Clausola Recesso Contratto Canone Concordato

[mfr100]

All'interno di un contratto a canone concordato ho mantenuto inalterato la versione originale dell'articolo 8 facendo un riferimento ad una Clausola che poi ho riportato in fondo al contratto con le specifiche condizioni da applicare nel caso in questione. In questo modo:

Articolo 8 (Recesso del conduttore)
E' facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
vedi Clausola B}: "Recesso"

Clausola B (Recesso)
E' facoltà del conduttore recedere dal contratto senza alcun obbligo di motivazione, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno TRE mesi prima


Questo perchè mi era stato detto che il testo originale del contratto che deriva da un accordo fra le organizzazioni sindacali non va modificato e le eventuali variazioni vanno indicate a parte.
Ora, il sindacato degli inquilini mi sta sollevando dei problemi su questo punto dicendo che la Clausola è in contraddizione sull'Articolo; a me pare evidente che, avendo messo il rimando, le condizioni da applicare sono quelle della Clausola.

Qualcuno ha esperienza a tal proposito ed esistono pareri ufficiali?

Grazie

 

[Dimaraz]

Non sono ferato in tali contratti...ma trovo una sciocchezza redigere un contratto con 2 clausole in contrasto (salvo ci sia ulteriore nota esplicativa).

 

[uva]

il testo originale del contratto che deriva da un accordo fra le organizzazioni sindacali non va modificato e le eventuali variazioni vanno indicate a parte.

Rispondo in base alla mia esperienza, essendomi trovata come locatore nella stessa situazione.

Avendo deciso, di comune accordo e su richiesta del conduttore, di limitare il suo preavviso a tre mesi senza necessità di motivazione, ho semplicemente scritto l'art. 8 come segue:
"E' facoltà del conduttore recedere dal contratto senza necessità di motivazione alcuna, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno tre mesi prima".

Nel mio caso si tratta di un contratto concordato stipulato l'anno scorso, senza l'assistenza delle Associazioni dei proprietari e degli inquilini, e quando qui a Torino non era necessaria l'attestazione di almeno una delle suddette Associazioni. Quindi il contratto non è stato controllato da nessuno.
Ma penso che la variazione della clausola sia valida, perché contiene una deroga a quella "ufficiale" a favore del conduttore.

Quindi penso che la sostanza di ciò che hai scritto tu è corretta mentre la forma è ambigua, perché la Clausola B contrasta con l'Art. 8. E non è chiaro quale sia quella prevalente.

 

[mfr100]

nel Decreto del Ministero del Ministero dei Trasporti del 16 Gennaio del 2017 sul quale si basano gli Accordi Territoriali per i canoni concordati al punto 10 dell'Art. 1 è scritto:
"10. I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto (Allegato A) che e' approvato ai sensi dell'art. 4-bis della legge n. 431 del
1998."
Un'interpretazione restrittiva di questo punto e in particolare la parola "esclusivamente" fa sì che nulla possa essere modificato al testo originale dell'Allegato A (e in particolare in tal caso all'Articolo 8 originale) e quindi sia stata per questo motivo aggiunta la Clausola B di recesso dove ci sono le condizioni migliorative per il conduttore. Le condizioni espresse nella Clausola B peraltro hanno ovviamente la prevalenza sulla versione originale dell'Articolo 8 per due motivi:
- 1. si tratta di condizioni che tutelano maggiormente la parte debole del contratto (il conduttore) e quindi è evidente che in caso di contestazione legale il giudice applicherebbe tali condizioni e non le altre che sono invece peggiorative per la parte debole.
- 2. nel mio contratto esiste anche una pagina con l'elenco di tutti i parametri che è parte integrante del contratto perchè siglata dalle parti e depositata al momento della registrazione presso l'Ufficio delle Entrate e che ha portato al calcolo del Canone dove è chiaramente citato il punto della maggiorazione del Recesso che quindi rende evidente che nello specifico contratto vadano applicate le condizioni indicate appunto nella Clausola B altrimenti il calcolo del canone non sarebbe coerente.

 

[uva]

nel mio contratto esiste anche una pagina con l'elenco di tutti i parametri che è parte integrante del contratto perchè siglata dalle parti

Se ho capito bene, l'elenco dei parametri è siglato da locatore e conduttore.
E ora devi ottenere l'attestazione da parte di una delle Associazioni della proprietà o degli inquilini, secondo quanto richiesto dal D.M. 16/01/2017.
Se è così, potresti provare a sottoporre il contratto ad un altro sindacato, visto che quello degli inquilini ha sollevato l'obiezione sul contrasto tra l'Art. 8 e la Clausola B.

 

[mfr100]

indubbiamente provare ad andare da un altro è una possibile soluzione.

Fra l'altro il contratto è già depositato e registrato all'Agenzia delle Entrate che quindi ha dato in qualche modo il beneplacito al contratto stesso. Non si capisce come possa un altro ente prendersi il diritto di dire che lo stesso contratto è sbagliato contraddicendo l'Agenzia delle Entrate.
Fra l'altro queste Organizzazioni sindacali agiscono in pieno conflitto di interesse visto che esse stesse fanno contratti e quindi hanno ogni convenienza nel rendere impossibile la vita a coloro che si fanno i contratti per conto proprio.
Sapete almeno se questi signori devono motivare in maniera scritta e chiara le cause precise che hanno portato a rifiutare la verifica? Nel mio caso per ora ci sono solo telefonate o cmq. comunicazioni verbali; nulla quindi di scritto ed ufficiale.

 

[uva]

il contratto è già depositato e registrato all'Agenzia delle Entrate che quindi ha dato in qualche modo il beneplacito al contratto stesso.

Non penso che l'Agenzia delle Entrate controlla e "da il beneplacito" quando si registra un contratto.
Se, ad esempio, si registra telematicamente un contratto di locazione abitativo stipulato tra soggetti privati con un numero di locatori e conduttori non superiore a tre; allora non occorre neppure allegare il contratto ed è sufficiente compilare il mod. RLI con tutti i dati.
Da alcuni anni faccio sempre le registrazioni in via telematica; ma ricordo che quando registravo allo sportello dell'Agenzia delle Entrate presentando le copie dei contratti, l'addetto dava un'occhiata molto superficiale senza leggere tutte le clausole e senza rilevare eventuali errori.

Quindi un'Organizzazione sindacale può contestare la clausola di un contratto già registrato all'Agenzia delle Entrate, e mi sembra logico che il rifiuto della vidimazione venga comunicato per scritto. Però non so se esiste un obbligo in tal senso.

 

[mfr100]

Anche io registro il contratto per via telematica ma faccio sempre l'upload del pdf del contratto. Sono meravigliato che non sia sempre obbligatorio farlo e l'imparo adesso: mi pare una follia che si presta a tutta una serie di frodi . Di fatto proprietario ed inquilino insieme possono modificare a loro piacimento un contratto in corso mantenendo solo inalterati i dati che compaiono nel RLI senza che nessuno se ne possa accorgere. Se poi addirittura l'inquilino non chiede o non guarda con attenzione o fa finta di non vedere la ricevuta telematica della registrazione il proprietario potrebbe anche fare un RLI completamente diverso dal contratto.
Siccome anche io fino a qualche anno fa mi recavo in ufficio per la registrazione ricordo che l'impiegato oltre che guardare teneva sempre la terza copia del contratto.

 

[mfr100]

questo poi in parte cambia anche le possibili soluzioni al mio problema.
Trattandosi di un contratto fra un locatore e un conduttore se l'agenzia tollera modifiche "non sostanziali" che non vadano ad alterare i dati del RLI questo significa che posso modificare il contratto esistente come vogliono quelli del sindacato, poi faccio firmare di nuovo all'inquilino senza dover chiudere e riaprire un nuovo contratto. Ma va poi bene che il pdf dell'agenzia delle entrate sia leggermente diverso dalla versione visionata dal sindacato?

 

[uva]

accio sempre l'upload del pdf del contratto. Sono meravigliato che non sia sempre obbligatorio farlo e l'imparo adesso:

A pagina 8 delle istruzioni del mod. RLI è indicato il caso in cui allegare il file del contratto è facoltativo (quando esistono le condizioni che ho elencato nel mio post n.#7).

Se però tu hai fatto la registrazione allegando il file, penso non vada bene modificare il contratto senza modificare il file già inviato. Potresti porre la domanda all'Agenzia delle Entrate dove hai svolto telematicamente la pratica.

Quanto alle eventuali frodi, ritengo non sia compito dell'Agenzia delle Entrate prevenirle controllando minuziosamente tutti i contratti presentati per la registrazione. Gli errori, le frodi, i tentativi di evasione fiscale, ecc. saranno rilevati e sanzionati se e quando ci sarà un controllo sulla posizione del contribuente.
Eventuali clausole del contratto irregolari perché contrarie alla legge possono essere rilevate dal conduttore che farà valere le proprie ragioni davanti ad un giudice.

Mi pare giusto che il conduttore possa controllare se il contratto è stato registrato regolarmente: io gli consegno sempre copia del mod. RLI allegata alla ricevuta di registrazione emessa dall'Agenzia delle Entrate.