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  1. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Trattasi di una palazzina con un unico proprietario, composto da 5 u.i.
    Al primo piano 2 u.i. proprietario e la figlia
    Al secondo piano 3 u.i. locate.
    Credo non ci sia l'obbligo di un amministratore esterno, e dovendo procedere con i conteggi spese condominiali sono a chiedere delucidazioni esaustive:
    1) luce scale, luci esterne, forza motrice e pulizia scale: partendo da ciò che stabilisce il C.C. il costo a piano come viene poi suddiviso nell'ambito delle u.i.? Per numero di immobili o per le persone che utilizzano al piano i servizi?
    2) riscaldamento centralizzato: non avendo i millesimi, posso dividere il costo per metratura abitativa?
    3) gestione area verde condominiale: la potatura, taglio erba, raccolta foglie, trattamento antizanzare, quindi la gestione ordinaria come viene suddivisa?
    4) Sono obbligata per Legge a presentare un consuntivo comprensivo di tutte le unità immobiliari o posso formulare un consuntivo per singolo conduttore, visto anche il tour over continuo nei cambi di locazione?
    5) Nel caso un conduttore cambi le chiavi e non ne dia una copia al proprietario: come tutelarsi in caso di emergenza tipo allagamento, incendio o quanta'altro imponga l'accesso immediato ed il conduttore è assente o non rintracciabile, e la responsabilità per eventuali danni a cose e persone può essere imputata comunque al conduttore anche se non dipesa da lui?
    Grazie per le risposte.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Iniziamo a dire che essendo uno stabile con un solo proprietario, non valgono le regole per le partizioni previste dal Codice Civile per il condominio, ma vale solamente quanto stabilito dal contratto di locazione.
    Da quanto leggo tu ti definisci amministratore condominiale, non è esatta la definizione, perchè essendoci un solo proprietario non si tratta di condominio ma di proprietà singola, per cui tu sarai tuttalpiù il fiduciario del proprietario e curerai i suoi interessi, applicando d'accordo con gli inquilini, quanto stabilito dai loro contratti di locazione.
    Ma nulla vieta che gli inquilini versino direttamente al locatore quanto dovuto per contratto.
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  3. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Probabilmente non sono stata chiara nell'esposizione, sono la figlia del proprietario, abito nella palazzina e seguo la gestione amministrativa delle locazioni.
    Il contratto di locazione prevede una quota mensile fissa di spese condominiali con conguaglio annuale da versare unitamente alla pigione.
    Dovendo elaborare il consuntivo di fine anno avevo bisogno di alcuni chiarimenti in merito alla suddivisione dei costi specificatamente per la mia situazione condominiale.

    Grazie per la risposta
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ti ho già detto che essendoci un solo proprietario, non si tratta di condominio, per cui valgono gli accordi contrattuali tra le parti.
     
  5. Rosario1955

    Rosario1955 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Se il proprietario è uno solo quali sono queste parti comuni con quali tabelle si farà il conguaglio ????
     
  6. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non esistono tabelle millesimali. Già condobip ha esaurientemente risposto. Vale solo quel che è scritto nel contratto di locazione. Non esistono parti comuni. Non esiste un amministratore. Se non un amministratore del padrone che amministra le proprietà di un padrone. E per questo dal padrone dovrebbe ricevere uno stipendio che non può essere messo a debito agli affittuari.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non esiste nessun conguaglio da approvare se il proprietario è unico e le parti comuni sono quelle indicate nei vari contratti di locazione.
    In pratica sono inapplicabili gli articoli del Codice Civile riguardo il condominio.
     
  8. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie di nuovo, ma nel caso le spese per i servizi comuni sostenute dal proprietario a fine anno siano superiori o inferiori a quanto incassato da contratto, dovrò fare pure un conguaglio......e che criteri uso se quelli del CC non sono applicabili?
     
  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quali sono queste spese dei servizi comuni? L'acqua? Questa puoi fare un conguaglio se non hanno un contatore per casa. Ma se fosse che sò? il giardiniere o è scritto sul contratto o rimane in capo al proprietario. Fa dei casi
     
  10. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Parlo delle seguenti voci:
    - riscaldamento centralizzato;
    -luce scale, luci esterne e forza motrice centrale termica;
    -pulizia scale:
    -gestione ordinaria del verde condominiale.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non esiste verde condominiale. La pulizia scale compete al proprietario della palazzina non essendoci parti comuni. Idem luce scale, luci esterne. per quanto riguarda l'impianto termico è di competenza del proprietario dell'impianto non essendoci altri condomini. La quota invece del riscaldamento (bolletta gas, kerosene o legna) dovrebbe essere contemplata nel contratto. I proprietari degli appartamenti quando fittano scrivono sul contratto che le spese di ordinaria amministrazione competono agli affittuari. E sono tutte le spese che hai elencato: sono presenti queste voci nel contratto?
     
  12. eleonora buda

    eleonora buda Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    P.S. per Arciera: scusa ma nella domanda iniziale ho numerato e specificato ogni voce.
     
  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sì, hai ragione. E dire che l'avevo letto. Ragionando me l'ero scordato. Comunque al post precedente ti avevo risposto. Scusami ancora. Sono affittuari, vale il contratto di locazione non c'è altra forma cui appigliarsi.
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Premesso che esiste una unica proprietà e spese comuni ,per dette è possibile stilare una tabella con i criteri di riparto. La tabella andrebbe allegata al contratto di locazione . Se non si è fatto lo si puo' fare ora radunando tutti gli inquilini e stipulando con essi un accordo per il qual l'acqua comune si riparte cosi', la luce scale si riparte colà . Tutti criteri sono buoni purchè siano da tutti accettati sulla base delle pezze giustificative ; (raccomando che nel prosieguo in sede di contratto di locazione fare accettare esplicitamente e preventivamente gli accordi di riparto )
    La legge neppure vieta che a fine di un certo periodo, a consuntivo, gli inquilini vengano radunati per rendere conto delle spese comuni sostenute . Nelle spese a mio avviso non potranno figurare le spese dell'amministratore immobiliare particolare del proprietario ( la figlia) in quanto non "c'azzecca".
    Per quel che riguarda il merito delle spese diverse dai consumi , se il contratto è libero (4+4) in sede preventiva- contrattuale il conduttore potrà anche essere tenuto a sostenere spese straordinarie ( sostituzione boiler, lavatrice etc.) - In difetto occorre rifarsi ad una delle tabelle previste dagli accordi proprietari-inquilini (Sunia, Uppi, confedilizia etc.) .
    Invece se il contratto è convenzionato (3+2) occorrerà rispettare le ripartizioni previste nell'apposito allegato approvato con DM
     

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