente da inizi XX sec (e qcosa in più, ad approfondire..).
    Il notaio può chiederlo o no, ma bisogna comunque che ci sia scritto sul rogito che l'acquirente è a conoscenza che tu non l'hai procurato.

    A Milano c'è sicuramente l'Uff. Agibilità del Comune, quindi telefona e chiedi di fare visura (se non hanno già attuato il servizio on line) e rifica sel'agibilità esiste o no.
    Un Tecnico lo contatterai solo in un secondo momento -quanto ho scritto sono cose molto semplici che un qualunque cittadino può verificare velocemente- solo se ci saranno problemi con l'agibilità (non c'è traccia..).
     
  6. mino1949

    mino1949 Nuovo Iscritto

    @MTR- Ringrazio anche Lei- oltre il Sig. Acquirente- per la risposta, ma il problema che io pongo é un altro chiaro e semplice :
    Trattasi di casa ultimata nel 1960 (prov.VE) e CONDONATA nel 1985 (il comune ha inviato anche la comunicazione di "concessione in sanatoria" a definizione del condono nel 1994) ma NON C'E' traccia dell'abitabilità ( e nè io nell'acquisto del 2002 e nè il mio notaio (figurarsi il venditore..)l'abbiamo rilevato. Noto solo che su un foglio del condono è barrata la casella in cui si dichiara che l'immobile è abitato.. Presumo quindi che non è stata richiesta l'abitabilità. Oggi sto vendendo e non vorrei
    trovarmi impreparato. Farò senz'altro la ricerca al comune di Martellago (VE) ma se non è stata richiesta all'epoca... posso farla ora io ?? e se sì a quali e quali spese vado incontro?? - In conclusione : se è immobile ante 1967 e condonato, OCCORRE davvero per venderla?? e se vado dallo stesso notaio dell'atto del 2002.. (d'accordo con il compratore) può rifiutarsi di rogitare oggi senza l'abitabilità??
    Spero di essere stato chiaro.
    Saluti al blog.. molto interessante,
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La certificazione di abitabilità è stata introdotta nel nostro ordinamento con il Regio Decreto del 1934, pertanto no necessitano di detta certificazione solo gli immobili che sono stati costruiti antecedentemente a detta data.
    Ma anche quest'ultimi immobili ove abbiano subito, post 1934, ristrutturazioni o ampliamenti o frazionamenti necessitano della concessione di abitabilità, oggi detta agibilità e disciplinata dal T.U. del 2001.
    Il suo dante causa (venditore) avrebbe dovuto richiederla una volta ottenuta la sanatoria a mezzo condono dell'85.
    Il suo diritto a richiederla al suo dante causa si prescrive in 10 anni.
    Ciò premesso, se ancora è nei termini può pretenderla dal suo venditore, altrimenti dovrà munirsi lei stesso a mezzo la procedura oggi vigente.
    Ove il suo acquirente accetti espressamente di acquistare l'immobile sprovvisto di detto certificato, rinunzia che deve emergere nelle condizioni del rogito, il bene diventa trasferibile anche privo di ciò, altrimenti dovrà ottenelo o comunque tenere indenne l'acquirente degli oneri a cui andrà incontro.
    La legge c.d. Ponte a cui fa riferimento Acquirente non concerne l'abitabilità.
     
  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Questo è quanto afferma il Comune di Milano:
    COMUNE DI MILANO:
    Per le costruzioni edificate prima del 1934, non è necessario che venga richiesto e rilasciato il Certificato di Agibilità, purché le opere siano state ultimate prima dell’entrata in vigore del R. D. 27/07/34 n. 1265 che impone l’obbligo di richiedere questo certificato.
    Tutto quanto costruito (prima o dopo la licenza/concessione per opere edilizie) abusivamente e successivamente condonato non rientra nel rilascio del certificato di Agibilità (ex Abitabilità). Per queste opere deve essere redatto il modello relativo alla domanda di Agibilità Speciale da presentare all'Ufficio Condono

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Rileggendo il tuo post, l'immobile l'hai acquistato nel 2002, pertanto sei ancora nei termini per pretendere la concessione di abitabilità dal tuo venditore, o comunque a trovare un accordo per farlo partecipare a tutti glio oneri del caso.
    Invia raccomandata per interrompere la prescrizione.
     
  9. mtr

    mtr Membro Attivo

    Ma lui è di Foggia..
     
  10. mino1949

    mino1949 Nuovo Iscritto

    @MTR : "..ma lui è di Foggia..." ???????? Se ti riferisci che ora abito appunto a Foggia... e che cmq sto parlando di una casa in provincia di Venezia... Boh?? passi pure. Altrimenti che vor di??? a di nuovo Bohh???
    Non vorrei aver capito male... o si??
    Mi pare un blog serio questo.... o sbaglio???
    Conunque parlate.. e parlate.. ma l'art 35 del condono 1985 comma 20 che dice??? Che ne ne cale del 1934 e oltre??
    Io devo vendere la casa....e come mai a me nel 2002 nessuno ha chiesto niente ?? (perito della banca x mutuo. notaio, l'agenzia che ORA ce l'ha in vendita.. ecc.?? Bohhh)
    Saluti
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La legge è italiana, e quindi è effecace in tutto il territorio nazionale, quanto afferma il Comune di Milano è un esempio.

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    Art 35:
    CERTIFICATO DI AGIBILITA’ E CONDONO EDILIZIO.

    E’ opportuno negli atti di trasferimento di immobili condonati far assumere all’alienante l’obbligazione di garanzia riguardo al fatto che l’immobile rispetta i requisiti igienico-sanitari minimi previsti dalla normativa di livello sovracomunale".
    Riguardo all’art.35 della legge 47/85 vi è stato un importante intervento della Corte Costituzionale al cui orientamento si è uniformata la giurisprudenza amministrativa.

    La Corte Costituzionale, con la sentenza 18 luglio 1996 n. 256 ha affermato che:

    "…. deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella piu' semplice forma disciplinata dal D.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all'art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all'art.4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilita' e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall'inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. "

    Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 13 aprile 1999 n.5 Sent. 00414 si è posta sulla stessa linea affermado che:

    "L'articolo 35 comma 20 Legge 28 febbraio 1985 n.47 prevede, in caso di sanatoria di opere edilizie abusive, il rilascio del certificato di agibilita' <anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari>, per cui e' legittimo il diniego di tale certificato per mancanza delle condizioni di salubrita' dell'immobile, essendo queste richieste da fonti di livello primario (articoli 221 e 222 T.U. 27 luglio 1934, n.1265)."


    Nello stesso senso si sono espressi anche:

    - il Tribunale Amministrativo Regionale : Emilia Romagna, Sez. Parma , Sent. n. 321 dell’ 8 giugno 2000.

    "In definitiva, la deroga di cui all’articolo 35 in parola, concerne le sole prescrizioni di carattere edilizio e urbanistico che di per sé potrebbero precludere il rilascio della licenza di abitabilità (es. limiti di altezza o dimensione delle stanze), fermo restando la necessità di una specifica ed autonoma valutazione di carattere igienico-sanitario.

    Pertanto Mino, rassegnati: occorre il certificato di abitabilità, che puoi richiedere al tuo dante causa.
     
  12. mtr

    mtr Membro Attivo

    Faccio luce su quanto mi riguarda:
    1) chiedo scusa, ma nel prosieguo della discussione ho 'lasciato indietro' il fatto che si tratti di Venezia, non di Foggia, che ho letto frettolosamente sull'indice dei dati personali. Potrei quindi correggere dicendo 'ma la casa si trova a Venezia'.
    2) la norma è nazionale, ma le richieste documentali fanno riferimento ai Comuni; per questo indicavo la necessità di riferirsi al Comune di appartenenza -anche se ho commesso l'inaudito errore di considerare l'immobile sito a Foggia..).
     
  13. mino1949

    mino1949 Nuovo Iscritto

    Ok Ok... cercherò di attivarmi presso il comune in prov venezia ed intanto mando r/r per sospendere prescrizione. (questa non la sapevo e quindi grazie). Ma allora come ho potuto rogitare "regolarmente" nel 2002?? (..so che la legge non ammette ignoranza..) ma il notaio ed il perito della banca per il mutuo??? Ora, se il precedente proprietario "nicchia" ed io volessi ottenere questo certificato-è ovvio rivolgendomi ad un professionista- a quali costi e spese vado incontro?? Sono abbordabili o con tutte queste "giuste" leggi mi salassano, prima il professionista e poi magari il comune per qualche altro "imprevisto"??.
    Domanda fondamentale : OGGI è previsto il rilascio del certificato A ME da parte del Comune dopo che sono intervenuti prima di me ben 3 proprietari??. Addirittura nel 2003 ho avuto anche due "permessi per costruire" per modifiche a recinzione e scoperto (è una casetta indipendente..) Scusate per le lungaggini, ma pare proprio che i pareri in generale siano un pò "confusi" a spulciare sul web..a partire dal notariato e simili. Cmq ora ho le idee un pò meno confuse ...
     
  14. mtr

    mtr Membro Attivo

     
  15. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    La richiesta la devi presentare te: oltre alla conformità urbanistica, occorrono le conformità degli impianti.
    Al precedente proprietario chiederai di partecipare alle spese.
    Una volta inoltrata la richiesta potrai vendere l'immobile in attesa del silenzio-assenso.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    mtr, la procedura è la stessa in tutti i Comuni d'Italia,
     
  16. mtr

    mtr Membro Attivo

    raflomb, un piccolissimo estratto della normativa ligure:

    "
    (..) Possono essere individuate due diverse fattispecie di richieste di agibilità :

    a - Istanze ordinarie ai sensi art 37 L.R. 16/08 riferite a progetti edilizi;
    b - Istanze ai sensi art. 35 L. 47/85, riferite a condoni edilizi
    (..) "

    Nel resto d'Italia la LR 16/08 non esiste.

    ..però non vorrei aprire una sterile discussione fra noi due: suggerisco di lasciare che l'interessato si informi direttamente presso il proprio Comune circa la documentazione richiesta (diversa in forma ma non certo in contenuto).
     
  17. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Continuo quanto dice il Comune di Milano, che prima ho omesso per non complicare più di tanto le cose:

    Tutto quanto costruito (prima/dopo la Licenza/Concessione per opere edilizie) abusivamente e
    successivamente condonato non rientra nel rilascio del Certificato di Agibilità (ex Abitabilità). Per queste
    opere deve essere redatto il modello relativo alla domanda di rilascio d’Agibilità Speciale.
    L’Ufficio competente al rilascio della citata Agibilità speciale è l’Ufficio Condono – Via Edolo,19 – 20125
    Milano.
    Come vedi anche qui c'è il distinguo: "abitabilità speciale" in relazione al condono.
    Ma se si tratta di legge nazionale come puoi pensare che ogno Comune d'Italia poss agire in autonomia?
    Allora necesiterebbe una c.d. "Legge Quadro o Cornice" che demanda alle singole Regioni di legiferare all'interno dei principi dati. Il Comune non ha potere di legiferare, e conseguentemente non si può distaccare o dalla legge Statale o Regionale.
     
  18. mtr

    mtr Membro Attivo

     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    mtr, essendo pacifico che un soggetto privato si rivolga ad un tecnico, in quanto è obbligatorio procedere a mezzo tecnico in queste circostanze, quanto da te affermato è superato "de plano," in quanto quest'ultimo dovrà conoscere il modus operandi del Comune competente per territorio.
    Il nostro compito era limitato ad indicare all'istante se doveva o meno procedere a mezzo istanza di concessione di agibiità in relazione al caso concreto.
    Chiudo qui, perchè se ben ricordo con te si può instaurare una polemica sine die.
    Un saluto.
     
  20. totu paladini

    totu paladini Nuovo Iscritto

    la costruzione risale al 1960: non so se a Venezia avevano già passato la documentazione dall'ufficio che si occupa dell'abitabilità_agibilità, perché proprio in quegli anni è avvenuta tale comunicazione. Ti consiglio di andare dapprima al Comune di Venezia, in cui è sito l'immobile. Se non trovi riscontro (il che è possibile per il tuo caso che ha ricevuto condono successivamente e quindi costruzione senza licenza) dovresti rivolgerti all'ufficio per la certificazione di agibilità. Ti diranno subito che occorre un tecnico. Ti consiglierei prima di andare a cercare all'archivio storico immobiliare. Non si sa mai ... se il proprietario iniziale o qualcuno degli acquirenti successivi abbia fatto richiesta ... Altrimenti producendo con un tecnico tutti i certificati di conformità degli impianti e partendo dall'accettazione del condono (con tutte le ricevute di pagamento) richiedi l'agibilità che è sempre necessario avere anche se il notaio accettasse (ma non credo che attualmente ce ne sia più qualcuno) di fare il rogito senza l'agibilità che è sufficiente dichiarare con la data di rilascio. Ciao totu. Purtroppo una volta che tu hai sottoscritto il rogito di acquisto, si suppone che a te andava bene la situazione nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava l'immobile all'atto dell'acquisto e quindi ... è inutile andare a cercare il proprietario da cui hai acquistato perché possa contribuire alle spese.
     

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