1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti.
    In caso di vendita immobile affittato con contratto cedolare secca vorrei dei chiarimenti e/o conferme, in quanto la cessione del contratto di affitto riguarda i conduttori. Le domande sono queste:
    1. va fatta comunicazione all'AdE con mod. 69?
    2. Se si. La fa il nuovo proprietario?
    2. Si deve pagare l'imposta di registro di 69€?
    3. Se si. La paga il nuovo proprietario o il venditore.
    Grazie.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Intendevi forse "i locatori" ?
     
  3. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Si hai ragione, si tratta di vendita immobile con conduttore.
    Mi sembra che la cessione del contratto di affitto con mod. 69 si presenta quanto c'è un cambio di conduttore che nel caso di vendita di immobile, ovvero cambio proprietà sia sufficiente una comunicazione all'AdE.
    Ho provato a contattare l'AdE al n. verde ma risulta sempre occupato con file di 40/50 persone.
    Tra l'altro mi sono dimenticato di chiedervi se secondo voi dovrò tenere conto per la tassazione sui redditi di affitto, che dovrò pagare io, di n.6 giorni prima della vendita visto che ho il rogito il 6 febbraio.
    Grazie.
     
  4. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Di fatto è una cessione di contratto: nel caso specifico avviene un subentro di un diverso locatore.
    Intanto bisogna che anche il nuovo acquirente sia interessato/qualificato per accedere alla cedolare secca.

    1) La cessione non esime dal pagamento dei 67€: forse la procedura più semplice, se al nuovo proprietario sta bene far ripartire il contratto, è fare una risoluzione del contratto e una nuova registrazione. In regime di CS sono operazioni gratuite
    2) A chi tocchino i 67 € direi al venditore, ma la cifra è infinitesima rispetto alla compravendita ...
    £) IRPEF si contano i giorni, per ICI si contavano i mesi o frazioni > 15gg.
     
  5. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    A questo punto per non pagare i 67€ converrebbe fare una risoluzione di contratto.
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dal punto di vista imposte e procedure direi di si: ma non bisogna dimenticare che per legge in caso di vendita l'inquilino ha diritto alla conservazione-continuazione del contratto. Quindi la risoluzione deve essere accompagnata dalla stipula di un nuovo contratto alle stesse condizioni precedenti. Occorre cioè essere tutti d'accordo.
     
  7. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Chiaro che si quello che dici.
    Grazie
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo in pieno su quanto sopra.
    Per l'eventualità di risoluzione anticipata e stipula di nuovo contratto bisogna vedere se il nuovo proprietario ha interesse a mantenere l'inquilino, oppure a farlo uscire prima possibile, magari per andarci ad abitare lui nell'appartamento. In tale ultimo caso non conviene assolutamente rifare il contratto, meglio spendere i 67 Euro.
     
  9. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Chi acquista lo fa per scopo investimento e non per andare ad abitarci.
    La risoluzione andrebbe valutata solo per risparmiare i 67€ dovuti in caso di cessazione.
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tieni presente che anche in caso di acquisto per investimento, l'acquirente potrebbe trovare più vantaggioso andare a scadenza dl contratto, se questa avviene a breve, per poter negoziare nuove condizioni più vantaggiose per lui. Non sono tempi di vacche grasse, ma se il canone attuale fosse particolarmente basso ....
     
  11. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Se tu sei in regime di cedolare secca, la cessazione del tuo contratto non è sottoposta a tassazione.
    Fare tale operazione è un tuo diritto, per non pagare tasse su un reddito non percepito; cosa poi facciano il tuo ex inquilino ed il nuovo proprietario non sono affari tuoi .... sono maggiorenni e vaccinati.
    C'è però la possibilità che dall'una o dall'altra parte ci sia l'interesse di non continuare il rapporto oltre gli attuali termini contrattuali, e qui c'è un distinguo, se il contratto è breve, vale quanto detto in precedenza, ne fanno uno a saldo, se invece è un quattro più quattro, mi tiro fuori, non ho esperienze del genere; penso che ci sarà sicuramente qualche bloggista che saprà far meglio, come consigliere, come ultima spiaggia rimane sempre l'AdE.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Uhm.., i soli diritti che vedo sono questi due:
    1) che tu sei libero di vendere a chi vuoi, sempre che per qualche ragione l'inquilino non abbia la prelazione.
    2) che l'inquilino ha diritto a veder rispettato il contenuto del suo contratto.

    Il risultato si traduce automaticamente in una cessione/subentro nel contratto.

    Le vie alternative invece vanno concordate, cercando la quadratura delle reciproche convenienze.

    Forse mi sono ripetuto, ma i binari del problema credo stiano tra questi termini.
     
  13. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Lo ripeto, non sono dell'arte, esprimo solo il mio pensiero:
    A mio parere, chi vende un appartamento, cede con il bene anche i relativo contratto di affitto legato a quel bene; non deve quindi fare la cessione del contratto all'acquirente: se fosse così significherebbe che cedo il bene e non facendo la cessione mi tengo l'affitto, non mi sembra nè logico nè possibile, senza un eventuale accordo delle parti, perchè vorrebbe dire tenersi l'usufrutto.
    Che l'inquilino abbia il diritto di veder rispettati i contenuti del suo contratto è fuori discussione, ma tale fatto non riguarda chi ha venduto, ma chi ha acquistato, che lo ha fatto con gli obblighi legati al bene.
    Sembre sulla base delle mie convinzioni chi vende deve fare la segnalazione di fine rapporto, per evitare di pagare le tasse su un reddito non percepito; come detto in regime di cedolare secca i 67 euro non sono dovuti.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ok.
    Certamente occorre informare la AdE della cessazione del rapporto con Tizio, ed il prosieguo dello stesso rapporto con Caio.

    Qui cercavamo di chiarire quale fosse burocraticamente la forma corretta (e magari più conveniente): michele ci dirà come avranno operato.
     
  15. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Ottime riflessioni.
    Il nuovo proprietario vuole continuare mantenendo il contratto di affitto attuale. Acquista l'appartamento per scopo investimento.
    Si tratta di capire se sia sufficiente una comunicazione all'AdE o se risulta necessario presentare il mod. 69.
    Il mio dubbio sta nel fatto che la cessione di contratto va fatta tra conduttori.
    Faccio presente che la cessione di contratto comporta il pagamento di 67€ anche in regime cedolare.
    Michele.
     
  16. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'appartamento si può cedere ma il contratto di locazione resta in piedi con la differenza che il rapporto muta con il subentro di un nuovo locatore al posto del precedente.
    E' un diritto del conduttore sancito dalla legge la prosecuzione del contratto in caso di vendita dell'immobile, quindi non è possibile farlo cessare unilateralmente all'atto di vendita dell'immobile, a meno che non sia d'accordo anche l'inquilino.
    Per quanto riguarda il pericolo di pagare le tasse su un reddito non percepito, questo non sussiste se si comunnica la variazione del rapporto all'Agenzia delle Entrate, pagando lo scotto dei 67 Euro.
     
  17. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io, in regime di cedolare secca ho fatto lo scorso ottobre una cessazione anticipata di contratto, visto che ho fatto delle altre operazioni, non ricordo bene la procedura, mi sembra di aver fatto il mod. 69, comunque ho consegnato il documento .... previsto (non una comunicazione in carta libera), e mi è stata data ricevuta di avvenuta consegna, tipo protocollo. Ripeto senza pagare alcunchè.
    Ho verificato anch'io su internet, e tutta la casistica e la modulistica è afferente alla cessione di contratto fra conduttori, ritengo proprio perchè nella cessione di un bene, chi acquista, subentra al venditore nella totalità dei diritti e dei doveri, ed il venditore dal momento del passaggio di proprietà, non ha più alcun titolo per intervenire nella gestione del bene stesso.
     
  18. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Intanto precisiamo che la cessione di contratto non avviene tra conduttori bensì tra locatori.
    Il locatore è colui che loca l'immobile al conduttore che lo prende in affitto.
    Il compratore subentra nei diritti e doveri contrattuali al venditore, questo è pacifico, ma non è che il venditore può unilateralmente risolvere un contratto con un terzo (l'inquilino) solo perché ha ceduto il bene oggetto del contratto. E' qui che sbagli.
    L'Agenzia delel Entrate non entra nel merito del rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, ma quest'ultimo ha il diritto di veder proseguire il suo rapporto contrattuale inalterato con l'acquirente dell'immobile, sia in termini di corrispettivi economici, che di durata.
    Pertanto tu hai fatto all'Agenzia una falsa comunicazione ed ora il compratore dell'immobile e l'inquilino si trovano con un contratto in mano che non trova riscontro presso l'Agenzia delle Entrate in quanto cessato a seguito della tua comunicazione.
    Quindi è come se il contratto tra di loro non fosse registrato, con le possibili pesanti conseguenze sanzionatorie delle quali entrambi potrebbero chiamarti a rispondere.
    Bel pasticcio !!!
     
  19. michele69

    michele69 Nuovo Iscritto

    Con questo ho risolto il mio dubbio.
    Dovrò fare la cessione di contratto. I 67€ vanno divisi equamente? 50%/50%?
    Grazie.
     
  20. romrub

    romrub Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Michele 69, leggiti il mio precedente post (il 17) nel quale ti confermo che con il regime di cedolare secca non si paga niente per la cessazione del contratto, tale esenzione oltre adaverla letta nelle nuove ddisposizioni al riguardo, la ho anche verificata di persona, avendo fatto una tale cessazione, nello scorso ottobre.
    Per quanto riguarda la "cessione del contratto" mettiti su internet cercando quella voce, e riscontrerai che tutto quello che troverai, sarà relativo alla cessione fra conduttori e non fra locatori, addirittura ci sono dei casi nei quali il conduttore può cedere il contratto, anche in disaccordo con il locatore.
    Comunque Michele69, ripeto, io iscrivo sulla base dei mie convincimenti, pensando di dare degli elementi di riflessione, senza ritenere di essere il "verbo". E qua chiudo, ciao.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina