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  1. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Domenica mattina ho esposto il cartello di vendita...ieri il telefono fisso di teltù è andato in tilt per tutto il
    Piemonte, Liguria, Lombardia. Questa mattina è giunta la prima telefonata...erano interessati sia al piccolo alloggio sia al box pertinenziale fuori sede. Non ho saputo dire il prezzo. Se vi scrivo i dati catastali, qualcuno degli amici esperti può indicarmi il percorso??? Grazie mille. Quiproquo.
     
  2. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Attraverso il valore catastale puoi solo conoscere il valore "minimo" da dichiarare in sede di compravendita. Quello commerciale lo puoi conoscere indagando sui prezzi praticati in zona per alloggi e box similari al tuo. Guarda magari le vetrine di qualche agenzia per farti un'idea.
     
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  3. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mille Grazie. Pensavo che vi fosse un percorso adottato anche dall'ADE. Già indicato su
    Propit. Non molto tempo fa. Qualcuno se lo ricorda??? quiproquo.
     
  4. Elegance

    Elegance Membro Attivo

    Proprietario di Casa
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
  6. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    la cosa più razionale è fare una ricerca per immobili simili proposti in vendita nella zona, avrai un'idea di quallo che è il mercato. Sono talmente tante le variabili che è impossibile per chi non visiona l'immobile e non opera nella zona stabilire un valore
     
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  7. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La "sofferta" decisione di vendere è stata presa da pochi giorni
    quando l'inquilino cha appariva felicemente certo di onorare la
    scadenza contrattuale (Febbraio 2017), inopinatamente mi ha dato la disdetta anticipata e con solo due mesi di preavviso.
    Vorrei realizzare una valore medio di mercato magari con uno sconto del 10%. Dove per valore medio si dovrebbe anche intendere lo Stato conservativo, la posizione e quant'altro ricorrente. Questo per la stranezza. Ho nel frattempo individuato
    su un famoso sito Imm......dove l'indicazione per quella zona si aggira intorno ai 1.800 x mq. Manca il riferimento alla data costruttiva, oppure se ristrutturato e da quando...Io lo comprai
    nel 1981 e lo ristrutturai subito ma non ricordo se parziale (pavimenti e rivestimenti) o totale (anche gli impianti...???).Ho provato a consultare come sopra da te indicato e ne ho ricevuto interessanti indicazioni sui parametri valutativi...ma non il prezzo
    medio. Chiederò l'aiuto della mia seconda figlia. Grazie mille. qpq.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se hai già visto le quotazioni dell'OMI, puoi tentare un approccio telefonico con le agenzie immobiliari chiedendo per abitazioni nella zona del tuo e chiedendo quali sono le caratteristiche per verificare se possano essere simili o discordi dal tuo immobile. E' comunque chiaro che ciascuno ha il suo valore che come è stato detto varia in funzione di tante variabili: quartiere, servizi presenti, viabilità, orientamento, presenza di zone degradate nel circondario, pregio del fabbricato, stato di manutenzione dell'abitazione, piano, presenza dell'ascensore, presenza nei pressi di locali pubblici rumorosi con attività incompatibili, dimensioni del condominio, ecc. ecc.. L'appetibilità varia in funzione dei pregi o dei difetti e chiaramente anche il prezzo può fluttuare.
     
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  9. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Perfetto. E grazie. Comunque ho telefonato all'UPPI e mi hanno
    fissato un appuntamento con un Geometra o Architetto (sono due i consulenti tecnici) per lunedì prossimo. Ma credo che alla fine
    potranno dare solo una stima di massima per i quasi tutti valori
    come da te indicato...manca quello importante dell'ispezione visiva.
    come pavimenti, rivestimenti, finestre, porte, esposizione solare ecc..ecc. Per non parlare degli impianti basilari...??? Staremo a
    vedere. Cordialmente. qpq.
     
  10. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il Geometra A.....dell'Uppi ha stampato un valore di 1.500 minimo e di 1.800 massimo per mq. Poi ha calcolato il metraggio
    sulla planimetria originale valorizzando anche i muri interni perimetrali singoli e condominiali...poi ha valutato i due balconi
    Un 15mo della superficie e Un 25mo per la cantina. Il tutto scritto e firmato.
    A parte il valore monetario su cui ci si potrà accordare o meno con
    l'aspirante acquirente, diventa determinante il metraggio e il criterio con cui lo si determina. E chiedo a @Gianco e agli altri amici se il criterio UPPI sia corretto o equo...oppure se vi siano diversità territoriali...oppure se via una legge al riguardo...Vi ringrazio e Vi saluto sempre molto cordialmente. quiproquo.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ma sei sicuro? Diciamo che di superfici di un appartamento ce ne sono almeno due: quella commerciale (che interessa la proprietà intrinseca dell'immobile) quella calpestabile (che interessa la vivibilità dell'immobile). Tu quando compri un appartamento guardi allo spazio disponibile o guardi alla quantità di spazio di cui diventi proprietario? Pensa ad un bel appartamento in un edificio costruito agli inizi del '900 con i muri portanti spessi 50 cm ed i tramezzi spessi 25 cm quanta superficie di proprietà acquisti in più rispetto alle case moderne con muri non più portanti perché sostituiti dal reticolato di travi e pilastri in c.a. e quindi tamponature perimetrali interne spesse solo 20 cm e tramezzi spessi, se va bene, 10 cm, se non 7 o 8 cm. Pensa a quanta superficie questi palazzinari di oggi sottraggono alla proprietà dell'acquirente: dei veri e propri ladri.
     
  12. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    il tecnico ha calcolato quella che normalmente si interpreta come valore commerciale parametrando le parti di valore inferiore all'unità di misura principale, è crretto come sarebbe stato corretto qualsiasi altro sistema purchè sia noto a chi legge il valore.
    Personalmente ritengo che il valore determinato secondo l'unità di misura sia un buon inizio della stima, poi il valore si aggiusta adeguandolo tenendo conto degli altri paremetri che ne determineranno la ricettività sul mercato
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti. Riformulo la domanda più importante.
    Il metraggio dei balconi in che percentuale ridotta va aggiunta al netto calpestabile? Nel mio caso il lordo alloggio era di mq. 55,77,
    i due balconi mq. 8,20, la cantina mq.8,40; il totale come valore
    commerciabile è stato indicato dal professionisa UPPI in mq,59,10
    come da seguente conteggio:
    due balconi solo (???) il 15% di 8,20= mq. 1,23 +
    Una cantina il 25% di 8,40= " 2,10 +
    alloggio lordo " 55,77=
    ____________
    " 59,10
    Quindi ripeto: il 15% per i balconi e il 25% per la cantina sono
    percentuali previste da una legge nazionale o da un regolamento
    cittadino??? Anni or sono sembrava che la percentuale si aggirasse
    intorno ad un terzo. Grazie mille. Quiproquo.
     
  14. CAFElab

    CAFElab Membro Attivo

    Professionista
    La norma UNI 10750/1998 riporta i seguenti i criteri di computo della "superficie commerciale"

    superfici COPERTE
    a) 100% delle superfici calpestabili;
    b) 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti);
    c) 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali.

    Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliari la percentuale c) deve essere considerata al 100%; c) non potrà, comunque, eccedere il 10% di a)+ b).

    superfici SCOPERTE
    • 25% dei balconi e terrazze scoperti;
    • 35% dei balconi e terrazze coperti;
    • 35% dei patii e porticati;
    • 60% delle verande;
    • 15% dei giardini di appartamento;
    • 10% dei giardini di ville e villini.
    la Superficie Commerciale: questa misteriosa

    E' comunque una stima molto rozza, ci sono dei metodi molto più affidabili come la perizia con il metodo analitico o con gli ivs
     
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  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per il calcolo della superficie commerciale leggi qua:
    Guida al calcolo dei metri quadri commerciali

    Per il calcolo della superficie catastale leggi qua:
    Come calcolare la superficie catastale - Lavoro e Finanza

    Per il calcolo della superficie interna o calpestabile:
    La superficie netta interna è data dalla somma delle misure dei singoli ambienti, tolti balconi, eventuale spazio verde e ingombri di costruzioni in muratura, tipo penisole in cartongesso e simili. Posizionandosi a circa 50 cm dal pavimento si misura il perimetro di tutti i vani
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Oltre ai consigli di Luigi ti consiglio di consultare anche: Come calcolare la superfice commerciale Tieni conto che la superficie commerciale comprende anche le superfici delle murature a determinate condizioni. Con l'impiego dei parametri ottieni la superficie raguagliata che moltiplicherai per il prezzo €/mq.
     
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  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Scusate: ragguagliata
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per i consigli. Vorrei ancora chiedervi: E' corretta l'impostazione del consulente UPPI??? O è da correggere in minus? Tenendo conto che lui ha aggiunto
    vicino ai mq.59,10 Totale superfice lorda commerciale. Insomma devo impuntarmi
    su tale valore o devo ridurlo a mq.55 come pretende il candidato acquirente???
    Grazie ancora. qpq.
     
    Ultima modifica: 26 Maggio 2015
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Il valore dell'immobile non deve essere legato al semplice concetto mq X € ma deve tenere conto di una serie di altri parametri che possono tranquillamente superare il concetto ed invalidarlo,confrontarsi su un valore di superficie parametrato non ha senso, confrontatevi sul prezzo che mi sembra la cosa più ragionevole
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La superficie corrisponde alla somma di una serie di moltiplicazioni per ciascuna superficie da ragguagliare. Poi il prezzo da applicare, come dce bene griz, dipende da tante variabili più sopra da me elencate.
     

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