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  1. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Ho acquistato un appartamento al piano terra in un condominio di dodici appartamenti e avrei dovuto andarci ad abitare con la mia compagna.
    Ho rogitato a maggio 2010, ma quando ho preso residenza, febbraio 2011, mi sono accorto che c’erano problemi di scarico nel bagno….. quando faccio scorrere l’acqua nel water ho dei rigurgiti di materiale fecale nel piatto doccia provenienti dalla colonna di scarico dei piani superiori.
    Immediatamente ho mandato una raccomandata all’impresario dal quale ho acquistato l'appartamento, questo ha tentato inutilmente di risolvere il problema,..... in poche parole la rete fognaria del condominio non ha la pendenza necessaria perché defluisca correttamente il materiale biologico proveniente dai bagni (lo spazio necessario è insufficiente 12 cm di spazio per creare la pendenza in 40 metri di linea).
    Ora l’impresario non sapendo più come risolvere la situazione rimbalza il problema all’Architetto direttore ai lavori, il quale ci risponde che le pendenze ci sono………..
    Io è un anno che ormai non abito nell’appartamento, cioè non c'ho mai abitato, (però pago il mutuo, le spese condominiali, la nettezza urbana ecc.........e la mia compagna mi ha lasciato perchè non poteva vivere in un appartamento del genere) per le questioni sopra descritte.
    Per cercare di risolvere il probema, d’accordo con l’amministratore e i condomini, abbiamo preso un architetto nominato dal condominio il quale si è reso conto che effettivamente il problema esiste ed è anche molto grave; i tubi di scarico appoggiano sulla soletta dei garages e non c’è possibilità per ovviare all’inconveniente.
    L'Architetto nominato dal condomino ha fatto presente al direttore ai lavori del problema, ma questi gli ha risposto che per lui il problema non esiste. (ARROGANZA, PRESUNZIONE e PREPOTENZA non hanno limiti poveri giovani architetti........ un po' di UMILTA' vi farebbe bene)
    La soluzione sarebbe di forare la soletta in corrispondenza delle colonne montanti e creare una nuova linea nelle parti comuni dei garages rompendo il corsello, creando una vasca di raccolta delle acque di fognatura e confluire con due pompe di rilancio il materiale fognario alla fognatura centrale; oppure creando una linea aerea che però dovrebbe passare in alcune cantine private e creare una servitù.
    I costi per la prima soluzione è di circa cinquantamila euro e qualcosa in meno per la seconda.
    Ora il problema è che né il costruttore, il quale dice che lui non ne ha colpa perché ha pagato un professionista direttore ai lavori, né l’Architetto il quale dice che è tutto a posto, vogliono sostenere il costo dei lavori.
    L’amministratore vorrebbe iniziare i lavori con un’altra impresa e poi avvalersi in giudizio ( chissà fra quanti anni) sul costruttore e sull’Architetto, però i costi dovrebbero essere anticipati dai condomini.
    Alcuni condomini dei piani superiori che hanno acquistato l’appartamento e che ora hanno il mutuo, non vogliono partecipare alla spesa perchè dicono che loro non hanno problemi e tanto meno soldi da anticipare.
    Ora chiedo, e scusate la lunghezza, i condomini da un problema così grave possono sottrarsi dall’anticipare le spese?
    C’è qualcuno che mi può suggerire un’altra soluzione in modo che abbia la possibilità finalmente di abitare nel mio appartamento?
    Ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi un consiglio di come risolvere il problema.
     
  2. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    mamma che macello. credo che i condomini possano esimersi dal fare causa e che tu debba sobbarcarti da solo quest'onere ma non vedo altra soluzione. ci vorrà tempo ma il tuo avvovato non mancherà di chiedere un botto di danni. comunque hai provato a vedere cosa dice l'assicurazione? e poi visto che hai comprato dal venditore credo sia lui responsabile di ciò che ha venduto, il presunto architetto l'ha scewlto lui mica tu? rivolva il problema e poi si rivalga su di lui.
     
  3. marsco66

    marsco66 Nuovo Iscritto

    Parlo senza vedere quindi prendila la mia cosi com'è.
    Potresti sttaccarti dalla colonna principale e far correre il tuo tubo parallelamente a quello del condominio, in maniera indipendente, fino a fuori lo stabile per una distanza piu lunga possibile (ma non è necesario). Infine i due tubi (sempre in maniera indipendente) su un pozzetto grande con relativo sfiato. Considera che una pendenza dell 1% è generalmente sufficiente. A occhio non credo spenderai tutti quei soldi.
    Per quanto riguarda la partecipazione delle spese...non sò se è giusta la risposta dei condomini. Con lo stesso principio se perde un tetto, non dovresti partecipare, invece...
    In bocca al lupo
     
  4. bibodaf

    bibodaf Nuovo Iscritto

    scarica il decreto legge 122 del 20.06.2005 e mi sembra in particolar modo l'articolo 4 pnso che faccia al caso tuo, in bocca al lupo
     
  5. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi sento di suggerirti, prima di far fare i lavori , di parlarne con un Legale esperto di contenzioso immobiliare.
    Avendo acquistato dall’impresario, lo stesso in qualità di venditore è tenuto, secondo l’art. 1490 c.c. e seguenti, a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Per valerti di questo articolo dovresti provare di aver mandato la Racc. entro 8 giorni dalla scoperta. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.
    In tal caso si potrebbe addirittura chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo nella misura che occorre per sistemare.. oltre il risarcimento del danno.

    Ad ogni modo se anche non hai prove o testimoni di aver denunciato entro 8 giorni o se fosse passato più di un anno, essendo il rigurgito fognario sicuramente un “vizio” costruttivo, quanto meno perchè manca il rispetto delle regole della tecnica”, ai sensi dell’art.1667 c.c., se provi di aver mandato la Racc. entro 60 giorni dalla scoperta e ancora non ha risolto, entro due anni dal giorno della consegna dell'opera, puoi agire contro di lui giudizialmente.
    Se sono passati due anni dalla consegna anche tale azione sarebbe prescritta, ma potresti ancora valerti della “responsabilità decennale” dell’art. 1669 c.c. (indipendentemente dalla “polizza decennale postuma”) contro i gravi difetti dell’opera, ai sensi del quale, devi dimostrare di aver fatto denunzia entro un anno dalla scoperta e se non intervenuto, di non aver fatto passare un anno dalla denunzia senza ricorrere alle vie giudiziali.
    Il fatto che lui abbia tentato di risolvere il problema ha interrotto la prescrizione, ma non far passare un anno dai suoi tentativi….se sono già passati non ti resterebbe che metterti in causa contro il condominio per non voler agire.
    A proposito nel tuo rogito si parla per caso di “assicurazione decennale postuma”? Sarebbe un’altra possibilità..
    Comunque ti consiglio di rivolgerti a un Legale senza aspettare il condominio.
     
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  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Bruttissima situazione...

    Per quanto riguarda la responsabililità del costruttore dovrebbe valere quanto previsto dall'art. 1669 CC:

    Rovina e difetti di cose immobili . Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.


    Nel corso degli anni la giurisprudenza ha esteso il concetto dell’art. 1669 in senso oggettivo e soggettivo. Ora il tutto vale anche per il costruttore/venditore, nonché per quei danni che anche solo compromettono la fruibilità di una singola unità immobiliare.
    Non importa a chi il costruttore ha affidato l'esecuzione o il controllo del lavoro (mal)fatto, il responsabile nei vostri confronti rimane lui e solo lui.

    Se alcuni condomini vogliono esimersi dalla causa che farete al costruttore, possono farlo.

    Art. 1132 CC - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
    Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
    Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
    Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.


    Se invece non intendono pagare le riparazioni da effettuare (anticipando i costi), diano voto contrario alla loro deliberazione in sede assembleare.
    Va da se che se l'assemblea decide per l'esecuzione dei lavori, sono vincolati al pagamento dei costi relativi.
     
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  7. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    sto passando una vicenda molto simile alla tua, cominciata nel 2009 e tutt'ora in corso di giudizio. per fortuna non sono acque luride ma bianche, che entrano dal pozzetto che dovrebbe raccogliere le acque ed espellerle. quando piove un po' più del normale (qualche rovescio), il pozzetto si riempie velocemente, la pompa sommersa non ce la fa e allaga le cantine seminterrate con conseguenza di danni all'immobile e alle cose. l'impresario rimanda il problema al comune poichè l'area adiacente si allaga per via delle pendenze errate della tubazione di raccolta delle pluviali e delle caditoie, il comune rimanda il problema al costruttore poichè si è portato dentro l'acqua mediante quel pozzetto... morale: cosa abbiamo fatto noi cantinari allagati
    ? subito causa contro costruttore (sono spese, tempi lunghi e grandi rotture di pa**e), con richiesta di CTU (consulenza tecnica d'ufficio) il quale costruttore ha rigirato la stessa al comune.... proprio la settimana scorsa siamo riusciti a coinvolgere tutto il condominio poichè gli allagamenti riguardano anche le fondamenta del palazzo, ma non tutti hanno aderito.
    purtroppo in certi casi è inevitabile il giudizio poichè come hai scritto, la ragionevolezza non porta da nessuna parte...

    a latere, per rendere più efficace la tua proposta di conciliazione verso il costruttore, al momento del rogito, questi ti ha consegnato certificati di agibilità, di conformità degli impianti elettrici, e l'ACE (certificazione energetica?) come può essere abitabile ed agibile una casa che sputa feci dagli scarichi?

    bon, spero di esserti stato d'aiuto se non altro per la solidarietà che ti esprimo: in sostanza ti serve molta pazienza, un avvocato con le controp... e un perito di parte esperto. costi che prima o poi qualcuno ti risarcirà...
     
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  8. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Grazie per le risposte, allora io quando mi sono accorto del problema ho inviato una raccomandata sia a costruttore che al responsabile ai lavori e quando sono intervenuti , inutilmente ho mandato un'altra raccomandata specificando che il problema non è stato risolto.
    A Marsco 66.....non posso fare come dici tu perchè il tubo appoggia sulla soletta dei garages e da lì non posso dare pendenze.
    L'architetto e direttore ai lavori è stato scelto dal costruttore e i certificati di agibilità, di conformità degli impianti elettrici, l'ACE e la polizza decennale postuma mi sono stati consegnati al momento del rogito.
    Adesso io chiedo ancora, se io apro una vertenza, che si protrarrà per anni, se il costruttore cambia ragione sociale???? io rimango con un pugno di mosche?
    Ancora grazie a tutti per la preziosa collaborazione.
     
  9. marsco66

    marsco66 Nuovo Iscritto

    Non so se nel forum è permesso, ma se hai uno schema di massima con misure dell'impianto idraulico da mandarmi per studiarlo (senza impegno e gratis) potrei dargli un'occhiata?
    Senza nulla togliere ai bravi architetti/ingegneri ma come "tecnical problem resolving" nella mia azienda ne ho viste troppe...
    Certo che trà il piatto della bilancia di: costi avvocati, vertenze, valore immobile praticamente a zero, tempi e quello della risoluzione tecnica con ev spese anticipate da te è una bella battaglia...
    Ciao
     
  10. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Non perder tempo, trovati un avvocato e un tecnico e parti in tromba per un accertamento tecnico preventivo in tribunale, se ti presti ai giochi dilatori resterai con un pugno di mosche in mano.
     
  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Purtroppo sei capitato in una di quelle situazioni che non si possono augurare nemmeno alle persone più indigeste.
    Dunque, intanto il costruttore/venditore è responsabile dei cosiddetti "vizi occulti" che si prescrivono in 10 anni dalla compravendita del bene. Pertanto sarà lui a dover pagare le riparazioni o modifiche e poi eventualmente, rivalersi sul progettista/direttore dei lavori quale responsabile della mancata esecuzione "a regola d'arte".
    Detto ciò, un buon avvocato dovrà far intimare ai soggetti di cui sopra l'esecuzione delle modifiche/riparazioni in difetto delle quali ed entro il termine concesso, il condominio potrà procedere, motu proprio, alla bisogna. Le operazioni andranno documentate il più esattamente e precisamente mediante fotografie, testimonianze dirette e quant'altro. I condomini soprastanti non potranno estraniarsi dalla lite giudiziaria. Prova a far capire loro che tu sei anche disponibile a tappare i tuoi scarichi per un mese e vedrai se i liquami non usciranno pure al 4° piano!!. Scherzo, ovviamente ma non possono sottrarsi in quanto la colonna di scarico è anche proprietà loro e pertanto "chi usa paga". In ciò concordo con l'Amministratore, purchè faccia le cose per benino.
    Visto che hai subìto diversi contrattempi il tuo/vostro avvocato potrà instaurare una causa oltre che per il ristoro dei danni subiti dal condominio, anche una aggravante per il danno biologico patito da te, quale principale colpito dall'inconveniente. D'altra parte anche la tua compagna ha preferito cambiare.....aria!.
    Dovrai avere molta pazienza, ma alla fine se ti va bene il costruttore verrà con il cappello in mano ad offrirti un appartamento più grande e.....con le fogne a posto!
    Auguri
     
  12. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    D'acoordo con tutto il resto, ma non con questo...

    Se l'assemlea promuove una lite (e quindi ha un ruolo "attivo"), i dissenzienti potranno sempre tirarsene fuori.

    Anche se derivano dalla stessa causa, le spese per le riparazioni sono obbligatorie in base all'art. 1123, mentre quelle per una causa volta a rivalersi sul costruttore no... (art 1132 CC):)
     
  13. Bunny

    Bunny Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ti è stata consegnata una polizza decennale postuma; hai letto cosa fare per avvalertene?
    Comunque, vista la situazione, dubito che i condomini sopra di te non abbiano esalazioni maleodoranti in casa...se qualcuno cambierà casa vedrai come si lamenterà il nuovo inquilino!
    Non conoscendo la reale situazione mi viene da chiederti se l'amministratore ha fatto verificareda un idraulico:
    - che non ci sia un'ostruzione ( per es. materiale di costruzione) a valle del tuo water?
    - che sia stato correttamente predisposto lo sfiato della colonna fecale sul tetto e che non sia otturato?
    - nel progetto di costruzione e concessione fognaria del condominio, è prevista una biologica oppure lo scarico diretto in fogna pubblica?
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per "ergobbo".
    E ti sembra che i condomini soprastanti intervengano per la riparazione e poi non facciano nulla per riprendersi i soldini?
    Formalmente hai ragione. Praticamente le due opzioni collidono.
     
  15. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Nel caso specifico assolutamente si:daccordo:

    Ho voluto puntualizzare quella tua frase "perentoria" fondamentalmente per due motivi:

    1) Ho imparato che, soprattutto in tema di condomini e condòmini, è opportuno non dare mai per scontati comportamenti dettati dalla logica:D e,

    2) L'informazione potrebbe essere letta da qualcuno che ha un problema simile ma la cui soluzione potrebbe richiedere costi contenuti.
    In questo caso non è peregrina l'ipotesi di una partecipazione alle spese (peraltro obbligatoria), ma la rinunzia alla rivalsa giudiziaria (percorso lungo, costoso e incerto) per somme che qualcuno potrebbe ritenere "minime";)
     
  16. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quando ho detto che i condomini non potranno estraniarsi dalla lite giudiziaria, avevo valutato che avrebbero dovuto anticipare circa 50000 euro come evidenziato dal nostro amico. Il che, credo sia una cifra di tutto rispetto e che i condomini desiderino riappropriarsene appena possibile. Quindi, ritengo sia interesse dei condomini provvedere (se il costruttore non lo fa) alle riparazioni/modifiche e rivalersi sul medesimo :rabbia:con :soldi:interessi, spese legali ecc. ecc. Per il resto, in linea di massima, concordo con te.:ok:
     
  17. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Grazie ancora a tutti, per questo caso potrei anche tirare in ballo il tecnico comunale che ha dato l'agibilità al condominio senza verificare tutti i requisiti?
    formulo ancora la domanda......se l'impresario dovesse cambiare denominazione sociale , io su chi potrei rivalermi? come posso accedere all'assicurazione postuma decennale se la polizza è intestata al costruttore?
     
  18. acinaz

    acinaz Membro Ordinario

    Grazie per il sostegno morale......
     
  19. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se l'avvocato lavora bene saprà anche come far cautelare i condomini da una "fuga" dell'impresario. Chiedendo magari al giudice un "congelamento" dei beni. Però la polizza postuma dovrebbe surrogare le responsabilità pecuniarie del costruttore. Non capisco perchè lo stesso non si attivi a farla entrare in campo. Aspetta il Messia?
     
    A acinaz e rommel1970 piace questo messaggio.
  20. rommel1970

    rommel1970 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    @Luigi Barbero, puoi cortesemente approfondire questo punto? cioè, la decennale postuma cosa copre esattamente? e poi, non c'è una franchigia sui 10 o 20.000 euro?
     

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