Cessione del contratto di locazione da parte del conduttore

[happysmileone]

Ho affittato un appartamento ad una ditta individuale con possibilita' di adibire l'abitazione ad affittacamere nel caso il locatore ne acquisisse i diritti.
Oggi ad un anno e mezzo di inzio contratto l'inquilino mi invia una AR comunicandomi che per legge 27 luglio 1978, n.392 art.36 ha ceduto la sua azienda a terzi e quindi anche il contratto di locazione dell'immobile.
Ho visto l'art. "
Art. 36.
(Sublocazione e cessione del contratto di locazione)

Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme
ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo'
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato
il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di
colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva
della locazione.

vorrei sapere se l'accettazione in contratto di locazione del divieto di
sublocazione o cessione dello stesso pena la decadenza, puo' essere o
meno fatto valere e quindi impedire la cessione.

 

[mapeit]

Se hai affittato l'immobile per uso diverso da abitazione, il contratto è soggetto alla Legge 392/78.
Il divieto di cessione del contratto, in tal caso, è un patto contrario alla Legge quindi nullo.

 

[happysmileone]

Grazie Mapei ma la faccenda e' un po' complicata ovvero:
- su richiesta del conduttore ho fatto un contratto 4+4 alla impresa individuale come uso abitazione e con possibilita' di utilizzo dell'immobile come affittacamere ( in quanto l'impresa era una ditta individuale ed il titolare svolgeva l'attivita' di consulente finanziario e quindi non aveva ancora la licenza di affittacamere e con inserita la clausola che se non avesse ottenuto la licenza dovesse essere uso abitazione del conduttore), contratto regolarmente registrato
- ha fatto lavori di ristrutturazione e la licenza la ha poi ottenuta ed ha iniziato l'attivita' (in questo caso il contratto doveva essere ad uso alberghiero con durata 9+9 e non piu' 4+4 ma non e' stato cambiato)
- il conduttore non ha mai pagato dopo avermi dato la iniziale richiesta fidejussione a garanzia di tre mesi di affitto riportata in contratto. Ho continuamente sollecitato ed alla fine mi ha pagato 7 mesi dicendomi che stava sostenendo le spese di avvio dopo avermi dato diversi assegni postdatati risultati scoperti . Non ho interessato un legale dandogli fiducia visto anche che aveva sostenuto le spese di ristrutturazione
- non mi ha mai consegnato la documentazione dei lavori effettuati e le certificazioni di impianto anche se nel contratto si e' impegnato a fornirli
- improvvisamente mi ha mandato la raccomandata AR e pagato tutti i sospesi, nella raccomandata ha indicato solo il nome e cognome e codice fiscale della persona a cui e' stato ceduto citando l'art. 36 della legge n.392
- ho ancora in mie mani gli assegni postdatati e la fidejussione
Un tuo consiglio o degli altri utenti e' graditissimo anche se, credo, avro' bisogno di un avvocato per sbrogliare la matassa.

 

[mapeit]

Certamente avrai bisogno di un legale, comunque a mio modesto parere nel momento in cui lui ha iniziato un'attività economica con il tuo beneplacito nei locali affittatigli il contratto si è tacitamente trasformato in un contratto ad uso diverso da abitazione.
Penso che lui stesso abbia interpellato un legale prima di scriverti quella lettera in cui dice che ha ceduto l'attività. Così facendo ha ribadito che tu eri a conoscenza che in quei locali si svolgeva un'attività economica e quindi non erano ad uso abitazione.
Brutta matassa !!! Però se il nuovo affittuario ti paga regolarmente avrai almeno un incasso regolare, hai recuperato gli arretrati e se non ti pagherà più potrai sempre intentargli una causa di sfratto.

 

[happysmileone]

Grazie e speriamo bene visto che del subentrante non conosco nulla salvo il nome ed il Cod Fisc, tuttavia credo che anche il subentrante come fatto dall'affituario mi dovra' rilasciare una fidejussione o rimane in vita la fidejussione del cedente a garanzia dei pagamenti del subentrante? Affido tutto al legale .

 

[mapeit]

La fidejussione rimane attiva fino a scadenza se tu hai l'originale o finché tu non restituisci l'originale a chi l'ha emanata (la banca o la compagnia di assicurazione).
Ovviamente se il vecchio inquilino te la chiede indietro devi ottenere quella del nuovo prima di restituirgliela.

 

[happysmileone]

Grazie Mapei, in attesa che l'avvocato mi fissi l'appuntamento ho trovato anche buone notizie al link : http://www.asppi.it/aree-tematiche/locazione/2007/115
qui tra l'altro si afferma che il conduttore iniziale (cedente) rimane responsabile degli obblighi contrattuali insieme a tutti i cessionari nel caso che il locatore non lo liberi con atto scritto. Cosa che non faro' neppure se il cessionario mi fornira' a sua volta una fidejussione (restituiro' in tal caso al conduttore naturalmente la sua) a garanzia di potermi rivalere su entrambi in caso di non rispetto delle clausole contrattuali.
Il mio problema e' che il cessionario potrebbe impugnare il contratto 4+4 richiedendo di farne uno 9+9 (locazione alberghiera) direttamente a suo nome. Anche su questo sentiro' il legale.

 

[mapeit]

Esatto. E' proprio quello il problema. Senti il legale.
Per quello che hai trovato in merito alla responsabilità del cedente è tutto esatto.

 

[StLegaleDeValeriRoma]

va sempre verificato il contenuto del contratto e contestate eventuali azioni del conduttore in violazione del medesimo.... quindi buon consulto dal collega, certamente, si spera per lei, esperto del diritto delle locazioni e comunque occhio al termine dei 30 giorni se la fattispecie è applicabile nel suo caso.

 

[happysmileone]

Grazie mille, nel pomeriggio ho l'incontro con un legale esperto in diritto delle locazioni.