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  1. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mia sorella possiede un negozio che fa parte di un condominio; di recente hanno deciso di rifare le tabelle millesimali perché' alcuni appartamenti si sono ampliati e perché' i 15 negozi, secondo l'originario regolamento di condominio, non hanno millesimi.
    Ora, al di la' del fatto che hanno deciso senza l'approvazione dei negozi (non avendo millesimi non avevano diritto a partecipare alle assemblee) mia sorella ha richiesto la documentazione specifica per vedere i coefficienti applicati.
    Ebbene, nella relazione tecnica si evince che ci sono coefficienti diversi per ogni ambiente ma per i negozi e' stato applicato lo stesso coefficiente sia per lo spazio dedicato al negozio, sia per il bagno e sia per l'area sottostante (magazzino/cantina) mentre per gli appartamenti viene applicato un coefficiente diverso per ogni ambiente.
    secondo voi e' regolare?
    grazie
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I criteri per il calcolo dei valori millesimali non seguono regole ferree.
    Pur essendo reperibili alcune normative e prassi... se interpelli 10 tecnici diversi hai 10 versioni difformi.
    La vecchia tabella era palesemente sbagliata (anacronistica reliquia di tempi lontani presumo) ingiusta e "illegale"...seppur valida.

    Ora non serve unanimità per approvare nuove tabelle...ma indubbio che se i negozi diventano "membri attivi" del Condominio sia quantomento equo far partecipare tutti alla delibera di approvazione.
    Venisse opposto diniego e vi fossero torti rilevabili non resta che agire in Giudizio.
     
  3. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Come è possibile che i negozi non avessero mm. e come è possibile ampliare gli appartamenti in un condominio senza nessuna delibera della totalità del condominio
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Era un "modus" dels ecolo scorso per determinare le spese solo a crico delel abitazioni in quelle realtà dove i negozi a piano terra non usufruivano di alcuno degli impianti condominiali (scale, ascensori, riscaldameno, acquedotto etc).

    Criterio sbagliato che "dimenticava" come possono derivare spese straordinarie di competenza pure di tali ambienti (facciate, tetto etc).
     
  5. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao moralista.........è tutto possibile xche' il regolamento di condominio prevede di dare millesimi solo agli appartamenti e di far partecipare i negozi a determinate spese straordinari secondo delle percentuali stabilite nello stesso.
    Per quanto riguarda l' ampliamento degli appartamenti è evidente che parliamo di vecchi abusi edili poi condonati...
     
  6. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Esattamente Dimaraz. con l'eccezione che su questo regolamento preistorico è perfettamente regolamentato in che misura dovranno essere pagate determinate spese straordinarie.
     
  7. clemente

    clemente Membro Attivo

    Professionista
    Ha senso se i negozi hanno la stessa esposizione (ad esempio sono tutti consecutivi sulla via), dimensioni e servizi similari; per quanto riguarda gli ambienti residenziali si osservano maggiori parametri proprio per via dell'esposizione e del livello di piano, caratteristiche appunto essenziali.
    Per quanto riguarda la redazione delle tabelle, condivido quanto detto da Dimaraz, 10 tecnici, 10 tabelle diverse, perchè trattandosi in fondo di una stima è sempre sempre soggettiva.
     
  8. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    va be' ma allora i coefficienti che ci stanno a fare! i negozi sono 15 ed hanno 2 diverse esposizioni infatti viene applicato 1,75 e 2 a seconda dell'affaccio ma il bagno e il magazzino non possono avere questi coefficienti...o sbaglio.....e poi se tutto verte sulla teoria "facciamoi come ci pare" vorra' dire che mia sorella insieme ad altri contesteranno questi valori opponendosi all'approvazione. Diverso e' se la legge stabisce punti fermi....e' inutile a quel punto opporsi...
     
  9. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    é contrattuale questo regolamento? (cioè è stato registrato da un notaio / è citato nell'atto d'acquisto del negozio di tua sorella?) Se i proprietari dei negozi non erano nemmeno convocati alle assemblee (cioè non erano a questi attribuiti neanche millesimi di proprietà, non solo di gestione) evidentemente deve/doveva esistere una qualche deroga contrattuale alle disposizioni dell'art. 1117 del codice civile (definizione delle parti comuni dell'edificio)...ed ora non è che l'assemblea può cambiare le cose solamente a maggioranza degli intervenuti.
    più che dei coefficienti delle nuove tabelle millesimali mi preoccuperei di verificare l'eventuale violazione di un contratto!
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Indifferente.
    La riforma del Condominio ha normato la questione stabilendo che basta la maggioranza semplice per modificare le tabelle millesimali.

    Ora le questione è verifcare con profonda lettura il RdC che se di tipo contrattuale (per disposizione del costruttore o perchè approvato/firmato da tutti) e contenesse specifiche norme di ripartizione...non potrà essere modificato se non con il benestare di tutti (negozi inclusi).

    Votare possono votare contro...ma temo si troveranno in minoranza anche se si votasse con i nuovi millesimi...nel vostro caso nemmeno vi invitano a votare!!!

    Non resta che studiare attentamente calcolo e Regolamento vigente...e poi eventualmente impugnare.
     
  11. ing. Fachinat

    ing. Fachinat Membro Junior

    Professionista
    non sono d'accordo...gli allegati ad un contratto (cioè le tabelle allegate ad un regolamento contrattuale) sono parte integrante del contratto stesso e pertanto possono essere modificate soltanto con il consenso di tutti i condòmini, che dovranno a tal fine sottoscrivere un nuovo accordo. L'art. 69 delle disp. att. del c.c. a cui ti riferisci disciplina i casi "ordinari" extra-contrttuali.
     
  12. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche se le tabelle millesimali fossero un allegato del regolamento di condominio, non vi sono motivi per non ritenere modificabili a maggioranza le tabelle di origine contrattuale che, in realtà, siano rispettose dei criteri legali.
    Si deve ritenere che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2 c.c.
    Ciò purché la revisione non debba essere intesa come "diversa convenzione" ex art. 1123, comma 1 c.c. In tal caso, infatti, è necessario, poiché è previsto dalla legge, sotto pena di nullità, il consenso unanime dei condomini per modificare il criterio di ripartizione applicabile.
     
  13. mega

    mega Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,
    abbiamo sottoposto il problema ad un legale e, come appare chiaro anche dalle vostre risposte, la situazione appare controversa.
    essendoci un regolamento di tipo contrattuale con allegate tabelle sarà' da capire se tali tabelle (come previsto dalla recente riforma) cambiate a maggioranza possano coinvolgere anche i negozi che originariamente non hanno millesimi avendo, invece, un articolo specifico in cui vengono chiamati a partecipare a determinate spese straordinarie in percentuale sul totale dei lavori, ripartendoli, poi, in base alle porte di ogni locale......una cosa e' certa.....non se ne uscira' facilmente!
     

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