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  1. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    dopo un'esperienza disastrosa con precedente geometra in relazione alla revisione dei millesimi, in assemblea è stato deciso di affidare nuovo incarico.
    Per quanto ne so i coefficienti che il professionista deciderà di prendere in considerazione per redigere i millesimi sono una sua scelta personale, mettiamo il caso però che trascurandone alcuni si formi una valutazione errata che chance hanno i danneggiati? Impugnare o si può chiedere al tecnico di inserire tutti i parametri al fine di ottenere una valutazione più precisa?
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma se dovete star li a "suggerire" ad un professionista!!! di quali parametri tener conto... perchè non vi fate il calcolo da voi?

    Vale sempre ciò che decide la maggioranza e chi non accetta può solo agire in giudizio.
     
  3. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    In effetti non si dovrebbe suggerire ad un tecnico perché dovrebbe ben sapere che in presenza di caratteristiche diverse tra gli appartamenti, h. per esempio e non solo, non si può calcolare un tanto al mucchio.
    Comunque grazie per la risposta.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    di non approvare la nuova tabella mm. In assemblea si dovrà discutere per trovare un accordo. se non si trova si va dal giudice il quale nominerà un suo consulente tecnico per la redazione di una nuova tabella mm che non potrà essere messa in discussione.
     
  5. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Magari dico delle sciocchezze, perciò per evitare di parlare a sproposito vorrei una vostra valutazione.
    Tenendo presente che: lo stabile è senza ascensore e posto su di un terrapieno quindi per accedere al portone vi è una scalinata esterna e che i due appartamenti al piano terra sono in realta all'altezza di un primo piano sulla facciata principale, mentre da un lato del palazzo sono a livello strada con accesso diretto carrabile dal loro giardino. I piani sono 4, gli appartamenti in totale sono 10 di cui 2 mansarde. Per accedere alle mansarde la scala si restringe e quindi meno agevole e le abitazioni sono internamente a livelli differenti e quindi con gradini.
    Secondo me sarebbe corretto valutare sia il volume virtuale che il coefficiente di funzionalità generale. Altra cosa: esistono 4 cantine che il tecnico precedente dice di non avere inserito nei millesimi perché non accatastate, io ritengo invece che fatti i rilievi vadano comunque inserite nei millesimi dei proprietari degli alloggi a cui appartengono indipendentemente dal loro accatastamento esistono e quindi debbono essere conteggiate.
    Grazie per la vostra pazienza.
     
  6. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La soluzione potrebbe essere questa:
    1)- Invitate il professionista ad eseguire un accurato sopralluogo;
    2)- indite un'Assemblea invitandolo ad esporre i criteri di calcolo, coefficienti, parametri e quant'altro ritenga opportuno adottare per la redazione delle tabelle;
    3)- fornite suggerimenti, chiedete chiarimenti, fate anche magari delle osservazioni ma chiaritevi prima tutte le idee prima di conferirgli l'incarico.
    Quando avrà elaborato le tabelle, potrete approvarle o no. Ma il suo compenso lo dovrete comunque pagare.
    Ed allora, perché non chiarirsi prima?
     
  7. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi sembra una buona soluzione, spero che gli altri condomini concordino.
    Abbiamo ovviamente pagato anche il precedente tecnico, anche se ha scritto delle corbellerie tali .........ha attribuito ad un condomino un terrazzo inesistente, è riuscito persino a sbagliare le somme ....... mi sembra impossibile che non abbia usato un foglio di calcolo.
    Comunque la vedo dura perché sono anni che tentano in ogni modo di attribuirmi dei millesimi a loro piacimento con la scusa che ora che è ristrutturato è bello. Purtroppo per me è sempre una mansardina, carina ma non un attico, anche senza ascensore .....
     
  8. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La redazione delle tabelle non è mai un fatto univoco. Potrai chiamare 50 professionisti ed avrai 50 tabelle diverse. Influisce la sensibilità del professionista, la completa conoscenza di fattori ai quali attribuire un diverso coefficiente e tante altre variabili che rendono quindi se non indispensabile, almeno molto utile ciò che ho detto nel mio precedente post.
    Dalle nostre posizioni è troppo difficile dare un parere "tecnico". E magari fornire "chiavi in mano" la soluzione. Ritengo che con una certa accuratezza e senza pregiudizi, in una buona Assemblea si potranno raggiungere degli accordi soddisfacenti. Meglio una transazione sufficiente che una causa lunga e penosa sia in termini di costi che di risultati. Questi ultimi saranno, in primis, l'astio fra condomini che si realizzarà fra vincitori e perdenti nella causa medesima.
    Per pochi euro all'anno, magari......
     
  9. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le migliorie apportate internamente ad una unità immobiliare non influiscono sul calcolo dei millesimi. Se così fosse le tabelle millesimali dovrebbero essere ricalcolate ogni volta che una unità immobiliare viene ristrutturata. I millesimi si calcolano sulla base di parametri invariabili che comprendono la superficie, l'altezza degli ambienti, l'esposizione, la vista, il piano (soprattutto in assenza di ascensore). E' insomma un calcolo complesso ed in piccola parte soggetto a valutazioni personali.
    Cerca di convincere gli altri condomini a seguire l'ottimo suggerimento di Luigi Barbero. Chiarirsi per bene prima è sempre una buona cosa.
     
  10. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Porterò i vostri suggerimenti in assemblea, con i quali concordo pienamente, anzi aggiungerei che quanto più accurato sarà l'esame del tecnico quanto meno opinabile sarà la sua valutazione e questo vale per me come per gli altri condomini.
     
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  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se si segue il tuo pensiero chiunque dei condomini può rivolgersi al giudice per rifare le tabelle millesimali. Il catasto, anche se non probante ai fini della proprietà, censisce i locali delle unità immobiliari dichiarate dai proprietari. Quindi i locali non accatastati ufficialmente non esistono. L'assemblea dei condòmini deve imporre a chi si dichiara proprietario di accatastare i locali. Poi si inseriranno nelle tabelle mm a spese di chi ha causato la variazione.
     
  12. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    I millesimi che sono in vigore a tutt'oggi sono vecchi di 40anni, ma non avendo più il cartaceo che riporta i calcoli è impossibile verificare se le cantine erano considerate. Il mio appunto era riferito al tecnico che qualche mese fa era stato incaricato di rifare i millesimi e che oltre ai numerosi e marchiani errori che ha portato l'assemblea a non porli neppure ai voti, alla mia domanda dove aveva inserito le cantine mi ha risposto appunto che non avendole trovate nelle piante catastali, anche se sapeva della loro esistenza non ha potuto calcolarle.........
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    allora un professionista quando viene incaricato di redigere delle nuove tabelle millesimali di proprietà, delle scale e ascensore, del riscaldamento ecc... ecc... deve pretendere dal condominio committente tutte le planimetrie catastali del fabbricato. Poi deve recarsi sul posto e, con le planimetrie catastali alla mano, verificare le misure dei locali componenti ogni singola unità immobiliare. Quindi prendere anche le dimensioni delle finestre, dei radiatori (indicando il materiale con il quale sono fatti). Alla fine ci sono dei programmi che in base ai parametri ed ai coefficienti impostato automaticamente fanno i conti e danno i valori mm di ciascun appartamento. Un classico quando si rifanno le tabelle mm sono le verande, perché queste trasformano il balcone che è un accessorio in locale abitabile che aumenta il numero dei locali. Ora se la mansarda è stata regolarizzata tutto bene se la mansarda è abusiva il professionista non ha il potere di farla demolire o di regolarizzarla: o si blocca oppure va avanti senza considerarla. Non rimane che fare un esposto al comune che, dopo aver mandato un vigile urbano della sezione edilizia a fare un sopralluogo, ingiungerà al proprietario, dopo aver elevato contravvenzione, la rimozione o la regolarizzazione.
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sulle cantine credo tu abbia ragione: tra l'altro non è detto che le cantine non siano accatastate; spesso sono inserite nella planimetria dell'abitazione ed entrano nel conteggio dei vani e della relativa rendita catastale
    Un pò ti contraddici: i calcoli sono sempre asettici (beata matematica....); ma è la scelta dei coefficienti ad essere soggettiva.
    Intanto non sono univoci, nè obbligatori: le fonti pure. Il risultato quindi varia.
    Meglio discutere prima pacatamente i criteri..
    .
     
  15. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questa mi è nuova. Ha senso per la certificazione energetica: non capisco lo scopo per il calcolo dei m/m di proprietà.

    Non è invece la prima volta che leggo non essere "lecito" redigere i mm per un locale abusivo non accatastato: da un punto di vista privatistico non ne capisco la ragione: i mm servono a ripartire le spese tra i condomini. Di fatto se le u.i. esistono hanno anche loro dimensioni e caratteristiche oggettive e misurabili.
    Perchè confondere l'aspetto urbanistico e fiscale con la ripartizione condominiale delle spese è abbastanza curioso: vedrei la solita invadenza della burocrazia statale che non sa fare il proprio mestiere ma mette in naso in aspetti che non le competono.
     
  16. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
     
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  17. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusate, volevo citare e replicare.......ho fatto un pasticcio:^^:
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E la replica? :^^:
     
  19. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La replica è dentro la citazione.......le parole di Luigi sono solo le prime 2 righe.....
     
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  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Prendo parte della risposta di ziggy
    La misura delle finestre ha senso in relazione al coefficiente di illuminazione se le finestre sono diverse a causa delle caratteristiche dell'alloggio (vedi velux oppure finestre o portefinestre).
     
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