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  1. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Ciao a tutti,

    scrivo per la prima volta su questo forum perche` mi ritrovo a dover firmare un contratto di locazione commerciale e sono un po’ confuso su come procedere.

    Ho intenzione di rilevare un’attivita` commerciale alimentare con il proposito di iniziarne una artigianale alimentare. Quindi, una volta effettuato il passaggio, con l’atto notarile, subentrerei come nuovo conduttore del locale che mi interessa. Premetto che finora non ho avuto contatto alcuno col locatore, che quindi non conosco affatto, ma dovremmo incontrarci la prossima settimana, assieme all’attuale conduttore.

    La prima domanda che mi pongo e` se subentrando in qualita` di conduttore andro` ad accollarmi tutti quegli oneri di ripristino del locale al suo stato originario, al momento della firma del contratto tra attuale conduttore e locatore. Se si, ci sarebbe un modo per far si che questo onere ricada sull’attuale conduttore? Anche perche` io non conosco lo stato del locale quando era stato firmato il contratto, le spese di ripristino potrebbero benissimo essere rilevanti. E non vorrei dovermele accollare io, gia` che devo pagare la buonuscita all’attuale conduttore.

    Poi, mi chiedo anche come si risolva la faccenda deposito quando c’e` subentro. La questione e` tra cedente e cessionario o e` una questione a tre, incluso il locatore, che deve ritornare il deposito ricevuto dal primo conduttore, per poi richiederlo al nuovo conduttore?

    Una cosa che mi preoccupa e` che il contratto di locazione dice espressamente che il locale e` concesso per uso commerciale alimentare. Non e` che corro il rischio di trovarmi con un locale che non posso usare per l’attivita’ per cui l’avrei preso? Immagino che il locatore abbia tutto il diritto di opporsi a un cambio di destinazione d’uso, nel caso volesse farlo. Stessa cosa per quanto riguarda le modifiche e migliorie al locale che dovrei apportare per poter realizzare il mio progetto. Il contratto dice espressamente che tutte le modifiche debbano essere approvate per iscritto dal locatore. Se il locatore non approvasse qualcosa di importante il mio progetto si arenerebbe. Come poter ovviare a questi due problemi? Richiedere approvazione ai lavori prima di subentrare, e` possibile? E per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso, come fare ad avere qualche garanzia?

    Potessi firmare io un nuovo contratto senza dover subentrare con questo risolverei tutti i miei problemi, ma come fare con l’attuale conduttore?

    Non so se sono stato abbastanza chiaro nell’esporre la mia situazione, spero di si, e che rispondiate in tanti. Nel frattempo vi ringrazio.
     
  2. Avvocato Luigi Polidoro

    Avvocato Luigi Polidoro Membro Attivo

    Professionista
    Buongiorno, il quesito è molto esteso andiamo quindi per gradi.
    Lei parla di attività che viene rilevata e di un rogito notarile: immagino quindi che lei stia rilevando le quote di una società. Che tipo di società è?
    Immagino (ma anche su questo le chiedo conferma) che il contratto di locazione sia intestato alla società: se ciò e vero, pur mutando la titolarietà della società, nessuna modifica si avrà sotto il profilo del contratto di locazione.
    La società sarà quindi soggetta ai medesimi obblighi e potrà esercitare le medesime facoltà che già ora le appartengono.
    In sostanza l'atto principale è quello di cessione delle quote: esso deve disciplinare tutti gli effetti della operazione; il subentro nella locazione è una conseguenza automatica della cessione quote, che però le parti possono modulare secondo i loro desideri mediante clausole da inserire nel rogito di cessione.

    Addossare all'originario conduttore uno, od alcuni, degli oneri derivanti dal contratto di locazione (così come dallo svolgimento della pregressa attività), è possibile. Si tratta di clausole che dovranno essere inserite nell'atto di cessione delle quote che andrete a stipulare.

    In teoria il cedente dovrebbe ricevere dal cessionario il rimborso della somma equivalente al deposito cauzionale a suo tempo versato. Ma anche questo è un aspetto su cui le parti possono liberamente accordarsi; anzi, a prescindere da espresse pattuizioni al riguardo, si potrebbe dire che, nel pattuire il prezzo di cessione, le parti abbiano tenuto conto anche dell'importo già versato a titolo di deposito. Insomma anche questo aspetto dovrebbe essere disciplinato nell'atto di cessione delle quote.

    Proprio perchè, come detto sopra, si verifica il subentro nel contratto di locazione originario, lei in qualità di nuovo titolare della società, sarà vincolato a rispettare gli obblighi originariamente assunti dalla stessa.
    I rischi da lei paventati quindi ci sono.
    I rimedi sono due: o stipulare un nuovo contratto di locazione (come lei steso suggerisce) oppure chiedere dal locatore l'assenso alle modifiche del locale. Tale assenso può essere formulato nei modi più vari: quale modifica / integrazione del contratto di locazione oppure (ma è la soluzione più complessa) mediante partecipazione del locatore all'atto di cessione quote (che diventerebbe quindi un atto trilaterale) con inserimento di clausole specifiche al riguardo.
     
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  3. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Buongiorno,

    La ringrazio per la risposta.

    Allora, non si tratta di rilevare una quota di una societa` ma di rilevare l’attivita di piccolo negozio di vicinato, che vende bevande e cibi confezionati (piccolo supermercato). Io non sono interessato all’attivita` in se, ma solo al locale e alla posizione dello stesso. Infatti il locale mi verrebbe consegnato vuoto. In pratica l’atto notarile definirebbe solo l’accordo sulla buonuscita.

    Il rimedio da Lei suggeritomi di siglare un nuovo contratto di locazione come si mette in pratica? Si deve fare prima la cessione attivita` dal notaio e poi, subito dopo, trovarsi col locatore per la risoluzione consensuale dell’attuale contratto e stipula di quello nuovo? Chiedo proprio quali siano i passaggi pratici per l’operazione, scusate l’ignoranza. Poi, vi si rende necessario il pagamento dell’imposta di registro per ognuna delle operazioni effettuate: cessione, risoluzione e stipula contratto? Con la risoluzione del contratto firmata dal locatore andrei automaticamente a cautelarmi dal dover riportare l’immobile allo stato originario precedente al mio subentro?

    Grazie di nuovo!
    Cordiali saluti.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Eviterei complicazioni con subentri o altro.
    Il locatore chiuda il contratto con il precedente conduttore e ne stipuli uno nuovo con te come nuovo locatario.
    Tutte le spese "precedenti" non ti saranno imputabili.

    Idem per il "ripristino" dei locali alel condizioni originali...lascia che se la sbrighino gli altri.
     
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  5. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Dimaraz, se fosse possibile fare cosi` risolverei tutti i problemi. Ma in che modo? Mi spiego: l’attuale locatore non ha alcun interesse a chiudere il contratto perche`, cosi` facendo non avrebbe piu` garanzia di ottenere la sua buonuscita. Ovviamente non sarebbe sufficiente per lui la mia sola parola come garanzia.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi pare tu faccia un po' di confusione sull'uso dei termini.

    Prima scrivi che non sei nteressato a rilevare l'attività e che vorresti ricevere il locale privo di arredi/macchinari...poi che registreresti una "cessione" (=compravendita) dal notaio.

    Ma se tu non acquisti l'attività dal precedente conduttore un nuovo contratto và stipulato.

    La tua parola in garanzia può essere fatta valere anche in altri modi (contratto preliminare) o lasciando una "caparra" in garanzia dal notaio.
     
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  7. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Si, in effetti faccio un po' di confusione perche' questo e' tutto un mondo nuovo per me. Cerco di spiegarmi meglio. L'attivita' di per se non mi interessa ma la compravendita dell'attivita'/licenza (si, non rileverei arredi/macchinari, in pratica si tratterebbe di buonuscita) e' il passaggio necessario per poter usufrire del locale. Quindi l'attivita' dal precedente conduttore l'acquisterei. Per quello che si parlava di subentro. In questo caso quello che dicevi prima non vale piu'?
     
  8. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
  9. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    credo che il "problema" sia che il locatore non può opporsi al subentro di un nuovo conduttore commerciale in caso di cessione di azienda (mi pare che debba esserne solo informato), tuttavia cedente e cessionario diventano obbligati in solido, quindi il proprietario in caso di inadempimento ha due obbligati a cui rivolgersi, per tutta la durata del contratto di locazione
     
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  10. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    questo l'avevo capito...l'articolo di cui avevo inserito il link parlava appunto di quanto fosse conveniente per tutti stipulare un contratto ex-novo. Cosi' facendo si vanno ad evitare un sacco di possibili grattacapi. Pero' non mi sono chiari i passi da compiere. Si puo' in qualche modo fare subentro e nuovo contratto allo stesso tempo? Come?
     
  11. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il fatto che ti interessa quel locale con quella licenza non ti autorizza a spiatterllarlo a destra e a manca. Nè tanto meno
    a pensare dentro di te: o quello o nessun altro...Mica ti vorrai sposare...
    Ora, a parte le battute, il locatario cedente o candidato alla cessione
    nutre di ricavarne un bel pò...lo fanno tutti...è l'ultima speranza di
    che, per qualsiasi motivo, "deve" chiudere. I consigli che hai ricevuto sul fatto di preferire un "tutto da capo" (ex novo) sono i
    migliori possibili. Non ti resta che trattare con l'attuale conduttore
    sul prezzo della "buonuscita" assumendo la veste del possibilista e
    giocando sul e con il tempo. Anch'io ti scrivo da Torino e conosco
    bene il continuo susseguirsi di subentri e di "addii"...Sono appena uscito da una situazione in cui il conduttore cedente partiva da
    30.000 euro...poi passando da 20mila...da 10mila...da 5mila...
    alla fine si è "dovuto" accontentare di 3.000 euro. A Torino poi...dove oltre ai tanti supermercati il Comune "ingordo"ha permesso l'allargamento dissennato dell'ambulantato-fisso (una invasione quotidiana di camion, furgoni e relativo inquinamento) con il conseguente depauperamento e del valore immobiliare e di quello immateriale delle licenze, che di fatto precarizza l'uso del negozio fisso...come sarà il tuo caso...Quindi??? Quindi, battere sul tasto della precarietà e prudenza...tanta prudenza...A cominciare dal controllo dei libri contabili e di quant'altro la prassi consiglia.
    Cordiali saluti e tanti, tanti auguri. Quiproquo.
     
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  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se l'unica cosa che ti interessa del precedente, oltre ai locali, è la "licenza"...vedi se della stessa sia possibile la compravendita (non mi risulta ci siano tante difficoltà ad ottenerne una ex-novo ma forse dipende da Comune a Comune).

    Acquisire "in toto" una ditta esistente...significa "ereditare" anche tutta una serie potenziale di problematiche dovute alla passata gestione...quindi leggi bene quanto spcritto da Quiproquo.
     
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  13. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Ricordati che:
    Il conduttore cedente deve informare per iscritto Il locatore dell'avvenuta cessione dell'azienda,quindi del subentro del cessionario.
    Il locatore puo opporsi per gravi motivi ,per iscritto,entro 30 giorni,dall'avvenuta comunocazione del cedente.
    L'opposizione motivata rende nulla la cessione d'azienda.
    Per gravi motivi Si intende mancanza di requisiti di onorabilita Dei soci Della societa cessionaria subentrante.
    Quindi se Tu sei a posto come persona cessionario,Il locatore non fa nulla.
    Tu cessionsrio Ti accolli le garanzie previste nel contratto di locazione.
    Subentra,spendendo Il meno possibile Nell buonuscita,visto che Il cedente Ti lascia Il locale vuoto,ed a quanto mi pare di capirr e'um locale sotto I 250mq quindi privo di license per GDO.
    Poi accordati liberamente,se vi conviene ad entrambi,con Il locatore,per un nuovo contratto,piu aderente alle Tue esigenze.
     
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  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Impedisce solamente la cessione del contratto di locazione.
     
  15. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Perfetto Nemesis
    Ma qui Si tratta d'azienda con unica sede.
    Probabilmente e'anche la sede legale del cedente.
    Senza contratto di locazione come fa Il cessionario a subentrare?
     
  16. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cambia sede. Se non ha un suo immobile. cercherà un altro locatore.
     
  17. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Perfetto Nemesis
    Tutto piu'complicato pero'.
    Il cessionario che acquista l'azienda e di deve trovare un altro locale.....
    Il cessionario che contatta Il locatore di sua sponte e s'accorda con un precontratto per un nuobo contratto di locazione prima di subentrare ovvero acquistare l azienda dal cedente.
    Superlativo.
    Ma in genere Si tratta di nuove gestioni per aziende decotte.....
    Comunque ineccepibile
     
  18. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Eccomi, innanzitutto volevo ringraziarvi per le vostre risposte, anche se mi riesce difficile seguire i vostri ragionamenti, e soprattutto capire come realizzare praticamente le cose che consigliate. Capisco che sia meglio per me non subentrare bensi' partire con un nuovo contratto, ma come realizzare cio'? Quali sono i passaggi da compiere?
     
  19. key

    key Membro Attivo

    Professionista
    Nemesis
    Cortesemente se puoi leggi velocemente Sul web la sentenza Della Corte di cassazione civile n.201/2002
    E'un attimo.
    L'opposizione per gravi motivi del locatore SOSPENDE l'efficacia Della cessione Sino a pronuncia giudiziale.
     
  20. wei

    wei Nuovo Iscritto

    Impresa
    Grazie Quiproquo, ma quindi parli di comprare l'attivita' e quindi subentrare con questo contratto d'affitto magari con in mano un precontratto col locatore per la stipula di nuovo contratto?
    Poi sapevo del susseguirsi di subentri e addi a Torino, pero' il locale a cui sono interessato e' nel cuore della movida torinese, non so se mi spiego. Poi non e' che chiedono neanche cosi tanto di buonuscita. Difatti il mio problema non sta qu. Vorrei solo cautelarmi da eventuali grane future non commettendo l'errore di prendere un locale che non potrei utilizzare per il mio progetto, o dovermi sobbarcare spese di ripristino per lavori che non ho fatto. Non si tratta di doversi sposare. Questi punti li dovrei considerare per qualsiasi locale, non solo questo. E' la procedura da seguire che mi sfugge.
    Poi la visura dei libri contabili a cosa mi servirebbe? Mi e' stato detto che il notaio andra' a specificare che non vi e' subentro per quanto riguarda debiti e crediti. Se intendevi per vedere se l'attivita' funziona, non e' rilevante, perche' faro' qualcosa di diverso.
     

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