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  1. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    mio marito e' affittuario di un locale avente parte di un condominio dove l'amministratrice sistematicamente chiude i bilanci consuntivi tutti gli anni con forte ritardo (nel 2015 ha convocato l'assemblea a dicembre per chiudere il 2014) creando confusione sui conteggi soprattutto tra noi affittuari e proprietari.
    Mi risulta che la norma imponga la chiusura dei bilanci entro 180gg.
    Cosa possiamo fare da affittuari affinché' si rispetti tale regola?
    Avendo, peraltro, diverse difficoltà a reperire i bilanci per capire quali sono i pagamenti da effettuare a nostro carico quest'anno abbiamo scoperto che da diversi anni siamo stati scambiati con un altro locale per l'addebito dell'acqua.
    Segnalata l'anomalia ci e' stato risposto che da quest'anno provvederanno alla rettifica dell'errore ma come facciamo a farci rimborsare quanto versato erroneamente e soprattutto a chi tocca la rettifica?
    grazie
    Monica
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    In qualità di inquilini non dovete fare nulla; quello che lei indica "nostro amministratore" in realtà non lo è; l'amministratore è tale per i Sig.ri Condòmini proprietari, solo a loro spetta il doveredi far rispettare le norme di legge in tema di Bilanci Condominiali.
    Proprio perchè voi non siete proprietari, il vostro rapporto diretto è esclusivamente con il locatore con la conseguenza che:
    - dal medesimo dovrete pretendere tutta la documentazione su indicata
    - al medesimo nulla sarà dovuto quanto agli oneri accessori (le spese tutte del Condominio, come nel suo caso l'acqua) sintantochè non vi consegni la documentazione richiesta che comprovi quale sia effettivamente la spesa a vostro carico.
    - nulla dovrete versare nelle casse condominiali, ma corrispondere esclusivamente al locatore (sarà costui a versare al Condominio il dovuto).
    Da tutto ciò comprende come, sarà il locatore/proprietario (se vorrà ricevere da voi le spese condominiali) a dover prendere l'iniziativa, agendo in sede assembleare e/o giudiziale.
    Esempio; Condominio Sole 5 condòmini (1 immobile locato); l'amministratore presenta i Bilanci, suddivide le spese tra i 5 condòmini; i condòmini pagano quanto dovuto pro/quota; pagato il tutto, il condòmino/locatore contatta il proprio inquilino/conduttore e, sulla base dei bilanci definitivi, chiede allo stesso quelle spese di competenza del conduttore; il conduttore, presa visione della documentazione prodotta e verificato la pertinenza di quanto richiestogli, versa il dovuto al locatore.
    Come inquilini avete notevoli vantaggi: sfruttateli.
     
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  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    As usual corretto quanto sopara...mi permetto integraszione con l' aggiunta di una variabile "impazzita":sorrisone: (probabile non sia questo il caso):

    -se il contratto di locazione prevede che i costi per oneri accessori (consumi e spese di competenza affittuario) siano predeterminati a "forfait" ...nei fatti nessuna necessità dei veri consuntivi condominiali e quindi pagamento immediato.

    Facendone esplicita richiesta a chi avete versato detti costi.
    Potrebbero (evidenzio uso del condizionale) contestare "prescrizione" per quanto superi i 5 anni.
     
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  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Visto che ci siamo aggiungiamone un'altra di variabile (dato che ho trovato anche questa)
    - che il contratto di locazione, a preventivo, preveda un forfait mensile da versare al locatore;
    - che il contratto di locazione stabilisca comunque il Rendiconto di fine anno sulla base delle spese condominiali dimostrate
    Conseguenza: a fine anno si valuterà, sulla base del Rendiconto, se il versato a preventivo comporti un credito o un debito per il conduttore.
    Saluti
     
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  5. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ed è quello che fanno quasi tutti...io sicuramente come inquilino da oltre 50 anni
    verso oltre al canone anche un acconto spese...idem come piccolo Locatore da oltre 20 anni ricevo oltre al canone un acconto spese. Un mese o due dopo la fine dell'anno condominiale, gli amministratori, puntualmente, inviano i consuntivi
    (ed anche i preventivi) su cui si fa derivare il rendiconto per entrambe le posizioni.
    E mai contestazioni. quiproquo.
     
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  6. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    purtroppo nel contratto e' previsto solo il pagamento delle spese condominiali ordinarie e non come vanno versate. Nel frattempo oltre al condominio ordinario ci si e' aggiunto il super-condominio formato da 5 palazzi che affacciano su una strada privata e su cui abbiamo 3 vetrine quindi ci siamo ritrovati a pagare 2 quote condominiali!
    detto questo, effettivamente non e' il mio amministratore ma da oltre 14 anni ce ne occupiamo noi per 2 semplici motivi: 1) i proprietari sono anziani 2) abbiamo con loro un'ottimo rapporto ed oltre ad averci dato sempre carta bianca non ci hanno mai ostacolato in nulla ( e' pur vero che anche noi siamo stati sempre estremamente corretti)
    ma come facciamo ora che abbiamo pagato circa 300mc di acqua che non ci spettava a far rettificare l'errore??? l'amministratrice dice ai proprietari che se ne deve occupare la ditta che fa le ripartizioni ma io li ho contattati e mi hanno detto che loro si limiteranno a rettificare lo "scambio" dei negozi dalla prossima bolletta ma che del pregresso se ne deve occupare l'amministratrice!
    naturalmente dopo gli ultimi eventi, essendo, l'amministratrice una persona oltremodo sgradevole, non intendiamo più' avere contatti con lei ma ritengo che se svolgesse il proprio lavoro seguendo la legge i tanti problemi a carico di molteplici condomini non ci sarebbero.
    grazie a tutti per le risposte....
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Risposta corretta.
    L'ente di erogazione fattura al Condominio e non può occuparsi della gestione interna.
    SE un errore è stato fatto dovrà essere l'amministratore a cercare di porvi rimedio portando la questione in assemblea o mediando fra i vostri proprietari e chi ha beneficiato dell'errore rispettivamente se la differenza sia stata ripartita fra tutti...o se sia stato solo uno scambio di civico/interno.
     
    Ultima modifica: 13 Febbraio 2016
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Qual schifo tal indisponibilità dell'amministratore: mi vien voglia di dar ragione a certi discorsi qualunquisti di condòmini insoddisfatti...
    Non avete margine d'intervento: o agiscono i vostri locatori o tutto andrà nel dimenticatoio.
    Buona fortuna.
     
  9. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Potete darmi per favore delle indicazioni su in quale modo rispetto alla normativa vigente può agire il locatore. Nel mio caso l'amministratrice, tra l'altro gestrice di un CAF, interpellata personalmente, per telefono e via mail, risponde sempre che tra un mese convocherà l'Assemblea, ma il mese dura ormai da tre anni ? l'unica cosa che ha fatto è rilasciare una certificazione di avvenuti pagamenti di lavori straordinari per le detrazioni IRPEF.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Almeno 1 assemblea (ordinaria/approvazione bilanci) all'anno è imperativa.
    Sicuro di usare i termini corretti?
     
  11. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    non potete a questo punto farvi dare una delega dal proprietario per presenziare alle assemblee di condominio ed esternare i problemi? è lì che tutto si decide...l'amministratore deve eseguire (puntualmente) ciò che l'assemblea delibera
     
  12. Pitiuso

    Pitiuso Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quale legge ne prescrive l'imperatività e, soprattutto ,quali azioni o sanzioni sono possibili ove questa imperatività venga dialetticamente "elusa"come da me descritto ?
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Art. 1130 del CC.

    Non sono previste sanzioni...ma si possono esperire azioni per addebitare danni patiti e chiedere revoca giudiziale dell'amministratore per inadempienza contrattuale.

    Potete comunque revocare in assemblea se esiste maggioranza in tal senso.
     
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