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  1. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel nostro condominio (3 scale - 4 colonne scendenti pluviali per scala) in un giorno del 2010 si è verificata la rottura di uno di questi pluviali e due appartamenti della scala "B" hanno subito danni. L'amm.re -vero cialtrone- se ne è fregato a causa, anche, di precedenti diatribe con uno dei due danneggiati. Devo precisare che la rottura riguardava la braga posta fra il sesto ed il settimo piano. Nella braga confluiscono, oltre il pluviale del terrazzo, anche i bochettoni dei balconi privati del 6° e del 7°.
    Fatto sta che, il condomino del 6° piano, stanco di nuotare ogni volta che pioveva, dopo inutili chiamate all'amm.re, fax, e-mail e R.R.R. senza esito, ha citato in giudizio il Condominio con procedura ex art. 700 per danno temuto in quanto le infiltrazioni d'acqua potevano corrodere le armature in ferro del balcone soprastante. Con tanto di verbale VVFF che intimava di eseguire i lavori con urgenza.
    Il Giudice ha condannato il Condominio e, da un danno iniziale quantificato in 1600 euro, si è passati, fra onorari CTU , spese legali e quant'altro, a 16700 euro.
    La citazione in giudizio è del settembre 2014; l'ineffabile amm.re ha relazionato l'Assemblea in seduta Ordinaria nel marzo 2015. In tale occasione ha chiesto l'autorizzazione a costituirsi in giudizio. Poteva anche risparmiare le spese di costituzione in giudizio. Ancora pochi giorni ed il Condominio sarebbe stato condannato in contumacia....Nel verbale di assemblea, non è riportato (io ero assente) né l'oggetto della causa, né il nome della controparte, né l'importo di causa insomma, una indicazione del tutto fumosa e generica. Quindi, per come era formulata la vicenda nel verbale di Assemblea, poteva anche interpretarsi come l'invito ad una partita di scacchi....
    Fatto sta che il Condominio perde regolarmente e viene condannato a pagare l'anzidetta somma di euro 16.700
    L'amm.re, in prima battuta, addebita l'intera spesa al Condominio intero. Uno dei Condomini, proprietario di cira 167 m.mi di prop.tà, sostiene che, la sua proprietà non è mai stata interessata dai pluviali e quindi, la spesa va ripartita secondo la tab. 2 di proprietà differenziata della sola palazzina con esclusione dei locali anzidetti di valore di 167 m.mi. Molti condomini della scala "A" rispondono "picche" e sostengono che la spesa sia a carico dei solo condomini interessati dal pluviale rotto. L'Amm.re convoca una riunione (lui ritiene di chiamarla Assemblea....) della sola scala "B" per ripartire fra loro la spesa. Ovviamente lo spernacchiano.
    Nell'ultima, tumultuosa (ci mancherebbe che non fosse così) Assemblea, io ho sostenuto la tesi secondo la quale, anche per spirito solidaristico, il Giudice NON ha condannato una sola parte, ad esempio la scala B o la proprietà differenziata ma, HA condannato il Condominio nella sua interezza. Pertanto, tutti e nessuno escluso dovremmo pagare pro quota ed eventualmente, rivalerci sull'amministratore responsabile di tanto sfacelo.
    Che ne pensate?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    1-Un convocazione basta riporti una indicazione di quale sarà il tema da dibattere.
    Quindi più che sufficente riportare: decisione su "causa civile".
    Non si và in "causa" per giocare a scacchi.

    2-Per capire a chi vada attribuita la spesa si deve verificare una possibile esistenza di "condominio parziale" sull'uso di detto pluviale.
    Non basta rilevare che lo stesso scenda da un lato scala per indicarne la "proprietà".
    Se lo stesso serve oltre agli scarichi di balconi privati anche a quelli provenienti dal tetto comune a tutto il Condominio...pagano tutti.
    Prima però andranno verificati eventuali vincoli per norme dispositive presenti in Regolamenti di Condominio o derivanti da Rogiti.

    3-Ulteriore disquisizione andrebbe fatta sulla base di quanti hanno votato la delibera con cui si è deciso di "resistere" in giudizio..perchè innegabile che ci ha votato e non si è chiamato estraneo alla causa ne sopporta le conseguenze.


    4-Vale come consiglio: posto che hai riportato come il condòmino danneggiato (controparte in causa) avesse più volte sollecitato un intervento senza che l'amministratore provvedesse...il Condominio è legittimato a revocarlo dall'incarico e perseguirlo per tutti i danni che la sua imperizia e la sua omissione d'atti, specificatamente sotto la sua responsabilità, hanno determinato.
     
  3. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non mi convince la risposta del punto 2: quanto meno non mi pare corretta nella sequenza e nel caso specifico. Potrebbe essere male intesa.

    Intanto trovo più semplice spiegarmi partendo dal fondo.
    4) OK. Immagino che dopo queste vicende l'amministratore sia già stato revocato da tempo...... Certamente da esaminare la possibilità di richiesta danni
    3) OK
    2) Qui mi sembrerebbe più logico fare un distinguo: prima della frittata ha senso esaminare se esistano le condizioni di "condominio parziale". Ma qui si accenna agli oneri scaturiti a seguito della causa e dal comportamento passivo dell'amministratore. Direi quindi che per queste spese originate a seguito delle inerzie condominiali, ne pagano le spese tutti quelli che non si sono opposti a resistere: prevale quindi il punto 3); semmai era sul danno da 1600€ dove aveva senso esaminare le competenze.
    Poi rimane l'eventuale rivalsa sull'amministratore per imperizia, omissione ecc.
     
  4. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Punto 1- più o meno d'accordo con te, Dimaraz. Ma se ero assente la copia del verbale avrebbe dovuto essere un pò più dettagliata. O no? E quindi non sapevo (sapevamo) dell'esistenza di tale diatriba.

    Punto 2 - esiste (oltre al 1123 C.C.) anche il Regolamento di Condominio peraltro, contrattuale, che sancisce come ad ogni installazione (in questo caso, i pluviali) facciano capo ad un gruppo di condomini. Inoltre, il tetto è diviso in tre settori; ogni settore afferisce ad una sola scala. Nella porzione di tale tetto ci sono 2 pluviali che servono, oltre il decorso delle acque meteoriche del tetto, anche lo scarico dei bocchettoni dei balconi di un gruppo di condomini. In questo caso, ogni pluviale serve 12 appartamenti.

    Punto 3 - Ovvio che l'Assemblea ha dovuto votare a favore della costituzione in giudizio. Conseguente condanna del giudice a carico "del Condominio" (ovviamente) e non a carico di una sola parte (ancor più ovviamente....)

    Ed a questo punto, concludendo, credo che la prima impostazione che ho prospettato -contro ogni mio interesse di parte- era quella indicata dal Giudice: il Condominio è condannato. Il condominio (totalità) paga.
    Però, come già detto, nella prima Assemblea, il condomino con la fetta più grande -circa 167 m.mi, se non ricordo male- si è tirato fuori (ma va?) sostenendo che tale spesa non gli compete. L'Amm.re gli ha dato ragione, pilotando l'Assemblea verso una ripartizione diversa (una proprietà parziale...) e da lì è partita la rivolta che vede l'amm.re dimissionario con nuova convocazione entro un mese; unico punto O.d.G.: Dimissioni amministratore e nomina nuovo. FINALMENTE!
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Pensavo di dover rispondere a @Luigi Barbero...sei il suo legale o hai deciso di "sindacare" le mie risposte?


    Premesso che le mie risposte si basano su quanto spiegato è indubbio che per essere precisi ed evitare di citare tutte le variabili servirebbero tuti i particolari e anche copia della sentenza.

    Irrilevante.
    Se eri assente e ricevendo un verbale che non ti era chiaro dovevi chiedere informazioni o impugnare.
    Il verbale necessariamente deve riportare la delibera in cui si è deciso di "resistere" con indicazione di quanti vi abbaino preso parte (favore-contrari).
    Tu come assente se non eri favorevole dovevi esprimere il tuo "dissenso" alla lite.
    La mancanza di interesse alle questioni condominiali non è una giustificazione vlaida per la Legge al pari dell'ignoranza delle norme.

    Spiegazione non esaustiva...anche se sembra avvalorare la questione "condominio parziale".
    Entrambe le definizioni evidenziate sono troppo generiche.
    Il termine installazione lascia troppa libertà di interpretazione e servirebbe una foto per capire cosa s'intende per "settore" perchè abbisogna il tetto sia nettamente separato per ogni "gruppo" altrimenti sarà sempre cosniderato unico.
    (per entrambi)
    Irrilevante prima o dopo "frittate": la causa aperta dal danneggiato vedrà sempre il Condomino come parte avversa (mica si può citare il "condomino parziale"...ma la responsabilità era di quella parte che deteneva l'uso del bene.

    Al Giudice non interessa chi siano i "componenti" o se la questione coinvolga solo una parte di essi.
    Al pari della "fattura" per la riparazione (che và suddivisa fra i soli coinvolti) stessa sorte seguono le spese processuali (tutte).
    Dividerle fra tutti significa poi subire nuova chiamata in causa per quanti siano costretti a pagare ciò che non gli competeva.

    Quanto appena detto valeva se sulla delibera con cui si decideva di resistere in causa si fossero espressi solo quanti direttamente coinvolti (alias "scala/scarico")
    Quanti hanno espresso voto si sono automaticamente coinvolti nella diatriba legale e ne sopportano le conseguenze.

    @Luigi Barbero (assente)...se non appartieni alla "scala" coinvolta non avevi necessità formale di essere convocato ne di esprimere dissenso...ma non è detto che un Giudice segua questa linea appunto perchè sei stato convocato ma non hai palesato la tua contrarietà.

    Anche per lui vale quanto su spiegato.
    Si fosse "estraniato" fin da subito più che legittima la sua opposizione.
    Se invece ha partecipato votando a favore del "resistere" in causa ne sopporta le conseguenze...salvo, al pari degli altri, rivalersi sull'amministratore "incapace".

    Pensavo di dover rispondere a @Luigi Barbero...sei il suo legale o hai deciso di "sindacare" le mie risposte?


    Premesso che le mie risposte si basano su quanto spiegato è indubbio che per essere precisi ed evitare di citare tutte le variabili servirebbero tuti i particolari e anche copia della sentenza.

    Irrilevante.
    Se eri assente e ricevendo un verbale che non ti era chiaro dovevi chiedere informazioni o impugnare.
    Il verbale necessariamente deve riportare la delibera in cui si è deciso di "resistere" con indicazione di quanti vi abbaino preso parte (favore-contrari).
    Tu come assente se non eri favorevole dovevi esprimere il tuo "dissenso" alla lite.
    La mancanza di interesse alle questioni condominiali non è una giustificazione vlaida per la Legge al pari dell'ignoranza delle norme.

    Spiegazione non esaustiva...anche se sembra avvalorare la questione "condominio parziale".
    Entrambe le definizioni evidenziate sono troppo generiche.
    Il termine installazione lascia troppa libertà di interpretazione e servirebbe una foto per capire cosa s'intende per "settore" perchè abbisogna il tetto sia nettamente separato per ogni "gruppo" altrimenti sarà sempre cosniderato unico.
    (per entrambi)
    Irrilevante prima o dopo "frittate": la causa aperta dal danneggiato vedrà sempre il Condomino come parte avversa (mica si può citare il "condomino parziale"...ma la responsabilità era di quella parte che deteneva l'uso del bene.

    Al Giudice non interessa chi siano i "componenti" o se la questione coinvolga solo una parte di essi.
    Al pari della "fattura" per la riparazione (che và suddivisa fra i soli coinvolti) stessa sorte seguono le spese processuali (tutte).
    Dividerle fra tutti significa poi subire nuova chiamata in causa per quanti siano costretti a pagare ciò che non gli competeva.

    Quanto appena detto valeva se sulla delibera con cui si decideva di resistere in causa si fossero espressi solo quanti direttamente coinvolti (alias "scala/scarico")
    Quanti hanno espresso voto si sono automaticamente coinvolti nella diatriba legale e ne sopportano le conseguenze.

    @Luigi Barbero (assente)...se non appartieni alla "scala" coinvolta non avevi necessità formale di essere convocato ne di esprimere dissenso...ma non è detto che un Giudice segua questa linea appunto perchè sei stato convocato ma non hai palesato la tua contrarietà.

    Anche per lui vale quanto su spiegato.
    Si fosse "estraniato" fin da subito più che legittima la sua opposizione.
    Se invece ha partecipato votando a favore del "resistere" in causa ne sopporta le conseguenze...salvo, al pari degli altri, rivalersi sull'amministratore "incapace".

    La "corte ha deciso"...la seduta è tolta.
    :innocente::sorrisone:
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Carissimo Diramaz:
    Qui ti sbagli tre volte:
    -tu qui rispondi non solo a Barbero ma a tutti i lettori del forum.
    -non sono ovviamente il legale di nessuno, quindi consiglierei di non polemizzare
    -da ultimo tutti siamo liberi di sindacare le risposte di chiunque. Quando poi il chiunque del caso avesse un atteggiamento particolarmente assertivo, a maggior ragione mi sembra opportuno chiedere precisazioni o rettifiche se necessarie.
    Mi è indifferente la permalosità altrui.

    Visto che mi chiami in causa, e ci tieni alla coerenza semantica, direi che:
    Nel tuo post #2
    non fai nessun distinguo tra responsabilità sull'origine del danno, spese di riparazione, e spese insorte in seguito alla causa. A mio parere, la lettura avrebbe automaticamente portato a far intendere che qualora fosse possibile dimostrare il condominio parziale, le spese compre quelle conseguenti la causa avrebbero automaticamente riguardato solo il condominio parziale interessato.

    Ho quindi ritenuto opportuno chiedere precisazioni: (ho leso qualche maestà?)
    Se interpreto bene la attuale tua precisazione, mi sembra conveniamo sul punto.

    che mi permetterebbe pure di dire che lascerebbe ancora un dubbio circa l'addebito delle spese processuali. Un conto la responsabilità, altro il soccombente (forse? Io non ho la pretesa di certezza: mi interessa capire)

    Ma il dubbio sembra lo elimini definitivamente dopo:

    ... sbaglio ancora o concludi là dove io mi ero fermato?

    Buon fine settimana a tutti.

    p.s.: @Luigi Barbero: Per curiosità, di dove sei originario? Con un cognome così direi Piemontese.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Di errori ne commettono tutti...tu per primo...ma forse non te ne accorgi e li addebiti ad altri.

    1-io in questo topic rispondo a chi lo ha aperto...nella fattispecie @Luigi Barbero,
    degli altri "anonimi" che non si palesano non sono tenuto ad interessarmi.

    2-nessuna polemica dettata da permalosità...ma come tu ti permetti (e sei libero di farlo) di inserirti in un topic interloquendo direttamente con il sottoscritto piuttosto che esporti prima con una personale risposta...io ho la libertà di evidenziare la tua "ineleganza".

    3-da quale "incarico" deriva tale tuo imperio nel chiedere precisazioni o persino rettifiche?
    Tu le rettifiche le chiedi se hai motivo di offesa....altrimenti non hai alcun possibilità di pretesa in tal senso.
    Non sei l'autore del topic quindi abbi la compiacenza di entrare in subordine nella questione.

    Di tutto il successivo "minestrone" (pseudo analisi) senza capo ne coda e di cui non si comprende il fine... mi limito a ribadire che nel mio post #2 vi è tutta la corretta sequenza di risposta che si poteva dare per quanto precisato nella descrizione iniziale.

    Tutte le spese (riparazione e causa) andavano al "Condominio parziale"...quindi sarebbe stato prioritario determinarlo prima di decidere se resistere.
    Si poteva anche evitare tutto il procedimento e "limitare i danni" dichiarandosi subito favorevoli al risarcimento.
    Male amministrati e male consigliati e mal "difesi" (ma invero gli avvocati devono pur vivere).

    Se la questione ti interessa perchè vuoi "capire" argomento sul quale ti senti mancante...italiano e cortesia vuole che si chieda chiarimento formulando domanda con corretta sintassi e si termini con un punto di domanda (?).
    Orbene non uno è presente nel tuo post #3.

    Personalmente nessuna "offesa" o questione di "lesa maestà" (al limite io sono solo il "re degli ignoranti")...ma ognuno è libero di trarre le conclusioni su chi inizia una polemica.

    Buona domenica.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, lo sei o lo fai ? E' una domanda.

    ... ah, mi era sfuggito ... scusa , quale sarebbe la autorità che ti ha investito di poteri giudicanti e deliberanti? E' un'altra domanda.

    Giovanotto, più umiltà! E' una raccomandazione.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No... non è una domanda...e solo un "tonto" potrebbe porla come domanda senza conoscerne il significato "popolare".
    Quindi te la rigiro:
    -sei sufficentemente intelligente da capire che quando corrispondi con una persona devi esser certo di capire il suo linguaggio ...o per natura reagisci d'istinto come gli animali passando alle offese?

    Ti sfuggono troppe cose e per buona parte di esse non ne comprendi il significato.
    Non mi conosci ...quindi devi interpretare come io scrivo...e prima di partire per tangenti senza ritorno chidere si (stavolta) chiarimenti.
    E' evidente che nello scrivere sia difficile aggiungere la variabile "tonale" di quando si parla.
    La mia frase finale che adesso hai "ripreso", evidentemente colto da un immotivato principio di alterazione, era volutamente "eccessiva"...ma puramente ironica/ilare/conviviale...tant'è che era corredata di "smile"....a sottolinearne la "leggerezza".

    Quindi nessuna "presuntuosità"...ma semplice "chiusura a tema" ad una discussione su questioni "legali".

    Risparmia vezzeggiativi esortazioni consigli e balle varie...non hai giustificazioni per il tuo ultimo "esordio".
    Quando avrai recuperato la "calma interiore" potrai recuperare la "gaffe"...e accetterò le scuse.

    Altrimenti ignorami.
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Che ci sia poco feeling tra noi, non ne abbiamo mai fatto mistero.
    Se c'è qualcuno che sta aspettando da tempo le tue scuse, sono io.
    Se non ti garbano le mie obiezioni, sei tu a dovermi ignorare, invece di replicare sempre, anche a sproposito, e reagire in malo modo, con abbondanza di "apprezzamenti personali".
     
  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Da buon "bugia nen " ritengo opportuno invitare entrambi i contendenti a deporre le armi, o meglio, le penne metaforiche e, se possibile, visto il periodo, impugnare magari un ramoscello di ulivo, no?
     
    A maidealista piace questo elemento.
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ... ma smiava ... a fuisa 'd rassa nostran-a ...
    per il resto ...nessun problema ... normali divergenze dialettiche ....
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Chiedo a te scusa per aver necessariamente usato il topic per replicare a "tono" a chi evidentemente da un po' si è prefissato uno scopo...e ti chiedo nuovamente scusa se non raccolgo l'invito.
    Con chi millanta "crediti" per scuse su sconosciute occasioni ...esce dal mio concetto di interfacciamento.

    Per ulteriori tue necessità puoi chiedere anche in privato.

    Saluti.
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti at ses emigra an Lumbardia, mi an poc pi luntan. Sun dausin a Roma.
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il Condominio ed il suo amministratore che lo rappresenta sono unici; non vedo come il Condominio parziale possa essere differentemente rappresentato in giudizio e/o costituirsi come parte resistente: sempre lo stesso codice fiscale, la stessa denominazione.... Spetta quindi all'amministratore individuare, alla luce dell'art.1123 Cc e/o di eventuale convenzione difforme, quali siano in concreto i condòmini tenuti a sostenere la spesa sulla base di quanto liquidato processualmente dal Giudice (che non entra nel merito del riparto e si limita a liquidare le spese di giudizio)
    Saluti.
    P.S. Chiedete conto all'Amministratore (e alla sua Assicurazione)
     
    A basty piace questo elemento.
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiungerei che alla luce dell'art. 1132 c.c., stante la adesione collettiva di tutti i condomini alla lite, le spese processuali e legali insorte sono a carico di tutto il condominio soccombente e di tutti i condomini (visto che nessuno aveva fatto formale richiesta di separare le proprie responsabilità in ordine alle conseguenze della lite).

    Restano divisibili secondo il 1123 le spese di manutenzione necessarie.

    E probabilmente salvi i diritti di chi si ritiene leso da eventuali inadempienze, imperizie ecc dell'amministratore.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Sicuramente salvi e ciò a prescindere da specifica azione del Condominio in tal senso

    Convengo su tal elemento ma limitatamente alla validità della delibera, non viceversa per il riparto della spesa (che deve essere regolato sempre per legge e/o per diversa convenzione); chi, pur non avendone titolo (in ipotesi di condominio parziale), avesse deliberato, metterebbe a rischio la legittimità della delibera; trattandosi tuttavia di resistenza del Condominio il problema neppure si pone (ben potendo svolgersi il procedimento in contumacia)
     
    Ultima modifica di un moderatore: 21 Marzo 2016
    A basty piace questo elemento.
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Potresti spiegarmi meglio questo ultimo passaggio? In sostanza non essendosi chiamati fuori per tempo, oggi sono costretti a subire le spese processuali o no?
     
  19. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Proprio l'opposto; si trattasse di Condominio parziale, ciò non comporterà la loro compartecipazione alla spesa. Il non esser titolati, circa la resistenza del Condominio, ha rilievo sulla validità di quanto deliberato.
     
    A Dimaraz piace questo elemento.
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questa può essere una "variabile" di lettura che però porterebbe allo stesso risultato finale: chi, con il suo voto favorevole (ma non dovuto in quanto proprietario di diversa scala) ha determinato opposizione alla causa potrebbe essere chiamato corresponsabile ai maggiori costi derivati
    salvo rivalsa verso chi (amministratore) l'abbia immotivatamente coinvolto.
    Servirebbero ulteriori precisazioni per derimere il dubbio...ma per @Luigi Barbero basterebbe (condizionale) la sua "assenza" alla delibera e appartenenza ad altra scala.
    Con buona pace di chi ora ti sollecita i soliti ulteriori chiarimenti.
    Auguri.
     
    Ultima modifica: 20 Marzo 2016

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