• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti e buon anno

Posseggo un appartamento al 50%, l'altra metà è di altra persona.
Ho acquistato nel frattempo altro appartamento la cui proprietà è al 100% in capo a me. Su quest'ultimo ho usufruito dell'applicazione dell'IVA al 4% con l'impegno a vendere la quota del primo appartamento.
Vorrei quindi cedere la mia quota del 50% del primo appartamento all'latra persona, che così ne diverrebbe unica proprietaria.
Quali sono le modalità da seguire per effettuare il passaggio e non precludere alla parte acquirente l'eventualità, a sua volta, di vendere una volta acquistata la totalità della proprietà?

Grazie
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Per “cedere” la tua quota di comproprietà puoi donare o vendere.

La donazione , pur non rendendo l’immobile invendibile, rende sicuramente più difficile trovare un acquirente, viste le note difficoltà ad ottenere mutui per immobili frutto di donazione.Oltre ai futuri problemi per l’attribuzione dell’eredità nei confronti dei tuoi eventuali eredi legittimari, se con la donazione avrai leso la legittima di questi.
La vendita è la soluzione, ma devi materialmente ricevere il denaro che dichiarerete in atto.
Puoi comunque dichiarare e ricevere una cifra anche più bassa del valore reale, purché più alta del valore catastale.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Puoi comunque dichiarare e ricevere una cifra anche più bassa del valore reale, purché più alta del valore catastale.
Non deve nessariamente essere più alta del valore catastale. Può dichiarare qualsiasi cifra, purché sia quella effettivamente percepita. Se l'acquirente richiede al notaio l'applicazione del meccanismo del "prezzo valore", la base imponibile della cessione, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sarà individuata nel valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
 
Ultima modifica:

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Se capisco quindi da quanto detto da @Franci63 e @Nemesis (grazie) la vendita è la soluzione oiù idonea, anche per evitare eventuali "cavilli" introdotti se perseguissi donazione.
Se capisco poi imposte di registro, ipotecaria e catastale sarebbero comunque calcolate rispetto al valore catastale, indipendentemente dal prezzo di vendita. Questo prezzo però deve assumere un valore sensato per non portarsi poi dietro dei riflessi in una successiva vendita dell'intera proprietà oppure potrebbe anche essere stabilito, estermizzo, in un euro? d'altra parte essendo una vendita potrei decidere di mettere in vendita alla contro parte in possesso del 50% il mio 50% ad un prezzo >=0. Sto sparando una castoneria o potrebbe essere così?
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
potrebbe essere così?
Sì. L'importante è che il corrispettivo dichiarato nell'atto sia quello effettivamente percepito.
Se vi sono, come sembra, tutti gli altri requisiti previsti dalla legge (cessione soggetta a imposta di registro nei confronti di persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, che riguarda immobile a uso abitativo e relative pertinenze) e se l'acquirente ne fa precisa richiesta al notaio rogante, le imposte della cessione saranno calcolate sul valore catastale.
 

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
mi chiedo, come dicevo sopra, se un valore palesemente guidato e distorto rispetto ai veri prezzi di mercato (vendita ad un euro) non possa inficiare poi eventuali vendite successive del 100%.
 

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
E avevi già avuto la risposta.
scusami Nemesis ma ho inteso la risposta su calcolo imposte e bolle su valori catastali ... ok a vendita a qualsiasi prezzo purché tracciato (es. tramite assegno) ... non ho inteso invece ... se viene definito un prezzo di vendita del 50% a 1 euro ad es . .... questo valore successivamente inficia il valore complessivo del 100% in un'ipotetica vendita successiva di tutto il 100%
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
E avevi già avuto la risposta.
Dal punto di vista fiscale e riguardo ad una futura rivendita a terzi non sorgono conseguenze per l'OP

Ma se in ballo ci fossero invece questioni ereditarie, una vendita a prezzo 1 € potrebbe essere messa in discussione da un erede legittimario, al pari di una finta vendita o donazione, se a seguito di ciò venisse lesa la legittima, causa la sottrazione del cespite dall'asse ereditario?
 

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non pregiudica in nessun modo la possibilità di successiva alienazione da parte del tuo acquirente.

Scusami se non mi sono spiegato bene ma non intendevo la possibilità o meno di alienazione successiva ma nello specifico se la prima vendita ad un euro, del mio 50%, poteva incidere sul valore successivo del 100% in un'ipotetica successiva vendita a Terzo.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
poteva incidere sul valore successivo del 100% in un'ipotetica successiva vendita a Terzo.
Ma no! Il prezzo di un bene compravenduto non dipende da quello con il quale fu acquistato. Influisce solamente nel calcolo dell'eventuale plusvalenza. Che sarà soggetta all'imposta sul reddito se costituirà un reddito diverso, ex art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, approvato con D.P.R. n. 917/1986.
 

luigimottini

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Dal punto di vista fiscale e riguardo ad una futura rivendita a terzi non sorgono conseguenze per l'OP

Ma se in ballo ci fossero invece questioni ereditarie, una vendita a prezzo 1 € potrebbe essere messa in discussione da un erede legittimario, al pari di una finta vendita o donazione, se a seguito di ciò venisse lesa la legittima, causa la sottrazione del cespite dall'asse ereditario?

Ciao Basty

OP sta per?

Da quel che mi dici quindi la donazione del 50% come la vendita fatta ad un euro del 50% potrebbero venir impugnate dagli eredi se il 100% poi venisse venduto a Terzo. Ho capito giusto?

Per la donazione invece ho inteso che potrebbe limitare la successiva vendita ad un Terzo.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho capito giusto?
No. Un terzo acquirente non ha alcun diritto in merito.
La mia domanda, che purtroppo ha generato equivoci, si riferiva ad una situazione diversa. Un erede legittimario che ritenga lesi i suoi diritti potrebbe richiedere la riduzione della donazione (o vendita fittizia), facendo riconfluire nell'asse ereditario ciò che in vita fosse stato donato dal "de cuius".

OP: è un acronimo spesso usato da Nemesis: sta per postante originario.

Influisce solamente nel calcolo dell'eventuale plusvalenza.
Che tradotto per i comuni mortali, se ricordo bene, significa che la plusvalenza (prezzo di vendita -prezzo acquisto) di quel 50%, verrà tassato come reddito diverso se la successiva rivendita avviene entro il quinto anno dall'acquisto.

In buona sostanza, lo stato è sempre piuttosto esigente, ogni qual volta avviene un trasferimento di proprietà: il più delle volte ci vuole guadagnare pure lui.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
una vendita a prezzo 1 € potrebbe essere messa in discussione
Sì. E si potrebbe anche sostenere che i legittimari in pectore siano legittimati a esperire l’azione di simulazione anche prima della morte dell'alienante, quando a fondamento della stessa si deduca che l’atto simulato (la compravendita) in realtà dissimula una donazione, potenzialmente lesiva delle loro quote di riserva.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Non deve nessariamente essere più alta del valore catastale .Può dichiarare qualsiasi cifra, purché sia quella effettivamente percepita.
Sì. E si potrebbe anche sostenere che i legittimari in pectore siano legittimati a esperire l’azione di simulazione anche prima della morte dell'alienante, quando a fondamento della stessa si deduca che l’atto simulato (la compravendita) in realtà dissimula una donazione, potenzialmente lesiva delle loro quote di riserva.
Quindi il prezzo di vendita non deve essere troppo basso, e non va bene dichiarare un euro, per la certezza dell'affare da tutti i punti di vista (fiscali, famigliari e ereditari).
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Non vedo il motivo di dichiarare meno del valore catastale e pagare le tasse e tutti i corrispettivi al valore catastale
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non vedo il motivo di dichiarare meno del valore catastale e pagare le tasse e tutti i corrispettivi al valore catastale
Sul piano testuale hai ragione: ma si da il caso che al prezzo dichiarato debba corrispondere un analogo trasferimento di danaro: è un cane che si morde la coda.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

dove è il tasto invio per mandare il messaggio che ho scritto
Alto