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  1. drago72

    drago72 Nuovo Iscritto

    Salve,
    sono nuovo del forum e cercavo qualcuno che mi sapesse dare delle certezze su dei dubbi che ho, mi spiego cercando di essere il più chiaro e sintetico possibile :

    ho trovato un rudere dalle mie parti e tramite un amico sono riuscito a trovare il numero del foglio e delle particelle interessate. In pratica su quel terreno dalla mappa risultano tre rettangoli con tre diversi numeri di particella.
    Ho provato a fare una visura catastale e risultano 2 fabb.rurali rispettivamente da 120 e 80 mq e una corte adiacente (recintata con un muro alto)di 100 mq.
    Con un pò di fortuna sono riuscito a trovare il proprietario confermandomi trattasi di una vecchia casa a due piani (ciò si può evincere dal fatto che solo una parte della facciata ha una doppia altezza con la finetra al piano superiore) della metratura di 200mq piano terra + 200 mq piano primo; mi ha detto che ha anche delle foto ma che non riesce a trovare per confermare le dimensioni e i prospetti originali e non esistono planimetrie catastali.
    Adesso i dubbi sono:
    1- Se effettivamente era due piani dalla visura catastale da me fatta non dovevano risultare i mq che il proprietario dichiara? se effettivamente così fosse dovrei acquistare un rudere di 400mq e non di 200mq che risulterebbero dalla visura catastale.
    2-sulla mappa dove si evidenziano solo gli ingombri dell'edificio risulta essere di circa 210mq potrebbe essere dovuto dalla somma del cortile e dell'edificio più grande?
    3- Allora l'altro edificio di 80 mq dove si trova? sarà la parte superiore?
    4- Visto che risulta sempre Fabb.Rurale il proprietario non dovrebbe fare l'accatastamento al catasto urbano da quello dei terreni?
    5- Qualcuno mi saprebbe elencare le spese di massima (notaio, bucalossi,IVA(prima casa), etc.)che eventualmente ci sarebbero per la demolizione e totale ricostruzione per un rudere con terreno acquistato per 50mila euro?
    Ringrazio anticipatamente per la vostra disponibilità!è solo per avere meno dubbi e più certezze!
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io prima di tutto verificherei che quel terreno è stato oggetto di una concessione edilizia anni addietro.

    Di solito il numero e la data della concessione edilizia lo chiedono persino i fornitori di acqua, luce e gas, quindi prima o poi.....

    O vuoi scaldare l'acqua coi fiammiferi? ;)
     
  3. marlon

    marlon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Trattandosi di rudere...

    Trattandosi di rudere non è da escludere che il fabbricato sia ante '67 e pertanto esente da concessione edilizia, a scanso di equivoci è necessario effettuare una richiesta di accesso agli atti al comune di competenza e/o in fase di richiesta di nuova concessione/autorizzazione edilizia potrebbe essere sufficiente dichiarare appunto che il fabbricato è stato realizzato prima del 1967.
    Per quanto riguarda i costi della pratica dipende da cosa è necessario fare... pertanto sentire uno o più tecnici di fiducia a riguardo.
     
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  4. marlon

    marlon Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    se hai l'atto, non ci sono ulteriori spese notarili. "la Bucalossi" sono gli oneri concessori che dipendono dalle dimensioni del fabbricato e dalle tariffe applicate nel comune di competenza.
    l'IVA è al 4% per nuova costruzione e al 10% per ristrutturazione.
    in caso di ristrutturazione 50% delle spese scaricabile da dich. redditi in 10 anni (per interventi effettuati sino a giugno 2013)
     
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  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
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  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ristrutturazioni in corso: il bonus sale al 50% dal 26 giugno 2012
    Dopo il 30 giugno 2013 niente detrazioni se i lavori continuano e sono stati spesi già 48 mila euro
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    io tornerei indietro:

    la visura catastale è relativa al catasto dei terreni, significa che nessuno ha mai trasaferito il fabbricato al catasto dei fabbricati, quello che risulta dalla visura potrebbe non essere perfettamente aderente alla realtà, infatti i fabbricati rurali un tempo erano gestiti in modo abbastanza impreciso, anche la mappa e quanto viene riportato ha poca attendibilità
    se il fabbricato è un rudere, potrebbe anche avere vincoli urbanistici e non poter venire ristrutturato, capita infatti che in alcuni casi, per fabbricati del genere, sia prevista la demolizione

    senza farne un dramma: fatti affiancare da un tecnico che farà i dovuti accertamenti, poi valuta la situazione
     
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  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    griz ha ragione, può anche darsi che il terreno risulta solo al catasto terreni e non al catasto fabbricati, ma penso addirittura che in questo caso non si possa nemmeno edificare, e il rudere è abusivo! O sbaglio?

    Comunque su www.agenziaentrate.it , partendo dal codice fiscale del PROPRIETARIO oppure dalla PARTITA IVA della SOCIETA' PROPRIETARIA, è possibile "tirare giù" l'elenco di tutti i possedimenti (TERRENI o FABBRICATI) posseduti da quella persona o da quella società.

    Magari viene fuori che quel terreno risulta un SEMINATIVO ARBOREO censito al solo CATASTO TERRENI!!
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    drago 72 scrive che risulta un fabbricato rurale, al catasto dei terreni, ma un fabbricato, quindi un fabbricato c'è, un fabbricato che era appunto dedicato all'attività agricola del proprietario

    credo che il 90% dei fabbricati non esattamente nei centri abitati, siano nati con queste caratteristiche poi evolute anche secondo le norme ormai relativamente recenti, in fabbricati urbani

    a quanto pare quello è rimasto lì, vanno quindi valutate una serie di caratteristiche
     
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  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Consiglio di reperire gli atti di provenienza (vendita, successione ecc..) del terreno e dei relativi fabbricati e poi confrontare quanto in essi descritto con quanto risultante in catasto, ricordando che i dati catastali non sono probatori ai fini delle proprietà e delle caratteristiche degli immobili. Inoltre sugli atti di provenienza saranno indicate eventuali servitù, vincoli ecc.
    Farsi poi consigliare da un tecnico per l'eventuale regolarizzazione catastale e relativi costi.
     
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  11. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Presumo che gli immobili si trovino nella Repubblica Italiana, ma tale indicazione non basta, dato che le norme edilizie variano localmente, oltre al fatto che in alcune località sono rigorosamente rispettate e controllate, in altre sono invece bellamente ignorate anche dopo denunce circostanziate, in altre ancora sono "interpretate" al seconda del mammamsantissima, o poveraccio, che manifesti interessi.
    Nel Paese del diritto (la Penisola), l'unica certezza è che non v'è certezza del diritto.
    Per un caso analogo, in Trentino, non era possibile edificare oltre i limiti dei fabbricati registrati al catasto (in Trentino il Catasto è ereditato dal precisissimo Tavolare ex-asburgico), impossibile edificare mezzo metro in più, perché i tecnici del Comuen controllano settimanalmente tutti i cantieri autorizzati.
    Inoltre bisognava evitare di rimuovere le fondamento, perchè rimuovendole si perdeva totalmente il diritto a riedificare.
    Inoltre erano necessarie preventive perizie geologiche ed altre onerose scartoffie relativamente agli impatti ambientali, oltre a tutte le pratiche relative alla ristrutturazioni (segnalazioni ASL, piano della sicurezza, eccetera).
    Il tentativo di acclarare con prove testimoniali l'esistenza di superfici più vaste di quelle accatastate, esistenti prima del 1967, aveva prodotto soltanto lungaggini negli iter di accertamento e autorizzazione, senza risultato.
    Suggerisco di trovare un professionista in loco, ben collaudato nei rapporti con il Comune che rilascerà eventuali autorizzazioni, e far analizzare bene le varie ipotesi.
    Sarebbero soldi ben spesi, dato che affrontare le parcelle di analisi e progetto, solo dopo aver comprato terreno e ruderi, rischia di raddoppiare il costo d'0acquisto, senza alcuna certezza di poter poi edificare.
     

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