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  1. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    buongiorno,
    sono proprietario di un posto d'auto, locato con regolare contratto di locazione.
    Il conduttore attuale mi ha detto che si trasferisce e che il nuovo acquirente del suo appartamento è interessato al subentro nel contratto in essere del posto auto. Premesso che l'avvicendamento sarà a breve termine e che tutte le parti siono d'accordo, come ci si deve muovere formalmente e sostanzialmente?
    il conduttore deve quantomeno darmi comunicazione scritta (tralasciando l'avviso di 6 mesi)
    Io devo dare il mio assenso al nuovo subentro rispondendo.
    Poi l'atto di cessione o subentro lo devono perfezionare tra il cedente o il subentrante o deve essere un atto fatto contestualmente dalla tre parti (proprietario, conduttore e subentrante).
    Il cedente e/o il subentrante devono pagare imposta?
    Occorre notificare il tutto all'Agenzia delle Entrate?

    In attesa di notizie, ringrazio anticipatamente
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  3. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    grazie,
    e per l'iter sai qualcosa su come è la procedura?
    ho visto il resto della risposta
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Presentarsi all' AdE col F23 quietanzato....
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma non ti conviene fare un contratto nuovo con il nuovo inquilino ?
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Costa la metà (€ 67) fare la cessione, risoluzione antcipata + nuova registrazione € 134...
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certamente costa di meno (al tuo conteggio devi aggiungere anche le marche da bollo) ma puoi rinegoziare il canone, gli aumenti e tutte le altre condizioni con un contratto "ad hoc" per il nuovo arrivato.
     
  8. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    orientativamente, un posto auto in una strada privata con tutti gli altri posti già assegnati, quanto si potrebbe chiedere al mese?
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dipende dalle quotazioni in quella zona della città.
     
  10. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    esiste una legge di riferimento per la cessione di contratto di locazione ad un terzo?
     
  11. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non è detto che siano 134 euro (anche limitandosi alla sola imposta di registro).
    Non solo. Occorre una formale comunicazione all'AdE, e se il contratto di locazione era stato registrato prima del 1° luglio 2010 deve essere allegato il mod. CDC.

    In linea generale, e dunque non limitatamente alla fattispecie in discussione, la norma applicabile è l'art. 1406 c.c.

    Dunque la cessione del contratto è essa stessa un contratto trilaterale, poiché per il perfezionamento è richiesto il consenso di tre soggetti: quello delle parti del contratto originario (cedente e contraente ceduto) e quello del cessionario.
    Al di fuori delle previsioni di quella norma:
    - art. 6 legge n. 392/78, regola la successione nel contratto per gli immobili a uso di abitazione
    - art. 36 stessa legge regola la cessione per gli immobili a uso diverso da quello di abitazione
    - art. 37 stessa legge regola la successione per gli immobili a uso diverso da quello di abitazione.
    Inoltre, in caso di alienazione dell'immobile locato:
    - nel caso di immobile a uso abitativo l'art. 7 della legge n. 392/78 statuisce la nullità della clausola che prevedesse la risoluzione del contratto di locazione.
    - ex art. 41 stessa legge tale nullità è prevista anche per i contratti di locazione a uso diverso da quello di abitazione.
     
  12. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dal C.C.:
    Art. 1406 Nozione
    Ciascuna parte può sostituire a se un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l'altra parte vi consenta.
    Art. 1407 Forma
    Se una parte ha consentito preventivamente che l'altra sostituisca a se un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, la sostituzione è efficace nei suoi confronti dal momento in cui le è stata notificata (Cod. Proc. Civ. 137) o in cui essa l'ha accettata (1264).
    Se tutti gli elementi del contratto risultano da un documento nel quale è inserita la clausola "all'ordine" o altra equivalente, la girata (2009) del documento produce la sostituzione del giratario nella posizione del girante.
    Art. 1408 Rapporti fra contraente ceduto e cedente
    Il cedente è liberato dalle sue obbligazioni verso il contraente ceduto dal momento in cui la sostituzione diviene efficace nei confronti di questo.
    Tuttavia il contraente ceduto, se ha dichiarato di non liberare il cedente, può agire contro di lui qualora il cessionario non adempia (1218) le obbligazioni assunte.
    Nel caso previsto dal comma precedente, il contraente ceduto deve dare notizia al cedente dell'inadempimento del cessionario, entro quindici giorni da quello in cui l'inadempimento si è verificato; in mancanza è tenuto al risarcimento del danno (1223).
    Art. 1409 Rapporti fra contraente ceduto e cessionario
    Il contraente ceduto può opporre al cessionario tutte le eccezioni derivanti dal contratto, ma non quelle fondate su altri rapporti col cedente, salvo che ne abbia fatto espressa riserva al momento in cui ha consentito alla sostituzione.
    Art. 1410 Rapporti fra cedente e cessionario
    Il cedente è tenuto a garantire la validità del contratto (1325, 1266).
    Se il cedente assume la garanzia dell'adempimento del contratto, egli risponde come un fideiussore per le obbligazioni del contraente ceduto (1936, 1942, 1944 e seguenti).
    :stretta_di_mano:
     
  13. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    quindi chiedendo conferma agli esperti Nemesis e maidealista

    ricapitolando e premettendo che io sono il proprietario (locatore) di un posto auto e che il conduttore attuale vuole cedere il contratto ad un terzo occorre:
    • a) che il conduttore manifesti con rar o racc a mano la sua volontà di cedere il contratto (tralasciando l'eventuale preavviso dei 6 mesi)
    • b) che il sottoscritto accetti la cessione del contratto con rar o racc a mano
    • c) che la scrittura privata ( art. 36 stessa legge regola la cessione per gli immobili a uso diverso da quello di abitazione GIUSTO???? ) deve essere trilaterale e sottoscritta dalle parti (per la formalità si possono mantenere i seguenti termini (proprietario locatore (io) cedente (l'attuale conduttore) e cessionario (il conduttore subentrante)
    • d) che occorre pagare l'f23 di euro 67,00 codice 110T
    • e) che occorre fare il il mod. CDC essendo il contratto antecedente il 1 luglio 2010
    dopodiché
    • occorre recarsi all'AdE solo co l'f23 quietanzato ed il mod CDC oppure occorre registrare anche la cessione vera e propria????????
    Grazie anticipatamente
     
  14. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La scrittura privata c) assorbe i punti precedenti, occorre d) e, circa il punto c), non avevi mai fatto rinnovi presso l' AdE ? Anche per un box avevi sottoscritto un contratto quadriennale ?
     
  15. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    la durata è di 6 anni.
    quindi devo registrare anche la cessione o bisogna solo portare l'f23 e il MOD CDC.?
     
  16. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Portare l' F23 ed il mod. CDC sono gli elementi per la registrazione della cessione, la scrittura privata serve solo se qualcuno in seguito dovesse eccepire...
     
  17. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    ho capito, . E in caso si impugnazione, il fatto di aver registrato la cessione non costituisce un punto debole? sono cmq sufficienti l'f24 e il mod CDC?
     
  18. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Con la cessione il contratto originale mantiene tutta la sua validità e condizioni.
    La scrittura privata attesta che uno ceda, l' altro subentri e tu acconsenta...
    F23 + CDC
     
  19. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    fantastico, sei stato preziosissimo.
    Grazie mille davvero
     
  20. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa

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