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  1. CENTURIONE

    CENTURIONE Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, dovendo vendere una piccola casetta nell'entroterra ligure so che da qualche anno è necessaria la certificazione energetica, però ho letto da qualche parte che se la casa è indipendente e ha una superficie utile inferiore a 50 mq, detta certificazione non è obbligatoria.
    Siccome la casa suddetta è indipendente e ha una superficie di mq. 40 posso tranquillamente considerarla tra quelle esenti?.
    Attendo una risposta qualificata , ringrazio e saluto cordialmente.
    CENTURIONE.
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Fabbricato isolato di superficie inferiore ai 50 mq, come dice il DL 145 23/12/2013 art.1 comma 7.
    Sono esclusi dall’obbligo di dotazione:
    per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione
    Energetica
    a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) d. lgs. 192/2005
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'art. 1, comma 7 del D.L. n. 145/2013 non c'entra proprio nulla. Ha sostituito i commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D. Lgs. n. 192/2005. L'articolo 6 non contiene l'elencazione delle categorie di edifici escluse dall'applicazione di quel decreto legislativo. Le categorie di edifici escluse dall'applicazione di quel decreto legislativo sono invece contenute nel suo articolo 3.
     
  4. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Invece il contenuto e' giusto, pare.
     
  5. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Intendi le categorie catastali ? Grazie.
     
  6. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Il comma 3 dell'art. 3 del D. Lgs. n. 192/2005 recita:
    "Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
    a) gli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma
    3-bis;
    b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
    c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
    d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
    e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e
    l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter;
    f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose".

    E, per quanto riguarda gli immobili di cui si discute (fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati), l'esclusione dall'applicazione del decreto non è generale. Il comma 3-ter dell'art. 3 prevede infatti che il decreto (invece) si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite a uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
     
    Ultima modifica: 5 Maggio 2014
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No, intende giustamente che sono escluse dall'applicazione del Dlgs. 192/2005 le categorie di edifici elencate all'Art. 3 comma 3 del Dlgs. 192/2005 stesso, ovvero:

    3. Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici: (comma così sostituito dall'art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)
    a) gli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma 3-bis;
    b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
    c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
    d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
    e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter;
    f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.
    3-bis. Per gli edifici di cui al comma 3, lettera a), il presente decreto si applica limitatamente alle disposizioni concernenti: (comma introdotto dall'art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)
    a) l'attestazione della prestazione energetica degli edifici, di cui all'articolo 6;
    b) l' esercizio, la manutenzione e le ispezioni degli impianti tecnici, di cui all'articolo 7.

    3-bis. 1. Gli edifici di cui al comma 3, lettera a), sono esclusi dall'applicazione del presente decreto ai sensi del comma 3-bis, solo nel caso in cui, previo giudizio dell'autorità competente al rilascio dell'autorizzazione ai sensi del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il rispetto delle prescrizioni implichi un'alterazione sostanziale del loro carattere o aspetto, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici. (comma introdotto dall'art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)

    3-ter. Per gli edifici di cui al comma 3, lettera d), il presente decreto si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica. (comma introdotto dall'art. 3, comma 1, legge n. 90 del 2013)
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    No. Il comma 3 dell'art. 3 del D. Lgs. n. 192/2005 recita:
    "Sono escluse dall'applicazione del presente decreto le seguenti categorie di edifici:
    a) gli edifici ricadenti nell'ambito della disciplina della parte seconda e dell'articolo 136, comma 1, lettere b) e c), del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, recante il codice dei beni culturali e del paesaggio, fatto salvo quanto disposto al comma
    3-bis;
    b) gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili;
    c) edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
    d) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati;
    e) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d'uso di cui all'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l'installazione e
    l'impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, fatto salvo quanto disposto dal comma 3-ter;
    f) gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose".

    E, per quanto riguarda gli immobili di cui si discute (fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati), l'esclusione dall'applicazione del decreto non è generale. Il comma 3-ter dell'art. 3 prevede infatti che il decreto (invece) si applica limitatamente alle porzioni eventualmente adibite a uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
     
  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E questo l'hai letto bene.
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Io sì. Tu invece non avevi letto l'art. 1 del D.L. n. 145/2013.
     
  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Questo il testo dell’art. 1, commi 7 e 8, del D.L. .145/2013:
    “7. All’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, i commi 3 e 3-bis sono
    sostituiti dal seguente:
    «3. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo
    oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a
    registrazione è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di
    aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla
    attestazione della prestazione energetica degli edifici; copia dell’attestato di prestazione
    energetica deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità
    immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al
    pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 3.000 a
    Euro 18.000; la sanzione è da Euro 1.000 a Euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità
    immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà.
    L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di Finanza o, all’atto
    della registrazione di uno dei contratti previsti dal presente comma, dall’Agenzia delle Entrate, che,
    per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al Prefetto, ai sensi
    dell’articolo 17 della legge 24 novembre 1981, n. 689.».
    8. Su richiesta di almeno una delle parti o di un suo avente causa, la stessa sanzione
    amministrativa di cui al comma 3 dell’articolo 6 del decreto legislativo n. 192 del 2005 si applica
    altresì ai richiedenti, in luogo di quella della nullità del contratto anteriormente prevista, per le
    violazioni del previgente comma 3-bis dello stesso articolo 6 commesse anteriormente all’entrata
    in vigore del presente decreto, purché la nullità del contratto non sia già stata dichiarata con
    sentenza passata in giudicato.”
    Come è noto, dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro
    distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti 2

    (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi
    dell’art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione
    Energetica (2)):
    a) l’obbligo di DOTAZIONE (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel
    caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a “ristrutturazioni importanti” o di edifici pubblici (3)).
    b) l’obbligo di ALLEGAZIONE (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in
    sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione,
    la sanzione della nullità).
    c) l’obbligo di CONSEGNA dell’attestato energetico (il cui adempimento va documentato con
    l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di
    aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione di
    prestazione energetica degli edifici).
    d) l’obbligo di INFORMATIVA (il cui adempimento va documentato con l’inserimento in atto
    di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le
    informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).
    La nuova norma, modificando i commi 3 e 3 bis, dell’art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso
    profondamente sugli obblighi di ALLEGAZIONE, di INFORMATIVA e di CONSEGNA, lasciando invece
    immutata la disciplina vigente in tema di DOTAZIONE.
    Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, si possono così
    sintetizzare:
    i) esclusione degli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA per gli atti
    traslativi a titolo gratuito;
    ii) precisazione che gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA
    riguardano non solo l’atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli “atti di trasferimento
    di immobili a titolo oneroso”, con ciò confermando l’interpretazione prudenziale già proposta dal
    Consiglio Nazionale del Notariato (4)
    .
    iii) precisazione che gli obblighi di CONSEGNA e di INFORMATIVA riguardano i nuovi contratti
    di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali
    obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe,
    cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a
    registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno).
    iv) limitazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE ai soli contratti di nuova locazione aventi per
    oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a
    registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.
    v) eliminazione della NULLITA’ quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di
    ALLEGAZIONE (con possibilità di “sanatoria” per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l’entrata
    in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell’attestato
    energetico)
    vi) previsione di una SANZIONE PECUNIARIA per la violazione dell’obbligo di allegazione
    nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola,
    dell’adempimento degli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA; la nuova norma, quindi, dà
    maggior peso agli obblighi di INFORMATIVA e di CONSEGNA, ed al requisito formale
    dell’attestazione ad opera dell’acquirente e del conduttore dell’avvenuto loro adempimento,
    requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione. 3


    2. Obbligo di dotazione
    Con riguardo all’obbligo di DOTAZIONE, va, innanzitutto, sottolineato che la norma in
    commento si è limitata a modificare i commi 3 e 3bis del d.lgs. 192/2005, nel testo vigente dopo le
    variazioni apportate con la legge 90/2013, ma non ha invece modificato anche il comma 2, che
    cosi dispone:
    “ Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di
    edifici o unità immobiliari, ove l'edificio o l'unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a
    produrre l'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1. In tutti i casi, il proprietario deve
    rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo
    locatario all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime; in caso di
    vendita o locazione di un edificio prima della sua costruzione, il venditore o locatario fornisce
    evidenza della futura prestazione energetica dell'edificio e produce l'attestato di prestazione
    energetica entro quindici giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilità.”
    Il mancato adeguamento anche del comma 2, pone non pochi problemi di coordinamento,
    con il successivo comma 3, nuovo testo, in quanto per gli atti traslativi a titolo gratuito mentre, da
    un lato, deve ritenersi tuttora sussistente l’obbligo di DOTAZIONE, dall’altro, debbono ritenersi,
    invece, non più sussistenti gli obblighi di ALLEGAZIONE, di INFORMATIVA e di CONSEGNA. E lo
    stesso dicasi per i nuovi contratti di locazione non soggetti a registrazione (ipotesi quest’ultima,
    peraltro, del tutto marginale per l’attività notarile e meno problematica rispetto a quella ben più
    ricorrente dell’atto gratuito).
    Per gli atti traslativi a titolo oneroso, benché il comma 2, relativo all’obbligo di DOTAZIONE,
    faccia ancora riferimento alla sola vendita, valgono, comunque, le considerazioni già svolte in
    passato circa l’applicabilità di detto obbligo a tutti gli atti traslativi a titolo oneroso (considerazioni
    che oggi trovano ulteriore conforto nel nuovo testo del successivo comma 3), per cui nulla deve
    ritenersi mutato al riguardo.
    Per quanto riguarda, più specificatamente, gli atti a titolo gratuito, è lecito chiedersi quale
    senso abbia imporre la dotazione dell’attestato se poi non è prevista né l’allegazione né la
    dichiarazione di informativa.
    E’ vero che ci sono altri casi in cui vi è obbligo di dotazione ma non anche obbligo di
    allegazione; si pensi al caso del preliminare (5); ma è anche vero che nel caso degli atti gratuiti non
    vi sono delle trattative durante le quali vi sia la necessità di mettere a disposizione l’attestato o
    alla cui chiusura l’attestato debba essere consegnato all’acquirente e che ben giustificano l’obbligo
    di dotare l’immobile dell’attestato, in caso di stipula di un preliminare, benché non vi sia anche
    l’obbligo di allegazione.
    Non vi è una ragione plausibile perché si debba costringere, ad esempio, un donante a
    dotare l’immobile che vuole donare al proprio figlio dell’attestato, se poi non è previsto un
    conseguenziale obbligo di ALLEGAZIONE o di CONSEGNA o di INFORMATIVA.
    Peraltro la lettera della norma (art. 6, c. 2, d. lgs. 195/2005) pare chiara nel mantenere
    l’obbligo di DOTAZIONE anche per gli atti traslativi a titolo gratuito. Si auspica un opportuno
    coordinamento in sede di conversione del Decreto Legge, nel senso di allineare il comma 2 al
    nuovo testo del comma 3.
    Per quanto riguarda l’attività del Notaio, nessuna particolare formalità è attualmente
    richiesta in occasione della stipula di un atto traslativo a titolo gratuito: 4

    - né l’allegazione all’atto dell’attestato (espressamente limitata dal comma 3 alla sola
    compravendita, agli atti di trasferimento a titolo oneroso ed ai nuovi contratti di locazione soggetti
    a registrazione, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari)
    - né l’introduzione in atto della dichiarazione del donatario e/o beneficiario di aver ricevuto
    le informazioni e la documentazione comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione della
    prestazione energetica (espressamente limitata dal comma 3 alla sola compravendita, agli atti di
    trasferimento a titolo oneroso ed ai nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione).
    Il comma 2, non modificato dalla nuova norma, non impone alcuna menzione in atto circa
    l’avvenuta dotazione dell’attestato.
    Pertanto con riguardo agli atti traslativi a titolo gratuito può concludersi nel senso che:
    - permane a carico del proprietario (donante/alienante) l’obbligo di DOTAZIONE; la
    violazione di tale obbligo, peraltro, non comporta l’applicazione di alcuna sanzione, posto che l’art.
    15, c. 8, d.lgs. 192/2005 limita l’applicazione della sanzione pecuniaria, dallo stesso prevista per il
    caso di mancata dotazione, al solo caso della vendita, esclusi, pertanto, gli atti traslativi a titolo
    gratuito (così dispone la norma citata: “In caso di violazione dell'obbligo di dotare di un attestato di
    prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di vendita, come previsto
    dall'articolo 6, comma 2, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a
    3000 euro e non superiore a 18000 euro”);
    - non vi è alcuna formalità da rispettare né alcuna menzione d inserire nell’atto; il nuovo
    comma 3, infatti, non prescrive più per gli atti traslativi a titolo gratuito gli obblighi di
    ALLEGAZIONE, di INFORMATIVA e di CONSEGNA, già previsti dalla legge 90/2013.

    3. Obbligo di allegazione
    La norma in commento ha previsto l’obbligo di ALLEGAZIONE per i seguenti atti:
    - la compravendita;
    - gli atti di trasferimento a titolo oneroso (ad es. permuta, assegnazione di alloggi da
    cooperative edilizie, datio in solutum, conferimento in società, ecc.);
    - i contratti di nuova locazione con esclusione di quelli che hanno per oggetto singole unità
    immobiliari.
    Sono stati esclusi, invece, dall’obbligo di ALLEGAZIONE, gli atti traslativi a titolo gratuito (già
    previsti nel testo del precedente comma 3bis ora invece non più previsti nel testo del nuovo
    comma 3).
    Come si è già avuto modo di osservare l’obbligo di allegazione è strettamente collegato
    all’obbligo di dotazione della certificazione energetica, Anzi, l’obbligo di dotazione, in occasione di
    un atto traslativo a titolo oneroso o di nuova locazione, può ritenersi funzionale proprio
    all’osservanza dell’obbligo di allegazione. Ne discende che non sussiste obbligo di allegazione
    laddove sia escluso (in base alla vigente disciplina) l’obbligo di dotazione (6)
    .
    Anche la nuova disposizione (comma 3 dell’art. 6 d.lgs. 192/2005 nuovo testo) prescrive,
    l’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica ai contratti di compravendita
    immobiliare o agli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso, senza, peraltro, precisare il
    diritto oggetto di trasferimento.
    Nel silenzio del legislatore al riguardo, deve ritenersi applicabile la normativa in tema di
    allegazione della certificazione energetica:
    - nel caso di trasferimento sia dell'intera proprietà che di una quota di comproprietà; 5

    - nel caso di trasferimento sia della piena o della nuda proprietà che di altro diritto reale di
    godimento (usufrutto, uso, abitazione);
    - nel caso di costituzione di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione).
    Per quanto riguarda le parti comuni condominiali va escluso l’obbligo sia di dotazione che di
    allegazione dell’attestato di prestazione energetica (7)
    .
    La norma in commento stabilisce testualmente che “copia dell’attestato di prestazione
    energetica deve essere altresì allegata al contratto …”. Il termine “copia” utilizzato dal legislatore
    fa pensare all’intenzione di semplificare gli adempimenti legati all’obbligo di allegazione, peraltro
    preceduto dall’obbligo di “consegna” dell’originale dell’attestato di prestazione energetica,
    ritenendo sufficiente l’allegazione di una “copia non autentica”. La problematica relativa sarà
    certamente oggetto di successivi approfondimenti tenuto conto dell’esigenza, che pare emergere
    dalla lettura sistematica dei commi 2 e 3 dell’art. 6 in commento, di assicurare la corrispondenza
    fra la “copia” dell’attestato, allegata all’atto traslativo o di locazione, e l’attestato oggetto degli
    obblighi di cui al comma 2 (in realtà il problema sarà, in pratica, di facile e sicura soluzione
    considerando che di regola il certificatore rilascia, a richiesta, più esemplari firmati in originale).
    La violazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE comporta l’applicazione di una sanzione
    amministrativa pecuniaria da €. 3.000,00 ad €. 18.000,00; per i contratti di locazione di durata
    inferiore ai tre anni la sanzione è ridotta a metà.
    La norma in commento indica anche quale è l’autorità preposta all’accertamento ed alla
    contestazione della violazione: la Guardia di Finanza, ovvero, all’atto della registrazione del
    contratto, l’Agenzia delle Entrate. Tali soggetti dovranno, inoltre, presentare rapporto al Prefetto
    ai sensi dell’art. 17 legge 24 novembre 1981 n. 689
    (8)

    E fuori dubbio che il Notaio che ha ricevuto un atto traslativo a titolo oneroso o un contratto
    di locazione di interi edifici, al quale non sia stato allegato l’attestato energetico:
    i) non sia soggetto ad alcuna sanzione di carattere pecuniario, posto che la norma pone tale
    sanzione esclusivamente a carico della parti del contratto (alienante e acquirente ovvero locatore
    e conduttore) in solido ed in parti uguali tra di loro;
    ii) non sia soggetto ad alcuna attività di accertamento né sia obbligato a effettuare
    direttamente contestazioni alle parti ovvero denunciare l’omissione alla Guardia di Finanza o
    all’Agenzia delle Entrate, non essendo tali incombenze previste dalla norma.
    Si ritiene, comunque, che il Notaio abbia il dovere di informare le parti (sia alienante che
    acquirente ovvero sia locatore che conduttore) circa l’obbligo di allegazione dell’attestato
    energetico e della sanzione prevista per il caso di violazione di tale obbligo.
    L’informazione va rivolta ad entrambe le parti del contratto in virtù della responsabilità in
    solido ed in parti uguali fissata dalla legge. Con la norma in commento, benché l’obbligo di
    dotazione dell’attestato energetico sia posto solo a carico del proprietario (alienante o locatore), il
    legislatore ha voluto “responsabilizzare” anche l’acquirente e/o conduttore, che debbono,
    pertanto, pretendere la allegazione all’atto dell’attestato energetico, pena la comminatoria, anche
    a suo carico, della sanzione pecuniaria, in ragione di una metà ed in solido.
    Non è più prevista, pertanto, la nullità dell’atto, quale sanzione per la violazione dell’obbligo
    di ALLEGAZIONE.


    6

    4. Obbligo di consegna
    Come ricordato la norma in commento conferma (per gli atti traslativi a titolo oneroso e le
    nuove locazioni di interi edifici) l’obbligo di allegazione dell’attestato energetico.
    Al riguardo, è lecito chiedersi se debba, comunque, ritenersi sussistente a carico
    dell’alienante e/o del locatore un obbligo di consegna all’acquirente e/o al nuovo conduttore
    dell’attestato di prestazione energetica, autonomo e distinto rispetto all’obbligo di allegazione e
    da adempiere prima che si verifichi il presupposto stesso per l’allegazione (ossia prima della stipula
    dl contratto traslativo e/o di nuova locazione)
    A tale quesito si ritiene di dare risposta affermativa (come già è stato nel passato) (9), sulla
    base:
    - del disposto dell’art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005 (nel testo modificato dal D.L. 63/2013 e
    rimasto immutato) ove si prescrive che “in tutti i casi, il proprietario deve rendere disponibile
    l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle
    rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime”; e, di norma, sia l’atto traslativo
    definitivo che il contratto di locazione definitivo vengono formalmente sottoscritti dalle parti in un
    momento successivo alla chiusura delle trattative, ossia dopo che si è formato il consenso sulla
    conclusione del contratto e sulle condizioni più rilevanti (a prescindere dal fatto che tale
    conclusione delle trattative sia stata o meno formalizzata con la stipula di un contratto
    preliminare). Pertanto vi è un momento (quello della conclusione delle trattative) in cui l’alienante
    e/o il locatore debbono consegnare all’acquirente e/o al conduttore l’attestato di prestazione
    energetica, fermo, restando, poi l’obbligo per l’alienante e/o il locatore di provvedere
    all’allegazione al contratto definitivo;
    - del disposto dell’art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005 (nel testo ora modificato dal nuovo decreto)
    ove si prescrive che l’acquirente e/o il conduttore debbono dare atto “di aver ricevuto .... la
    documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione
    energetica degli edifici”; disposizione che ha una sua ragion d’essere se si ritiene sussistente un
    obbligo di consegna dell’attestato, autonomo e distinto rispetto all’obbligo di allegazione e
    precedente rispetto a quest’ultimo.
    Si rammenta che in base alla disciplina vigente vi è anche un altro obbligo, precedente a
    quello di consegna, che incombe sul proprietario, ed è l’obbligo di “messa a disposizione”
    dell’attestato di prestazione energetica. Il succitato art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005 (nel testo
    modificato dal D.L. 63/2013 e rimasto immutato ) stabilisce, infatti, che “[...] il proprietario deve
    rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente o al nuovo
    locatario all'avvio delle rispettive trattative [...].”
    In pratica l’immobile deve essere dotato dell’attestato energetico nel momento stesso in cui
    il proprietario intende o trasferirlo o locarlo (a prescindere dalla circostanza che si avvalga di mezzi
    di comunicazione commerciale), in quanto detto attestato deve essere messo a disposizione del
    potenziale acquirente sin dal momento in cui vengono avviate le trattative.
    Un autonomo obbligo di consegna deve, poi, essere ammesso per i nuovi contratti di
    locazione di singole unità immobiliari, per i quali è previsto l’obbligo di inserimento della clausola
    con la quale il conduttore dichiari di aver ricevuto .... la documentazione, comprensiva
    dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”, ma per i quali è
    invece escluso l’obbligo di ALLEGAZIONE. 7

    Una volta ritenuto sussistente l’obbligo di consegna dell’attestato di prestazione energetica,
    occorre chiedersi quali sanzioni siano applicabili nel caso di violazione di tale obbligo.
    Diverso dal caso della mancata consegna è quella, invece, della mancata documentazione in
    atto della avvenuta consegna e cioè del mancato inserimento in atto della clausola con la quale
    l’acquirente e/o il conduttore debbono dare atto “di aver ricevuto .... la documentazione,
    comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”;
    per la violazione di tale formalità è prevista, ora, la medesima sanzione amministrativa pecuniaria
    prevista per la violazione dell’obbligo di ALLEGAZIONE (per cui si rinvia a quanto sopra esposto al
    precedente § 3, con la precisazione che la sanzione va applicata nella misura ridotta da €. 1.000,00
    ad €. 4.000,00nel caso di nuove locazioni di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto
    l’obbligo di allegazione).

    5. Obbligo di informativa
    La norma in commento conferma anche l’obbligo di INFORMATIVA a carico dell’alienante (in
    caso di contratti di compravendita e di contratti traslativi a titolo oneroso) o del locatore (in caso
    di nuove locazioni di edifici e singole unità immobiliari) già previsto nella normativa vigente (e
    introdotto per la prima volta dall’art. 13 d.lgs. 3 marzo 2011 n. 28)
    L’ adempimento di tale obbligo deve essere anche debitamente documentato mediante
    l’inserimento in atto di apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di
    aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici.
    Si ritiene che debba trattarsi non tanto di informazioni generiche, circa la disciplina dettata
    in materia di certificazione energetica, quanto di informazioni specifiche, concernenti in
    particolare la prestazione energetica dell’edificio trasferito o locato, quali desumibili dall’attestato
    di prestazione energetica del quale l’edificio deve essere dotato (dati relativi all’efficienza
    energetica, valori di riferimento ed in particolare la classe di prestazione energetica di
    appartenenza, raccomandazioni circa gli interventi da eseguire per migliorare il rendimento
    energetico, ecc. ecc.).
    In atto sarà sufficiente riportare la dichiarazione dell’interessato che ha ricevuto “le
    informazioni”, senza dover esplicitare, nel dettaglio, il tipo e la qualità delle informazioni ricevute.
    La clausola cui si riferisce la norma in commento (come, peraltro, quella sulla ricezione
    dell’attestato, volta a documentare in atto il rispetto dell’obbligo di CONSEGNA di cui al
    precedente § 4) consiste, sostanzialmente, in una dichiarazione di parte da recepire nel corpo del
    contratto; non è necessario che detta dichiarazione sia resa nella forma di “dichiarazione
    sostitutiva di atto di notorietà” in quanto ciò non è richiesto dalla norma;.
    La dichiarazione deve essere resa:
    - dall’acquirente/cessionario nel caso di atto traslativo a titolo oneroso
    - dal conduttore nel caso di nuovo contratto di locazione
    ovvero dai rispettivi rappresentanti legali o volontari.
    Nella normativa vigente non era prevista alcuna sanzione per il caso di mancato rispetto di
    tale incombenza (omissione integrale della clausola, ovvero dichiarazione solo parziale ovvero
    dichiarazione non veritiera). Ora la norma in commento ha colmato tale lacuna, prevedendo la
    medesima sanzione amministrativa pecuniaria prevista per la violazione dell’obbligo di
    ALLEGAZIONE (per cui si rinvia a quanto sopra esposto al precedente § 3, con la precisazione che la 8

    sanzione va applicata nella misura ridotta da €. 1.000,00 ad €. 4.000,00 nel caso di nuove locazioni
    di singole unità immobiliari, per le quali non è previsto l’obbligo di allegazione).

    6. Sanzione amministrativa “in luogo” della nullità
    La norma in commento (al comma 8) prevede anche la possibilità di quella che chiameremo
    atecnicamente “sanatoria” degli atti, stipulati tra il 4 agosto 2013 e la data di entrata in vigore del
    decreto legge, nulli, per mancata allegazione dell’attestato energetico.
    La sanatoria può essere richiesta da una della parti del contratto o da un loro avente causa.
    Per sanare la nullità deve essere pagata la sanzione pecuniaria ora prevista per il caso di
    mancata ALLEGAZIONE (vedi supra sub § 4).
    Condizione per ottenere la sanatoria è che non sia ancora stata dichiarata la nullità del
    contratto con sentenza passata in giudicato.
    La norma non precisa le modalità per procedere alla sanatoria.
    L’avvenuto pagamento della sanzione impedirà future possibili declaratorie di nullità (sarà
    opportuno nei successivi atti di trasferimento dare atto dell’intervenuta sanatoria della nullità
    relativamente al titolo di provenienza, citando gli estremi dell’avvenuto pagamento della sanzione
    pecuniaria).

    7. Esclusioni di carattere oggettivo
    Gli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA sono strettamente collegati
    all’obbligo di DOTAZIONE della certificazione energetica così come disciplinata dal d.lgs. 192/2005.
    Ricordiamo, brevemente, i casi di esclusione dall’obbligo di DOTAZIONE (e conseguentemente,
    dagli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA)discendenti dalla normativa
    vigente o comunque ricavali dal sistema (10); sono esclusi dall’obbligo di dotazione:
    i) per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione
    Energetica
    a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante
    l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) d.lgs. 192/2005.
    b) i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del
    processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti
    utilizzabili e ciò stante l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. b) d.lgs. 192/2005.
    c) i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione e ciò stante
    l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. c) d.lgs. 192/2005 (si fa presente che quando nel
    d.lgs. 192/2005 si parla di climatizzazione si fa riferimento sia alla climatizzazione invernale che
    alla climatizzazione estiva e quindi sia gli impianti di riscaldamento che agli impianti di
    condizionamento d’aria)
    d) gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della
    destinazione d'uso di cui all'articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede
    l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano,
    depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, e ciò stante l'espressa esclusione
    disposta dall'art. 3, c. 3, lett. e) d.lgs. 192/2005 (l’attestato di prestazione energetica è, peraltro,
    richiesto con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè
    scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica; art. 3, c. 3ter, d.lgs. 192/2005) 9

    e) gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (la certificazione è
    peraltro richiesta con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché
    scorporabili agli effetti dell’isolamento termico) (paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la
    certificazione energetica, nel testo modificato con D.M. 22 novembre 2012; disposizione non
    modificata dal D.L. 63/2013). La disposizione esordisce statuendo che sono esclusi dall’obbligo di
    dotazione i box, le cantine, le autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali
    a protezione degli impianti sportivi; tale esclusione è stata successivamente trasfusa nell’art.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A cui segue la prova dell'assoluta non inerenza di quella norma con quanto si stava discutendo (esclusione dei fabbricati con superficie...).
     
  13. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ricordiamo, brevemente, i casi di esclusione dall’obbligo di DOTAZIONE (e conseguentemente,
    dagli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA)discendenti dalla normativa
    vigente o comunque ricavali dal sistema (10); sono esclusi dall’obbligo di dotazione:
    i) per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione
    Energetica
    a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante
    l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) d.lgs. 192/2005.
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che non ha nessuna inerenza con il quesito posto (esclusione dei fabbricati con superficie...).
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    i casi di esclusione dall’obbligo di DOTAZIONE (e conseguentemente,
    dagli obblighi di ALLEGAZIONE, di CONSEGNA e di INFORMATIVA)discendenti dalla normativa
    vigente o comunque ricavali dal sistema (10); sono esclusi dall’obbligo di dotazione:
    i) per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali Per La Certificazione
    Energetica
    a) i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, e ciò stante
    l'espressa esclusione disposta dall'art. 3, c. 3, lett. d) d.lgs. 192/2005.

    Questo è quanto:
    Siccome la casa suddetta è indipendente e ha una superficie di mq. 40 posso tranquillamente considerarla tra quelle esenti?.
    Attendo una risposta qualificata , ringrazio e saluto cordialmente.
    CENTURIONE.


    A me sembra che la mia risposta sia inerente.
     
  16. CENTURIONE

    CENTURIONE Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Vi ringrazio , scusate la mia ignoranza ma dal vostro scambio di opinioni non ho capito niente. In definitiva l'immobile in oggetto è esente dall'obbligo di certificazione energetica oppure no?
    CENTURIONE
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Secondo il mio parere, sì.
     
  18. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non lo era, avendo introdotto nella discussione l'art. 1, comma 7 del D.L. n. 145/2013 che NULLA c'entra con l'esclusione dei fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
     
  19. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Nemesis stai parlando a dei profani. Mi confondi centurione. A dei poveri come noi dai da pensare che si sta errando tutto ed invece stiamo discutendo su altro. Cosa buonissima e giusta perché vi sono vari livelli di comprensione e questi vanno rispettati per un forum bello, attenzione però che chi legge ha bisogno di comprensione.
     
    A bolognaprogramme piace questo elemento.
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sicuramente sì, se non contiene porzioni adibite a uffici e assimilabili. E anche se le contiene, è parimenti escluso se le stesse porzioni non siano scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
     

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