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Sara94

Nuovo Iscritto
Conduttore
Salve a tutti,
Se io in contratto metto la dicitura:
"Morosità: Il mancato pagamento di una sola rata del canone salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge n. 392/1978 o degli oneri accessori per un importo pari a due mensilità del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto. Per ogni giorno di ritardo nel pagamento del canone sarà applicato un rateo di mora sulla base del tasso legale."
Questa è considerata clausola penale volontaria?
Grazie
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
Certamente, @Sara94. Nessuno ti impone di inserirla a contratto. E’ una espressa pattuizione che hai convenzionalmente concordato tu con la controparte, determinando preventivamente il risarcimento del danno in caso di ritardo di un adempimento (pagamento canone), ma è una scelta onerosa che comporta l’ulteriore pagamento di € 200,00 di imposta di registro anche se il canone è cedolarizzato.
 
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Sara94

Nuovo Iscritto
Conduttore
Certamente, @Sara94. Nessuno ti impone di inserirla a contratto. E’ una espressa pattuizione che hai convenzionalmente concordato tu con la controparte, determinando preventivamente il risarcimento del danno in caso di ritardo di un adempimento (pagamento canone), ma è una scelta onerosa che comporta l’ulteriore pagamento di € 200,00 di imposta di registro anche se il canone è cedolarizzato.
Però gli interessi moratori sono stabiliti per legge sulla base del tasso legale. So che se tu stabilisci per ogni giorno di ritardo il conduttore deve versare la somma di ... allora in quel caso si è una clausola penale volontaria perché è una cosa in più. Però se tu indichi che gli interessi moratori saranno calcolati in base al tasso legale non pensavo lo fosse. È che la norma non è chiara.
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
L'argomento interessa anche a me.

In un contratto stipulato recentemente abbiamo previsto le seguenti clausole:

"Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola mensilità del canone nonché il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di una mensilità del canone, costituirà imme-
diatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge; nonché motivo di risoluzione del contratto. Le parti convengo-
no che il mancato pagamento del canone e/o degli oneri accessori come suddetto, comporta la risoluzione di diritto del contratto stesso secondo quanto previsto dagli artt.n.1454 e n.1456 Cod.Civ."

in pratica l'addebito degli interessi di mora calcolati in base al tasso legale, come dice @Sara94, e la clausola risolutiva espressa.

Penso non si tratti di clausole penali volontarie per le quali occorre pagare l'ulteriore imposta di registro di 200 euro, ma non ne sono sicura.
 

Clematide

Membro Attivo
Proprietario Casa
@Sara94 @uva


Alla luce delle vostre osservazioni, ritengo che abbiate ragione voi: solo qualora la clausola si ponga al di fuori della norma di legge si configura come clausola penale volontaria, pertanto, se la legge dice che, in caso di ritardo nel pagamento del canone, sono dovuti gli interessi di mora pari al tasso legale, è clausola di legge, e non penale derivante da un accordo tra le parti.
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Penso non si tratti di clausole penali volontarie per le quali occorre pagare l'ulteriore imposta di registro di 200 euro, ma non ne sono sicura.
Nessun esborso ulteriore ai fini del registro: io le metto da anni (anche quando non c'era il RLI telematico e i contratti li controllava l'impiegato) e nessuno mi ha mai detto nulla.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
io le metto da anni
Pure io le ho sempre inserite nei contratti di locazione.
Quando registravo allo sportello dell'Agenzia delle Entrate nessun loro impiegato ha mai fatto osservazione circa il pagamento di un'ulteriore imposta di registro.
Anche se in realtà si limitavano ad una lettura parziale dei contratti, senza controllare tutte le clausole.

Da alcuni anni registro telematicamente, senza allegare il contratto abitativo al mod. RLIWeb, quindi mi è venuto il dubbio.
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Anche se in realtà si limitavano ad una lettura parziale dei contratti
Nel mio caso, invece, per la registrazione dei contratti c'è sempre stato (e c'è tuttora) un impiegato che definire tritaco....ni sarebbe un complimento e sempre troppo poco: aveva da ridire anche sulla punteggiatura, tanto che avevo preso l'abitudine di portargli prima il contratto da "correggere", eppoi di tornare con le correzioni fatte, per la registrazione. Eppure sulle clausole in oggetto non ha mai avuto nulla da ridire.
 

casanostra

Membro Assiduo
Proprietario Casa
"Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola mensilità del canone nonché il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di una mensilità del canone, costituirà imme-
diatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge; nonché motivo di risoluzione del contratto. Le parti convengo-
no che il mancato pagamento del canone e/o degli oneri accessori come suddetto, comporta la risoluzione di diritto del contratto stesso secondo quanto previsto dagli artt.n.1454 e n.1456 Cod.Civ."
Uva una informazione, con questa clausola risolutiva espressa è possibile risolvere il contratto ancor prima della convalida della sentenza di sfratto?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
con questa clausola risolutiva espressa è possibile risolvere il contratto ancor prima della convalida della sentenza di sfratto?
Sì, è possibile risolvere il contratto e comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate. Però l'inadempimento del conduttore può essere sanato davanti al Giudice.

E' un argomento interessante, che avevamo approfondito in questa discussione (in particolare il mio post n. #11 e la risposta di @Ollj nel post n. #13):
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
E' un argomento interessante, che avevamo approfondito in questa discussione (in particolare il mio post n. #11 e la risposta di @Ollj nel post n. #13):
Prima domanda: come fai a rintracciare con tanta efficienza le discussioni passate?

Secondo: ricordavo la discussione e le conclusioni di Ollj: ma non mi è chiaro il conseguente tecnicismo. Cioè, ammettiamo che tu abbia comunicato e risolto il contratto. Poi il conduttore salda il debito ed il giudice intima il prosieguo del contratto.

Come si "resuscita" il vecchio contratto? Che tipo di RLI va inviato? Con quali decorrenze/scadenze?
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
il conduttore salda il debito ed il giudice intima il prosieguo del contratto.

Come si "resuscita" il vecchio contratto? Che tipo di RLI va inviato? Con quali decorrenze/scadenze?
Domande che mi sono posta anch'io, alle quali non so rispondere.
Mi trovassi coinvolta in una situazione come quella (spero di no!) andrei a chiedere informazioni all'Agenzia delle Entrate, ma non sono sicura che saprebbero rispondermi con certezza...

Secondo me sarebbe corretto poter "resuscitare" il vecchio contratto, come hai scritto tu.
E non essere obbligati a stipularne uno nuovo.

Se, ad esempio, si tratta di un contratto commerciale 6 + 6 (ufficio amministrativo, senza clausola indennità perdita avviamento a favore del conduttore) per il quale siamo giunti al decimo anno.
Ipotizziamo che il locatore lo risolve avvalendosi della clausola risolutiva espressa, poi il conduttore sana la morosità davanti al Giudice e la locazione viene ripristinata. Preferirei riprendere il rapporto locativo dal decimo anno (per poter inviare la disdetta al termine del dodicesimo anno), piuttosto che ricominciare da principio!
 
Ultima modifica:

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
come fai a rintracciare con tanta efficienza le discussioni passate?
Utilizzo la funzione "cerca" (in alto a destra): scrivo, sintetizzando, ciò che sto cercando e il nome dell'utente che ha trattato l'argomento.
In genere mi ricordo degli argomenti già discussi e di chi aveva dato risposte, a mio parere, utili e costruttive.

Devo anche dire che partecipo poco a questo Forum, e solo per approfondire gli argomenti che mi interessano. Tralasciando discussioni e commenti che, sempre a mio parere, sono inutili e dispersivi.
Quindi ho più facilità a ricordare ciò che veramente mi interessa ed è utile per il mio lavoro!
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
comunicare la risoluzione all'Agenzia delle Entrate.
Questa, da sola, è già una cosa importante, perchè non si continuano a pagare per anni le tasse su importi non riscossi (eventuali importi che il conduttore dovesse corrispondere non verranno considerati pagamenti del canone, ma, per esempio, penalità espresse chiaramente nel contratto o altro).
il conduttore sana la morosità davanti al Giudice
Che sappia io, la clausola di risoluzione espressa non è "sanabile" davanti al giudice perchè è stata fatta proprio per evitare questo: il contratto è risolto comunque per patto espresso tra le parti ed i giudice deve solo prenderne atto: quindi nessuna "resuscitazione" nè nuovo contratto nè nuovo RLI.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Che sappia io, la clausola di risoluzione espressa non è "sanabile" davanti al giudice perchè è stata fatta proprio per evitare questo: il contratto è risolto comunque per patto espresso tra le parti ed i giudice deve solo prenderne atto: quindi nessuna "resuscitazione" nè nuovo contratto nè nuovo RLI.
Uhmm: mi piacerebbe poter pensare che hai ragione. Ma temo non sia questa la conclusione suggerita dai giudici, avvocati, e compagnia briscola.

Che dici @uva?
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
La clausola risolutiva espressa è valida per ogni inadempimento contrattuale, salvo la morosità minima (2 mesi), per la quale il conduttore può sanare, solo nei termini, quanto dovuto.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
la conclusione suggerita
Io penso che la conclusione suggerita da Ollj sia corretta: la clausola risolutiva espressa (prevista nel contratto di comune accordo tra locatore e conduttore) non può bypassare ciò che prevede la legge.
La legge (art. 55 l. 392/1978 tuttora in vigore) è chiara: il conduttore può sanare la morosità davanti al Giudice e ripristinare il rapporto locativo.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La clausola risolutiva espressa è valida per ogni inadempimento contrattuale, salvo la morosità minima (2 mesi), per la quale il conduttore può sanare, solo nei termini, quanto dovuto.
Interpretazione interessante.
Significa che il conduttore può ripristinare il contratto solo se la morosità non supera le due mensilità del canone, e lui la sana?
E qual è il termine entro il quale deve sanarla? Quello disposto dal Giudice?

Da dove - da cosa hai dedotto tutto ciò?
Puoi citare delle sentenze in merito?
Grazie
 

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