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  1. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Un padre di famiglia, 8 anni fa ha acquistato un appartamento in cui è andato a vivere con la famiglia (erano e sono solamente in 3: il figlio aveva 15 anni ) - appartamento acquistato con mutuo di 30anni .

    10 anni dopo, per una scelta della famiglia, il ragazzo (25 enne) ha "comprato" un mini-appartamento vicino (con un mutuo intestato a lui, garantito dai genitori)

    sono passati altri 5 anni e siamo arrivati al 2012 ( con problematiche IMU e di nucleo-familiare diviso) : quindi una delle soluzioni (la migliore secondo il padre) è che il ragazzo abbia intestato anche l'appartamento GRANDE ed effettui la fusione con il più piccolo (già suo)

    Quindi vorrebbe cedere la proprietà al figlio (l'unico) e continuare a pagare LUI il "suo" mutuo .

    Pare che non si possa fare : la banca potrebbe chiedere l'estinsione immediata del mutuo e la riapertura di un altro ( alle nuove attuali condizioni ) ... cosa che non è possibile fare.

    Il geometra attende l'atto di acquisto in cui risulti il 25enne proprietario di ambedue gli appartamenti: per la fusione non c'èalcun problema (e nel condominio ciò è già stato fatto con l'appartamento di sotto ad opera di altri condomini)

    Il Notaio "sta studiando" se i vincoli e i normali cavilli che si mettono negli atti "possano essere rimossi" (libero da VIZI, servitu,ecc... invece specificando "la realtà" e cosa non si può fare sino ad estinsione del mutuo)

    Ma la Banca, a priori è contraria (anche se non so come...potrebbe veniere a conoscenza del "fattaccio"...al massimo invalida l'atto...ma se il muto sarà SEMPRE onorato...perchè dovrebbe farlo ?)

    ci sono alternative possibili ?
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se lìappartamento sparisce perchè diventa altro fondendosi con quello del figlio alla banca viene sottratto il bene oggetto di ipoteca. secondo me procedere significa esporsi a grossi problemi.
     
  3. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Non capisco il problema se le cose restano come sono si hanno due appartamenti distinti con due proprietari per cui pagherebbe l'IMU ciascuno per il proprio appartamento come prima casa. La fusione a parte i costi e le problematiche catastali, condominiali e bancarie per il mutuo, porterebbe ad avere una rendita maggiore per cui anche se sarebbe una sola IMU sarebbe molto più alta, da considerare poi che, commercialmente parlando due appartamenti hanno un valore maggiore in caso di vendita rispetto ad uno più grande.
     
  4. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grossi problemi : dettagliare

    > sicuramente "non penali"
    > annullano atto di vendita ? .... ma finchè il padre paga .... gli conviene ? mancano pochi anni...
     
  5. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    La Banca a garanzia del mutuo concesso ha iscritto ipoteca sull'immobile identificato da una particella e un sub, provvedendo all'atto di fusione, viene ad essere modificato il subalterno, per cui l'ipoteca graverebbe su un bene inesistente per cui privo di garanzie.
     
  6. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    OK, riferisco quanto mi hanno già chiesto di specificare :

    1) come se ne accorge la banca .... se continuano a pagare ?
    2) cosa può fare la banca, oltre a dar annullare l'atto di vendita/cessione (dopo che se accorge?) ...perchè nel frattempo NON HA SUBITO DANNI ....
     
  7. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Leggiti il contratto di mutuo e troverai scritto che qualsiasi modifica deve essere comunicata alla banca che lo ha erogato . La banca non può certo annullare un atto di vendita, ma può richiedere se vengono a mancare le condizioni per cui ha concesso un mutuo, di rientrare delle somme a saldo.
     
  8. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    se richiede solo quelle .... quando lo saprà.... e se gli conviene (perchè se salda, non ci saranno anche i super interessi su cui "ci mangia sopra alacramente") si chiuderà il mutuo

    tutto qua ?
     
  9. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Pensa se conviene a te...non alla Banca
     
  10. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    al mio amico conviene ... ma non sa che passi può fare la Banca (oltre a quelli supposti) , apposta mi ha chiesto di chiedere
     
  11. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    La Banca oltre alla risoluzione del contratto e la richiesta della somma residua ,non so cosa possa fare ti ripeto devi leggere il contratto di mutuo, visto che è stato stipulato mi sembra di aver capito circa 15anni fa, dovrebbero esserci delle penali per l'estinzione anticipata. Ma non riesco a capire tutto questo a che fine? questo non mi è ancora chiaro.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Posso dire che tutto questo "ambaradam" viene messo in piedi per non pagare la differenza tra due IMU prima casa ed una IMU di una casa più somma delle due? Ma quanto pensi di risparmiare? E se l' IMU del 2011 si paga sulle proprietà del 2010 tutta questa strategia va a ramengo.
    Per quanto riguarda il "passaggio di proprietà" o "atto di compravendita simulata" questo ha un costo o il notaio lo fa gratis?
    Tra l'altro il notaio deve assicurarsi (perché è un suo dovere) che il venditore sia l'effettivo proprietario dell' appartamento: con il muto in corso c'è attaccata una ipoteca sull'appartamento. Chi vende non è il proprietario a tutti gli effetti, tuttavia può vendere a patto che chi compra la casa gravata da mutuo subentra nel pagamento dello stesso. Ma di questo cambiamento di proprietà, oltre al cambiamento di Particella e Subalterno, la banca deve essere avvisata e con i tempi che tirano chiederà ulteriori garanzie.
    Per quanto riguarda la possibilità di chiudere il mutuo sappi che le somme che hai pagato in questi 10 anni sono per il 70% in conto interessi e per il 30% in conto capitale: se la banca ti chiede indietro i soldi che ti ha prestato ti chiede il 70% della quota capitale che gli manca, gli interessi se li è già presi.
     
  13. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ok riferirò lunedì ...anzi mercoledì

    non conosco il motivo di tutto il movimento....ma se lui dice che gli conviene.... (che ne so che vuole fare dopo che "non è più proprietario")

    comunque tutte le obiezioni sono sul punto "quando la banca lo verrà a sapere" ....e nessuno che mi dice (a me perchè sono curioso" il COME lo dovrebbe venire a sapere...se i pagamenti avverranno regolarmente...

    ed inoltre, che io sappia : il NOTAIO certifica quel che le parti vogliono certificare (io ci ho lavorato per anni) e se le parti fra loro sono d'accordo....può anche togliere la parte "libero da vizi / ecc... ed aggiungere anche che "qualunque problema dovuto al mutuo.... la parte venditrice se ne prende piena responsabilità ..." (che ne so...offrendo un deposito in contanti-vincolato come garanzia perchè ha vinto al superenalotto... invento...non ha senso .... sto solo cercando di dire che il notaio può scrivere quel che gli dicono...purchè non vada contro la legge dello Stato Italiano....mica contro lla banca che in quest'altro atto manco verrà citata)

    comuque riporterò fedelmente....ed attendo (se esistono) delle risposte
     
  14. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    A mio parere è un'operazione, inutile, dannosa e sbagliata:

    Inutile: perchè essendo il figlio unico erede, il ricongiungimento delle proprietà avverrà "gratuitamente" (il più tardi possibile) e senza problemi, quando sarà il momento naturale. Ricordiamoci che la finta vendita può dare problemi fiscali e la donazione costituisce un problema, in caso di eventuale vendita.

    Dannosa: perchè comporta tutta una serie di costi per il cambio di proprietà e per le pratiche di accorpamento. Inoltre (come già segnalato da Agente Immobiliare), aumenti il costo dell'IMU, perdendo una esenzione prima casa, in più con due unità immobiliari hai una maggiore valutazione economica ed una maggiore libertà di manovra nel caso di necessità. Al limite un domani puoi affittare l'unità che non ti serve.

    Sbagliata: Perchè negli anni futuri (mi auguro di no), chi ha comprato l'appartamento potrebbe trovarsi nelle condizioni di doverlo vendere, ma se non ha più la proprietà dove si può procurare quanto gli serve?

    Prima di fare una operazione del genere, bisogna riflettere a lungo e poi decidere per il meglio .... di tutti, soprattutto di chi i soldi li ha tirati e li tira fuori. Ciao.
     
  15. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Allora effemme nel momento in cui si effettua la vendita, il notraio verificherà da visure che è tenuto a controllore l'esistenza di un'ipoteca a favore della Banca per cui con l'accollo del muto al nuovo acquirente dovrà notificare alla banca il cambio di nominativo.
     
  16. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    tutti i suggerimenti sono ben voluti ma ribadisco il concetto :

    > il notaio è tenuto a controllare ..etc etc.

    ma se le parti non vogliono menzionare la situazione Mutuo etc etc .....seull'atto ?
    il notaio NON DEVE assolutamente proseguire con la pratica....oppure è a sua discrezione ?
     
  17. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    effemme non riesco a spiegarmi allora: Il notaio nel fare le dovute verifiche in conservatoria risulterà un'iscrizione ipotecaria della Banca a garanzia del mutuo concesso..... per cui è praticamente IMPOSSIBILE non menzionare la presenza di un mutuo nell'atto di compravendita.
     
  18. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non capisco perchè sia IMPOSSIBILE: se le parti NON lo vogliono citare, non è possibile rogitare? .... io credo si possa e, solo se ci saranno problemi durante il periodo del mutuo... si invaliderá tutto.... altrimenti (diciamo tra 10 anni?)..tutto sarà automaticamente ok.

    ... sono "ovunque", ma il mio B63M è sempre con me (no telefonate o sms .... costano !!!)
     
  19. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    Effemme io te l'ho spiegato...se non vuoi capire è un tuo problema.
     
  20. effemme8

    effemme8 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    significa che nessun notaio può stipulare l'atto ....se non menziona il fatto ?
     

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