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  1. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Premetto che sono un Socio di Cooperativa Edilizia a r.l., a totale contributo statale tra appartenenti Difesa/Interni, inizialmente a proprietà indivisa ma successivamente a proprietà individuale.

    Recentemente, dopo aver saldato le quote mutuo di pertinenza con l'Ente (INPDAP), siamo giunti al definitivo atto della vendita/acquisizione dell’immobile assegnatomi da parte della Cooperativa.

    Trovandomi in regime di "separazione dei beni", avevo preventivamente chiesto ufficialmente al Notaio (lo stesso per tutti i Soci assegnatari) di poter liberamente cointestare l'appartamento per quota uguale (50%) con la mia consorte (tra l'altro sposata "prima" dell'ingresso in cooperativa). Tale "libera scelta" mi è stata negata in quanto, a detta dello stesso Notaio, "non prevista specificamente dal c.c. per coloro che vigono in tale regime" (Codice Civile).

    Fatto notare (copia alla mano) che altre Cooperative/Notai avevano, invece, registrato tale "cointestazione" su semplice dichiarazione dei coniugi (riportata nel testo degli stessi atti di vendita) di "essere in regime di separazione dei beni e di accettare e acquistare in comune e per quota uguale il diritto di proprietà della porzione immobiliare di pertinenza", mi veniva risposto che "ogni notaio si assume ai fini di legge le proprie responsabilità sugli atti che redige", poiché, a suo avviso, si poteva interpretare tale "consenso" a possibili "sotterfugi" finanziari al fine di pagare meno tasse. In ogni caso “ Lei è comunque libero di firmare o meno l’atto di acquisto”. A tale punto, mio malgrado (e della mia consorte), dovendo accettare per "sacre" le dichiarazioni dell' "esperto" Notaio, ho firmato l’atto preparato.

    Per quanto sopra Vi pongo i seguenti quesiti che, a questo punto, potrebbero essere anche oggetto di eventuali interpellanze parlamentari per un “buco” normativo o di legge nonchè di un eventuale "segnalazione" al Notariato Nazionale:

    · Visto che, a mio umile sapere, in giurisprudenza, una cosa è “legittima” se NON espressamente "vietata" da norme di legge (nel mio caso nemmeno dal Codice Civile), è “legale” tale impossibilità impostami?

    · Vista la “diversità di interpretazioni” dei Notai (che potrebbero, a questo punto, incorrere in denunce per falso in atto privato-pubblico), esiste o meno uno specifico DIVIETO di legge a tale “libera scelta” tra l’altro voluta dallo scrivente a tutela della propria consorte (diritto garantito dalla Costituzione e dalla legge)?

    · Posso oppormi all’atto fattomi firmare e già registrato, in quanto “dichiarato” (dal Notaio) unica possibilità di acquisto/acquisizione solo dalla mia persona ("Socio Assegnatario dell'immobile?
    Da segnalare, inoltre, che il detto notaio mi ha suggerito, inizialmente di poter effettuare successivamente a 5 anni un ulteriore atto di “vendita” della metà della quota alla mia consorte (naturalmente a mie ulteriori spese), oppure.... (e qui la cosa diventa ancora, più strana), a seguito di mie continue richieste di chiarimenti, la "possibilità" di effettuare una “rettifica” dell'atto di vendita iniziale già stipulato (con una spesa "irrisoria" di circa 600-700 euro di spese di registrazione). A quest'ultima "proposta" il serio dubbio: Ma allora, se si può fare una "rettifica" vuol dire che l'atto lo si poteva fare sin dall'inizio; o no?
    In questa ultima eventualità, perchè dovrei essere io a pagare la "rettifica"?
    Lo so, Vi pongo una enormità di quesiti, ma credo che possano essere utili alla collettività!
    Vi ringrazio per quanto saprete indicarmi.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dovrei verificare il regime particolare a cui dici di appartenere...ma una considerazione "banale":
    assunto che pure i Notai debbano/possano interpretare le norme...è più probabile che in caso di diversità sia probabilmente esatta la versione sostenuta da pluralità piuttosto che dal singolo.
    Ciò premesso tu come acquirente hai diritto di scegliere a quale Notaio affidare l'incarico.
    Ora che hai firmato non puoi pretendere di tornare indietro.
     
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    da Comunione e separazione dei beni: quali sono le differenze?

    Scegliere come regime patrimoniale la separazione dei beni vuol dire che ciascuno dei due sposi ha la proprietà esclusiva dei beni acquistati sia prima che dopo il matrimonio
    , anche se fruiti in comune. Egli ha, quindi, tutto il diritto di goderli o amministrarli. Il regime di separazione dei beni produce l’effetto di attribuire al coniuge che effettua l’acquisto ogni diritto sul bene, in via esclusiva: i patrimoni del marito e moglie restano, quindi, separati durante il matrimonio, salvi i diritti di successione.

    Per ottenere la cointestazione di un bene, una volta optata per il regime di separazione, occorrerà esplicitamente dichiarare all’atto di acquisito tale volontà, specificando anche la quota di comproprietà da assegnare.

    Quindi alla luce di quanto sopra il notaio ha sbagliato nel mantenere la sua posizione.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Compito del notaio è quello di ricevere le dichiarazioni e le volontà delle parti. Suo dovere è garantire l'identità delle persone che intervengono all'atto e la regolarità della forma del rogito. Pertanto, le parti avrebbero dovuto pretendere l'intestazione al 50% della proprietà per ciascun coniuge.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    a prescindere dalla disqusizione e interpretazione normativa, se il notaio ti propone una rettifica è indice di un ravvedimento sul suo operato, cioè ha cambiato idea magari documentandosi ulteriromente, mettiti daccordo
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se così sembra, ti verrà incontro non chiedendoti i suoi onorari, ma dovrai sostenere le spese per registrazione, trascrizione e voltura.
     
  7. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Quindi, in ogni caso, anche se l'ERRORE è del Notaio dovrei accettare di pagarne io le spese??
    Sto ponendo il quesito anche al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti - Provveditoriato Interregionale per le OOPP. Vediamo cosa mi rispondono anche loro ai quali ho posto il quesito "Se il trasferimento della proprietà dell'alloggio deve avvenire "esclusivamente" a favore del socio assegnatario".
     
  8. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Avevo già letto questo articolo dell'Avv. Simona Fontana che, come altri, riporta in linea di massima questa soluzione. Purtroppo, a quanto pare, il vero problema sta nella interpretazione di "legittimazione di assegnazione" da parte della Cooperativa agli assegnatari degli alloggi.
    Infatti, è interpretazione NON UNANIME (visto che alcune cooperative lo fanno ed altri no), quella di considerare quale unico "assegnatario legittimo" il Socio che "avendone i requisiti di legge" è iscritto nel Registro dei Soci della Cooperativa. Quindi, per interpretazione del Notaio, la Cooperativa assegna/vende al Socio il quale, se in comunione dei beni condivide "automaticamente" la proprietà dell'alloggio stesso. Per coloro che, invece, sono in regime di "separazione dei beni", tale possibilità viene "bloccata" in quanto il coniuge è "quasi" un "estraneo"! Incredibile, eppure alcuni mi hanno risposto così! Il tutto nonostante il coniuge dichiarasse che anche l'altro ha partecipato alle spese per il mutuo! Siamo nel marasma burocratico più assurdo!
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    è una quaestione tra professionista e cliente, si tratta di capire come viene interpretata la questione, a te serve che le cose siano sistemate come chiedi, lui ovviamente cercherà di spiegare la sua versione, mettetevi d'accordo, litigare sicuramente non risolverà in tempi brevi
     
  10. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Gent. Sig. "Griz", la cosa non può essere così! E non possiamo abbassarci, semplicemente per difendere l'operato di un "collega" o della "categoria", ad un italianissimo colpo di spugna, volendo salvare capra e cavoli, con .... chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.....
    Qui ho voluto evidenziare quello che, a mio umile parere, sembra esser un "buco normativo" sulla specificità dell'argomento.
    Una cosa si può fare o no? C'è una legge che vieta formalmente questa possibilità? Bisogna smetterla con la "libera interpretazione" (anche se altrimenti non esisterebbe la Cassazione ed i nostri 3 gradi di procedimento)....
    L'unica cosa che mi è stata messa in evidenza, verbalmente, è che (anche se non mi risulta nello Statuto della Cooperativa):
    "La Cooperativa cede l'appartamento in "esclusiva" al Socio - regolarmente iscritto nel Registro dei Soci della Cooperativa a seguito del riconoscimento dei "requisiti" di idoneità a tale iscrizione - il quale risulta (a loro dire) l'unico ad avere i "requisiti" per l'assegnazione dell'alloggio stesso.
    Pertanto, al momento dell'assegnazione "definitiva" (che quindi non viene paragonata ad una vera e propria "vendita" tra cooperativa e singolo), se il socio risulta essere coniugato in comunione dei beni, giusta quanto previsto dal c.c. modificato con legge 151/75, il bene viene assunto "automaticamente" in parti uguali anche dal coniuge.
    "Automaticità" che non è applicata, nel caso di regime di separazione dei beni!
    Ed è proprio questo il punto! Cosa mi vieta, per legge, nel VOLERE cedere, in fase di acquisizione, per mia libera scelta e in accordo con la mia consorte, una parte della proprietà che mi viene definitivamente assegnata?
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    la non automaticità è giusta proprio perché il socio ha contratto matrimonio in regime di separazione dei beni pertanto la norma deve essere che l'assegnazione deve essere fatta solo al coniuge socio.
    per cedere una parte o tutta una proprietà bisogna essere proprietari; evidentemente essere assegnatario non è stato considerato equivalente ad essere proprietario.
    Comunque il coniuge sposato in regime di separazione dei beni può nell'atto di acquisto di un bene cointestare tale bene anche all'altro coniuge.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Secondo questa affermazione tu stai cedendo a tua moglie una quota della tua proprietà.
    Il notaio avrebbe dovuto ricevere le dichiarazioni delle parti senza interferire, trattandosi di assegnazione al socio ed a chi ha contribuito a pagare l'immobile fino a quel momento.
    Il notaio non ha alcuna responsabilità, poiché prima di farvi firmare il rogito ve l'ha riletto e voi l'avete, tacitamente, approvato.
     
  13. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    grazie del "gent", tu hai chiesto un'opinione e io te l'ho data, non difendo nessuno nè mi importa di farlo, intendevo semplicemente esprimere che la lite col notaio sicuramente ti costerà del tempo
     
  14. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Gent.mo Sig. Criscuolo,
    desidero spiegarmi meglio.
    Inizialmente la Cooperativa alla quale appartengo, era a proprietà "indivisibile" e quindi, il "Socio Assegnatario" ("temporaneamente", visto che il Socio poteva in qualsiasi momento cedere al propria "quota" ad un nuovo "socio entrate") era colui al quale, essendo iscritto regolarmente e per "requisiti" nel Registro dei Soci, veniva, per l'appunto, "assegnato" e successivamente consegnato (chiavi) l'appartamento scelto dal medesimo. In ogni caso, appartamento che sarebbe potuto essere tolto se lo stesso Socio non avesse soddisfatto tutti gli obblighi amministrativi e di legge. Il Socio, infatti, pagava la propria quota del mutuo e delle spese di gestione alla cooperativa che, a sua volta, provvedeva ad elargirla all'ente che aveva "anticipato" le spese (INPDAP).
    Successivamente, la Cooperativa, ha modificato il proprio statuto, chiedendo la possibilità (concessa) a poter divenire a proprietà "individuale".
    E questo, credo, sia uno dei "cavilli".
    Infatti, se al momento dell'atto di "cessione" dell'alloggio al Socio, avendo questo assolto ai propri obblighi di pagamento e quant'altro (tra l'altro avvenuti tramite bonifici sul c.c.b. della Cooperativa da un c.c.b. cointestato al medesimo ed alla propria consorte), cosa vietava la possibilità (anche da Lei citata quale possibilità a fine commento) di dichiarare la propria volontà, in accordo con la coniuge, di voler cointestarne la proprietà "definitiva"?
     
  15. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi scuso, se le posso essere sembrato offensivo. Non era mio volere.
    La cosa che mi disturba è questa "incertezza" e "libera interpretazione" che possono costare a chi, come me ed a mio parere, si è trovato "costretto" (credendo al Notaio a cui ha affidato la preparazione di un atto così importante) a dover accettare per "sacra" e "unica possibilità" qualcosa che "tanti altri" ritengono fattibile. Prova ne è che ho in mio possesso copia di "altri atti", di cooperative sempre militari, nei quali è stata tranquillamente concessa la possibilità di cointestare l'assegnazione in proprietà ad entrambi i coniugi.
     
  16. vincejordano

    vincejordano Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    A TUTTI!
    C'è qualcuno che sappia indicarmi se ci sia stato qualche sentenza di Cassazione sull'argomento?
    Grazie
     

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