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  1. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Situazione: un amministratore con la sua crocchia ha creato l'esigenza di lavori per la riqualificazione del palazzo, pertanto non lavori urgenti, anno dopo anno con la scusa di essere solo un preventivo, poi la scelta del tecnico per fare un capitolato poi quella che potevano essere le ditte che potevano effettuare i lavori piano piano ha portato il condominio davanti a un fatto quasi compiuto fino a quando hanno deliberato, la solita cricca, di riscuotere i primi soldi per dare inizio ai lavori, a questo punto tutti i condomini dormienti si sono svegliati quando si sono visti un conto di circa € 15.000,oo a testa, cosa si è fatto? richiesta di riunione straordinaria con all'ordine del giorno quantificazione rate condominiali, modalità e tempi di riscossione più ratifica della nomina dell'amministratore.
    pertanto in quella riunione si è deliberato che i soldi venissero versati in 12 rate con il solo obbligo di raggiungere la somma spettante entro l'anno, poi non si è ratificato la nomina dell'amministratore, ossia non si è riconfermato perchè l'amministratore non si è presentato all'autoconvocazione, pertanto si è chiesto di fare una ulteriore assemblea per la nomina dell'amministratore.
    Cosa avvenuta regolarmente cambiando, chiaramente l'amministratore, esimendolo dalla riscossione forzata da eventuali pendenze e da qualunque cosa riguardasse il condominio.
    Lui cosa ha pensato di fare? ha cercato di rafforzare la sua maggioranza ma non riuscendoci cosa HA fatto, ha chiamato la ditta che dovrebbe fare i lavori e ha firmato il contratto, pertanto senza che noi condomini sapessimo il contenuto o l'ho autorizzassimo , non solo ma senza che ci siano i soldi in cassa e mentre lui era amministratore pro tempore perchè la sua conferma era nulla secondo il cc. 1129 .
    Ora cosa fare oltre ad avvisare il nuovo amministratore ( poveretto ) che c'è una grossa patata bollente?
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Potrebbe configurarsi questa eventualità:
    il nuovo 8° comma dell'art. 1129 c.c., obbliga l'amministratore uscente, alla cessazione dell'incarico, a consegnare...bla... bla... bla... e <<ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi>> .
     
  3. jac1.0

    jac1.0 Ospite

    Si incarichi (ossia i condomini perplessi incarichino) un avvocato che conosca la legge e lo si faccia partecipare come delegato alle assemblee fino a che non si sia risolta la questione.
     
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  4. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Jerry le info le prendo da qui
    CODICE CIVILE

    LIBRO III
    DELLA PROPRIETÀ

    TITOLO VII
    DELLA COMUNIONE

    CAPO II
    DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI

    Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in
    suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine
    di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

    Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per
    la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio
    nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle
    disposizione per l’attuazione del presente codice.
    Ma non è il comma 8° o non lo so identificare per tale?
    Comunque ho evidenziato in blu quello che indichi ma noi abbiamo scritto in rosso la dicitura che è dispensato da ogni riscossione e da astenersi da ogni azione riguardante il condominio.
    Si Jac. ma la questione è bloccare qualunque azione che riguarda i lavori del condominio, la preoccupazione è, se la ditta incaricata dall'ex amministratore viene e scarica del materiale nel cortile e noi la blocchiamo comunque poi ci troviamo a: rincorrere ex amministratore per le malefatte, a difenderci dalla ditta che è stata incaricata contro la ns. volontà perchè pretenderà di essere pagata per.....impiego materiale lavoro mancante ecc. insomma una montagna di rogne ecco perchè mi preme avere qualche suggerimento....qualcuno mi ha detto andate a casa e prendetelo a calci se lo meriterebbe ma non siamo delinquenti ma in alcuni casi ci vorrebbe per le facce toste.
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    La mia fonte:
    STRUMENTI DEL DIRITTO
    "LA NUOVA DISCIPLINA DEL CONDOMINIO"
    DI SALVATORE SICA con PIERVINCENZO PACILEO, ROSA PEZZULLO, ANTONIO SCARPA, TIZIANA TOMEO
    ZANICHELLI EDITORE

    Io ho espresso semplicemente un parere, rifacendomi ai vari articoli riguardanti le novità in materia di parti comuni e specificatamente dell'Amministratore Condominiale
    La nomina, La durata e La revoca.
    E' un bel rompicapo, e vi trovate a sostenere una situazione abbastanza complessa e naturalmente difficile da gestire e sbrogliare.
    Comunque la nuova legge riguardante il Condominio ha introdotto una importante novità, rappresentata dalla possibilità che l'assemblea subordini la nomina dell'amministratore alla stipula, da parte di quest'ultimo, di una polizza individuale che copra la responsabilità civile per gli eventuali danni arrecati ai condomini o a terzi nello svolgimento della propria attività. In questo caso, quindi, l'eventuale richiesta dell'assemblea diventa condizione ostativa all'accettazione del mandato da parte dell'amministratore che non sia coperto da un'assicurazione professionale e che non intenda attivarla. In caso positivo, detta polizza deve quindi prevedere dei massimali elastici, in quanto il nuovo art. 1129, comma 4, c.c. prevede che gli stessi debbano essere adeguati ove l'assemblea deliberi dei lavori straordinari. Il relativo adeguamento non dovrà essere inferiore all'importo della spesa deliberata e dovrà essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Potrebbe essere inerente alla vostra situazione.
    E ci sarà pure un art. di legge che vi possa tutelare in situazioni poste in essere da lestofanti. L'importante è affidarsi ad un buon avvocato esperto di "legge".
     
  6. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Mi sembra l'unica soluzione.

    Potreste anche, intanto, mandare una raccomandata alla ditta incaricata, avvisandola del pateracchio e diffidandola dall'iniziare i lavori fino alla soluzione della situazione, pena il mancato pagamento di quanto dovuto.
     
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  7. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Jerry per prima ti ringrazio del tempo che perdi ma la mia era per erudirmi per confrontarmi e non per contestare, e l'attenzione la rivolgo anche a Bolognaprogramme, una notizia fresca fresca mi ha chiamato un condomino avvisandomi che nelle casette postali ci sono dei foglietti con l'avviso che lunedì prossimo inizieranno i lavori, ecco che si ritorna alla decisione dei calci, oramai questi è senza ritegno va avanti ad oltranza, cosa fare denunciarlo? chiamare una guardia giurata perché i carabinieri non possono intervenire ? fare senza dubbio un telegramma alla ditta sempre che sia quella giusta e non ha chiamato qualche altra, uffa ma è mai possibile che in casa propria non si può stare in pace? chiamare un avvocato che certamente non sta aspettando noi pertanto dovrà analizzare le carte ecc. per poi muoversi insomma è una sporca faccenda.
     
  8. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Non preoccuparti per me, ne hai certamente altre di preoccupazioni in questi giorni, ben più pesanti.
    Comunque una cosa vorrei aggiungere, il committente (il condominio) nomina un DL, perchè non interpellare anche lui per non fare iniziare i lavori? Anche se ci sarà, senza dubbio, da pagare una penale (per i giorni persi per il non lavoro della ditta e per i costi del materiale già acquistato).
    C'è da mettere una gru, non si piazza, impalcature, non si montano.
    Insomma anche con l'ausilio del DL (per quantificare i costi) e il preavviso di non inizio lavori, si "potrebbe" bloccare l'impresa e prendere tempo per decidere il da farsi, con più cognizione di elementi.
     
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  9. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Jerry della comprensione, il direttore dei lavori e colluso con la cricca, mi spiego questi lavori sono stati approvati dal'assemblea grazie alla nuiova legge che ha ridotto i millesimi e le teste pertanto solo ora che si sono visti arrivare un conto dei lavori tra i 15000 e i 20000 a testa si sono svegliati, ma la cosa non è neanche per i lavori ma proprio per i soldi tra il dire e il fare nel frattempo alcuni sono andati in pensione e ti lascio immaginare la loro disponibilità altri hanno perso il posto ecc. pertanto soldi non c'è ne sono e si è deliberato che la somma, quale anticipo va versata in 12 rate e cosi si è preso un poco di aria, nel frattempo visto l'ostinazione dell'amministratore, si è deciso di cambiarlo e l'abbiamo cambiato lui come contro mossa è andato in comune ha chiesto una verifica e il messo chiaramente ha ordinato la messa in sicurezza del fabbricato che per farlo non ci vuole molto, un camioncino col il braccio mobile e fa tutta la messa in sicurezza, ma lui no chiama la ditta che dovrà fare i lavori vuole montare l'impalcatura e poi sicuramente rimarrà cosi, e quanto ci costa? e quanto ci costerà tenere l'impalcatura li? un mare di soldi questo per vendicarsi che è stato destituito e con la scusa che l'ordinanza comunale è intestata a lui e deve obbedire anche se i termini sono scaduti perché lui era in vacanza, ora però sono urgenti, ora io ho proposto dato che lui ha avvisato che questo e avverrà lunedì prossimo, noi abbiamo oggi e domani per agire, chiamiamo un'altra ditta con il camioncino e facciamo noi la messa in sicurezza del palazzo cosi lui rimane con un palmo di naso, ma alcuni dicono che non si può fare ecc. tu che ne pensi? io andrei dal sindaco
     
  10. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Si facciano avanti i tecnici specifichi, più preparati del sottoscritto.
    Non vorrei dare consigli sbagliati e sopratutto lesivi nei vostri confronti.

    Comunque resto del parere, seguendo gli articoli di legge, che prima dell'inizio dei lavori
    o il vecchio o il nuovo amministratore devono aver stipulato una polizza assicurativa per i danni verso terzi. Il vecchio che ha firmato il contratto era assicurato? No? Allora il contratto è nullo per vizi di norme giuridiche, e per eccesso di potere poichè era stato destituito dal suo incarico. Il nuovo non è assicurato, allora non si possono iniziare i lavori, sempre per vizio di norma.
    Insomma una bella matassa!!!
     
  11. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    E provare a interpellare i vigili urbani ?
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non so come funziona per gli amministratori in quanto non esiste un albo degli amministratori in sè, tuttavia (essendo la maggior parte Geometri) e molti di essi iscritti, per tutti gli iscritti che esercitano l'attività professionale da anni è richiesta una RC professionale.
    Sia che hai tanto o poco lavoro (per noi) è obbligatoria ormai.
    So che anche altre categorie comi Ingegneri, Periti ed Architetti hanno questa cosa...per l'amministratore che non è ne Geometra, Perito, Architetto o Ingegnere (iscritti)non saprei come funziona...
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Aggiornamento: siamo andati al comune e abbiamo parlato con il responsabile che ha emesso l'ordinanza e ci ha consigliato di comunicare, tramite l'ufficio protocollo, la revoca dell'amministratore indicando anche gli estremi del nuovo, poi abbiamo fatto un telegramma alla ditta che dovrebbe iniziare i lavori comunicandogli che li vecchio amm. per prima era pro tempore pertanto non poteva prendere nessuna decisione e che comunque adesso era stato del tutto destituito pertanto se avessero fatto qualcosa per il ns condominio era un'azione arbitraria, un'altro telegramma è stato inviato all'amm. diffidandolo di effettuare qualunque lavoro o azione per il condominio per le ragioni su esposte.
    Adesso aspettiamo a lunedì
     
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  14. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Vi siete attivati bene.
    Tienici aggiornati per l'epilogo...
     
  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
  16. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Eccomi qua questa mattina si è presentata la ditta che voleva installare l'impalcatura, chiaramente l'abbiamo bloccata e gli abbiamo spiegato la situazione, il responsabile cascava dalle nuvole dicendo che non aveva ricevuto il ns. telegramma che l'avvisavamo della cosa, poi gli ho chiesto: scusi
    Ma lei ha ricevuto un acconto?
    No! Ma nel contratto, firmato dall'amministratore, c'è scritto che dopo 7 gg. avremmo avuto l'anticipo del 10%
    Ma il contratto lo sapete che l'assemblea non l'ha neanche visto?
    No! Del resto l'amministratore quando firma è perché è autorizzato dai condomini
    Va beh! Fine della telenovela, si fanno telefonate a più non posso e viene il direttore dei lavori e anche lui non sapeva che l'amministratore era stato destituito, chiama l'amministratore e dopo 3/4 d'ora arriva e mi strilla in faccia:
    Come vi siete permesso di bloccare gli operai voi chi siete,
    semplice risposta:
    Io abito qui lei a quale titolo è qui?
    IO SONO L'AMMINISTRATORE,
    E no! Non più, vi abbiamo destituito con 620 millesimi.
    .... la vostra autoconovocazione non è valida
    .... bene andate in tribunale e bloccatela
    .....chi io? Dovete andare voi in tribunale e poi io ho un ordinanza del comune per mettere in sicurezza il palazzo
    .... si ma l'ordinanza è del 10 agosto e avevate 30 gg. di tempo perché non l'avete fatto?
    .....Perché la ditta era in FERIE
    .....questa e un'altra? E quella che avete chiamato per mettere in sicurezza l'altro balcone che non è compreso nell'ordinanza? Come è che l'avete messo in sicurezza perché sotto c'è il vs. amico?
    ...... ma io ma veramente ah! Ecco i vigili urbani.
    Stessa tarantella, figuraccia dell'amministratore quando ho fatto notare che l'ordinanza non era stata ottemperata ecc. insomma è rimasto pieno di rabbia voleva morire poi è andato al comune per fare mettere a verbale che gli abbiamo impedito di fare i lavori, quando noi già venerdì scorso abbiamo chiesto una nuova ordinanza comunale indirizzata al nuovo amministratore e appena arriva faremo la messa in sicurezza del fabbricato.

    Ragazzi un " Uomo" cosi di.... M...eschino non l'avevo mai visto è la vergogna degli amministratori andrebbe fucilato dai suoi colleghi

    Spero che abbia l'educazione di aver chiuso con la tarantella di oggi il suo operato, staremo a vedere.
     
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  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Sostanzialmente buone notizie quindi.
    Hai tenuto testa a chi voleva approfittare di voi ed in pratica li hai avviliti.
    Complimenti.
     
  18. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :innocente: :stretta_di_mano: 10 anni di battaglia e caramelle amare oltre alle brutte figure che mi sono sorbito perché gli altri promettevano e poi giravano la faccia.
    Ma tutto è bene quello che finisce bene.
    Grazie del sostegno
    :festa:
     
  19. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    complimenti, vicenda più appassionsnte di un film western
     
  20. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mica è finita c'è un risvolto della medaglia vi farò sapere
     

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