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  1. viewpoint

    viewpoint Membro Attivo

    Salve,
    nel ns condominio abbiamo questo problema; non siamo soddisfatti dell'attuale amministratore, troppo "tenero" sia nei confronti dei non pagatori che del costruttore (per inciso, è stato messo dal costruttore).

    Ora, siccome i millesimi del costruttore si sono drasticamente ridotti a seguito del completamento della vendita delle ultime unità immobiliari, abbiamo necessità di sollevarlo dall'incarico.

    La gestione scade al 31.12; a breve dovrebbe essere convocata l'assemblea ordinaria.
    Mi sapreste cortesemente indicare quale sia la procedura da seguire?

    Mi pare di aver capito che serva la metà dell'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio. Inoltre mi pare anche di aver capito che la nomina di un nuovo amministratore basti per considerare revocato il precedente.

    Ho inteso correttamente?

    Ringrazia in anticipo, buona serata
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Si è esatto, per nominare il nuovo amministratore è sufficiente una sola votazione, cioè quella per la nomina e l'amministratore attualmente in carica verrà revocato automaticamente, perciò cercate un altro amministratore che faccia l'interesse del condominio e concentrate tutti i voti possibili su questa persona.
    Vorrei aggiungere una cosa, l'amministratore non può essere nominato dal costruttore, perchè l'art. 1129 cc è inderogabile e dice che è l'assemblea a nominarlo.
    L'errore che viene fatto spesso è quello di non opporsi alla prima assemblea quando il costruttore presenta questa persona come amministratore, da quel momento, se nessuno obietta, in pratica si accetta quello, che di solito (ma non sempre) è di parte, cioè fa l'interesse del costruttore.

    Nomina. L’amministratore deve essere nominato, dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro (ora più di otto). Ciò significa che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla.
    http://www.diritto.it/docs/24141-la-nomina-dell-amministratore-condominiale
     
  3. nennanè

    nennanè Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Io la prassi precisa , non la conosco, ma, volevo dirti che rispetto ad un Amministratore di condominio pur cambiandolo non riuscirai a vivere felice . Ti consiglio di non farti il sangue amaro e cercare la felicità in altro loco .
    in bocca al lupo
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'amministratore non può essere nominato dal costruttore neanche nel caso seguente?

    Esiste un regolamento di condominio, regolarmente registrato con atto notarile, dove nelle disposizioni finali si legge testualmente "La Società Costruttrice Birilla Baralla si riserva per sé e per i loro aventi causa a qualsiasi titolo il diritto di amministrare il condominio, fino alla data del 31/12/2013, direttamente od a mezzo di persona di sua fiducia con un compenso annuo secondo le tariffe in uso e la facoltà di rinunciare con preavviso e senza convocazione di assemblea, successivamente a tale data con la maggioranza prevista dal Regolamento di Condominio e dal Codice Civile avrà facoltà di riconfermare l'amministratore in carica o alla nomina di un nuovo amministratore".
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    per quanto ho potuto vedere il condominio viene costituito al momento in cui gli appartamenti sono pronto per essere ceduti, la proprietà è ancora tutta del costruttore, si redige un regolamento, la tabella millesimale e si nomina l'amministratore, poi ogni appartamento viene ceduto.
    La situazione è forzatamente quella che il costruttore ha stabilito, poi quando le proprietà sono cedute per la maggior parte, si cambia
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Quando la proprietà è interamente del costruttore non si può parlare di condominio, poichè questo nasce dal momento in cui i proprietari di u.i. diverse nello stesso stabile sono due o più, da questo momento in poi si può parlere di condominio e di amministratore condominiale, prima cioè quando esiste un solo proprietario si potrebbe parlare di fiduciario o gerente di uno stabile di proprietà unica (o comunione se i proprietari dello stabile [tutto nell'intero] sono due o più).
    Come è previsto dal cc art 1129 (inderogabile) è l'assemblea e nessun altro può essere demandato alla nomina dell'amministratore neppure se inserito nel Rogito, come chiaramente esposto nell'allegato del mio precedente messaggio.
    Comunque ci provano inserendo queste clausole (vedi quella descritta da possessore), vista la scarsa conoscenza delle norme da parte di noi condomini e per evidenti interessi di parte, che è inutile elencarli.

    La fattispecie esaminata è quella, abbastanza comune, per la quale il costruttore, prima nei preliminari e successivamente in sede di regolamento contrattuale allegato al primo rogito, si riserva la nomina dell’amministratore del costituendo condominio per uno o più esercizi.

    I giudici di merito non hanno tenuto presente che l’art. 1138 comma 4, cod. civ. indica tra le norme inderogabili da parte del regolamento condominiale il comma 1 dell’art. 1129 e ciò a prescindere se il regolamento sia deliberato o contrattuale. Tale comma riserva alla sola assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno (è prevista la nomina dell’autorità giudiziaria solo in casi eccezionali e di omissione dell’assemblea). La conseguenza della nomina da soggetto diverso da quello previsto dalla legge è la nullità della clausola del regolamento e della eventuale nomina così disposta.
    ---
    Cassazione (sez II 24/05/13 n. 13011)
     
    Ultima modifica: 29 Gennaio 2014
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :maligno::^^:L'importante che al condominio necessiti un amministratore, e non una guardia armata??
     
  8. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nella convocazione dell'assemblea ordinaria debbono figurare i seguenti punti all'odg.
    1. Esame ed approvazione del consuntivo dell'esercizio x
    2. Dimissioni dell'amministratore
    3. Nomina dell'amministratore
    4. Esame ed approvazione del preventivo dell'esercizio y
    5. Varie ed eventuali.
    Il punto che ha a che fare con l'oggetto di questa discussione è il punto 3, durante il cui esame si deve formare la maggioranza che nomina un nuovo amministratore, che è stato già contattato con esito positivo. Il suo nome di norma viene portato in assemblea e votato.
    In tutto ciò non c'è nulla di machiavellico.
     
  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me questa affermazione è totalmente errata, tant'è vero che per registrare (atto notarile) il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO si deve dichiarare che è già stato assegnato il CODICE FISCALE al CONDOMINIO in oggetto: e la proprietà è ancora, totalmente, del Costruttore. Esperienze di vita vissuta, non chiacchiere da mercato.
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e per i primi 2 anni l'amministratore deve avere l'incarico dal costruttore
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non si può chiedere il codice fiscale di un condominio se condominio non lo è ancora, mi pare logico.
    Quale è la norma che lo prevede? E dove sta scritto questo? Grazie se la trovi.

    L'unica cosa che può fare il costruttore è preparare un Regolamento di Condominio e allegarlo ai rogiti, ma non può da solo nominare un amministratore di Condominio ne chiedere il CF condominiale, perchè non è ancora nato il condominio e sino alla prima vendita (rogito) non lo sarà, in pratica dopo il primo rogito, potrà essere convocata l'assemblea per la nomina dell'amministratore e il costruttore forte dei suoi millesimi avrà certamente più di 500 mlm, ma non avrà sicuramente la maggioranza delle teste se il primo acquirente non sarà d'accordo sulla proposta.
     
    Ultima modifica: 29 Gennaio 2014
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Lo logica, l'italiano ed il senso comune dicono che condominio significa proprietà comune, ma il diritto evidentemente non ha le tre proprietà che ho elencato. Oppure si parla aristotelicamente del condominio in potenza - con proprietari da nominare -, da contrapporre a quello in atto.
    Nella foga parli poi di affermazione totalmente errata: in realtà un'affermazione è o errata o esatta, senza qualificazione ulteriore: o sì o no.
    Se tu pensi che siano chiacchiere da mercato allora mi sa che non conosci il mercato. Mi aspettavo anche che tu dicessi "Lei non sa chi sono io!", al che avrei replicato "E' vero, dimmi chi sei!".
     
    Ultima modifica: 29 Gennaio 2014
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come poi è andata a finire col parcheggio??? Intuisco che sei ancora amareggiata. Sei riuscita ad ottenere almeno una umana tolleranza???
    Auguri. QUIPROQUO(+++)
     
  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo JACO. COSI' MI PIACI!!! Mostra i poderosi muscoli...ora però, dopo i doverosi salamalecchi, concedimi una piccola, piccola riflessione, senza nessuno intento ostativo: ci potrebbe essere una affermazione o negazione "PARZIALMENTE" errata??? E d'altra parte quell'eccellentissimo imbonitore ( a me così caro...oh.. quanto caro!!!) non usa l'avverbio "assolutamente" in maniera asfittica tale da determinare un moto imitativo di milioni di concittadini, fra cui anche intellettuali di notevole statura??? Più o meno siamo nella stessa melma imbonitrice.
    Comunque hai fatto bene a farlo notare...altrimenti come avrei potuto intervenire nuovamente sfiorando il grande ridefloratore di giovani pulz. ecc.... visto che sono in crisi di astinenza, avendo promesso a jerri48
    di starmene buono buono per una trentina di giorni. O no??? qpq(---)
     
  15. nennanè

    nennanè Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    con il parcheggio dopo essermi fatta il sangue amaro ed avendo combattuto con un condominio che per farci parte devi fare un corso di "****IMMA" . adesso combatto per farmi ridurre il costo del condominio visto che non uso cancello elettrico per entrata auto e percorso stradale per auto di entrata e di uscita dai loro bellissimi garages . Ma questa a costo di scetare la creatura assassina dentro di me l'avrò vinta . grazie Quiproquo
     
    A Rosa Dimaggio piace questo elemento.
  16. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me un'affermazione o è esatta o è errata, invece un ragionamento, ossia un insieme di affermazioni, può essere parzialmente errato. Se un ragionamento contiene per esempio 10 affermazioni e di queste 2 sono errate allora per me si può dire che il ragionamento è parzialmente errato, e precisamente è errato al 20% o, dualmente, esatto per l'80%. E questo per me è un passo di avvicinamento alla fuzzy logic.
     
  17. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In linea di massima hai ragione...tuttavia quell'affermazione ci poteva anche stare, essendo in un contesto di un ragionamento complesso e quindi con "più affermazioni" tese a rinforzare il proprio costrutto...da qui il passo è breve per usare il rafforzativo (totalmente) per una sola frase....Una precauzione come un'altra per pararsi il c..lo...(come dicono ad Arcore...). Vedi che la testa è sempre lì e non demordo...e sono sempre in attesa che l'eccellentissimo imb.ecc....decida di andarsi a riposare definitivamente in posti ameni come Hammamet...Grazie. QPQ.
     
  18. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Premesso che io auguro all'esimio una lunga vita da pensionato, ritengo che un'affermazione sia un 'ente' primario, un qualcosa non ulteriormente divisibile, come anni fa si pensava fosse l'atomo. Un'affermazione dunque può avere tre valori:
    vera, falsa, indefinita. Qualunque avverbio sarebbe di troppo. Invece l'analisi di un problema, di regola costituita di più affermazione, può avere una gradazione del tipo:
    vera, falsa, in parte vera e quindi in parte falsa. Sarebbe ad ogni modo interessante avvicinarsi alla logica fuzzy, che risponde a stranissime domande, domande del tipo: "Quanto è alto il gigante più basso del mondo?"
     
  19. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Errore mio, se è possibile eliminare questo messaggio.
    Grazie.
     
    Ultima modifica: 30 Gennaio 2014
  20. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se posso comunicare la mia esperienza, in alcuni casi che ho visto le cose hanno funzionato così:
    il costruttore costruisce e mette sul mercato gli immobili, prima della prima vendita predispone il regolamento di condominio e le tabella millesimale, predispone anche l'incarico ad un amministratore, tutto questo viene ratificato contestualmente alla prima vendita, l'atto di compravendita viene definito "atto pilota" in quanto tutte le altre compravendite faranno riferimento per quanto riguarda i patti del condominio, poi quando le vendite sono completate o quasi l'assemblea deciderà se cambiare l'amministratore (cosa che di solito avviene) o modificare i regolamenti, ecc.
    Trovo che soluzioni alternative creerebbero molti più problemi che vantaggi in quantoper avere un'assemblea rappresentativa occorrerebbe anche parecchio tempo durante il quale il condominio sarebbe un far west
     

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