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  1. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti, ho da tanti anni il problema che dal tetto della palazzina dove abito entra molta acqua inn occasione delle piogge.
    questa si raccoglie nel sottotetto e in particolare nella mia soffitta dove ho riposto molte cose, la utilizzo come ripostiglio.
    l'amministratore e i condomini si sono disinteressati a questo problema per cui chiedo se qualcuno sa dirmi come fare per poter avviare i lavori del rifacimento del tetto che è a carico di tutti i condomini.
    grazie infinite...è emergenza....
    buona giornata a tutti
    Gabriella
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Invia una raccomandata all'amministratore spiegando bene il fatto, avvisando che se non saranno adottati dei provvedimenti ad evitare le infiltrazioni dal tetto entro un certo tempo (diciamo un mese), agirai per vie legali contro il condominio.
     
  3. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    grazie condobip stavo preparando la raccomandata e ho scritto che vorrei una risposta entro 10 gg dal ricevimento...è troppo poco?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per la risposta va bene, ma deve essere fatto, non è che ti risponde "faremo" e poi passano anni, dai un termine per iniziare a fare qualche cosa di buono e che sia terminato.
     
  5. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    trascorsi i dieci giorni contatterò un legale...anzi se ne hai uno di fiducia da consigliarmi te ne sono grata.
    da quando il problema è iniziato sono già passati anni ma nn c'è mai stato nulla di scritto a parte per una infiltrazione che ho avuto. ma adesso il problema è peggiorato e stamattina al telefono mi ha detto che se io avvio la pratica per rifare il tetto poi nn possiamo chiedere di installare l'ascensore...dico chiedere non metterlo perchè i condomini nn sono favorevoli neanche per l'ascensore. io le ho detto che il tetto ora per me è emergenza...per l'ascensore posso anche aspettare ancora. ti ricattano con niente...credo che un legale possa poi fissare delle scadenze per l'inizio dei lavori...giusto?
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' meglio che cerchi il legale dove abiti, non credo che quelli che conosco si spostino dalla zona in cui operano.
    Poi per dire la verità pratico poco l'ambiente degli avvocati
     
  7. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    ok grazie di tutto
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    sono due cose differenti ma comunque entrmbi di un certo costo.
    Per quanto riguarda le infiltrazioni segui il consiglio di Condobip: R/R anche scritta da te poi passa all'avvocato che forse sa mettere nell'angolo l'amministratore e tutti gli altri condomini. Magari, dopo il sopralluogo di un tecnico, potrebbe essere necessaria solo una riparazione parziale, In ogni caso tutto va approvato tramite assemblea condominiale: affidamento incarico ad un tecnico (per una relazione dello stato di fatto con accertamento dei danni patiti e individuazione dei cosidetti nessi causali; redazione di un capitolato lavori); raccolta di almeno tre offerte e scelta di quella più vantaggiosa; nomina del direttore dei lavori; raccolta dei fondi. Quindi ci vorrà del tempo; per cui sbrigati.
    Per quanto riguarda l'ascensore ormai l'orientamento giurisprudenziale è quello di acconsentire ad un condomino, a proprie spese, di installare un ascensore che però deve essere progettato in modo tale che in un futuro qualsiasi altro condomino possa usufruirne, pagando la sua quota di ingresso (per cui se è uno solo ti deve dare il 50% se sono due ti devono dare 2/3 della spesa da te sostenuta e via dicendo). Ovviamente ci vuole anche una certa predisposizione della struttura del palazzo: una tromba delle scale che consenta l'installazione dell'ascensore. La cosa si complica un poco se per la struttura del palazzo devi piazzare l'ascensore all'esterno.
     
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  9. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    dì al condominio che se costretta ad agire per vie legali chiederai che le spese da te sostenute vadano ad addebitarsi al condominio. Il condominio al 100% perderà. Inizia a conteggiare il lucro che otterrai da questa faccenda.
     
  10. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    PER LUIGI CRISCUOLO:
    sopralluogo, relazione tecnica, capitolato dei lavori, 3 offerte, nomina del direttore dei lavori...tutto va fatto e poi consegnato al legale visto che il condominio non si presenta alle assemblee che riguardano questo lavoro.hai idea del costo a parte il legale?
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che il sicuro costo, non ancora avvenuto, debba essere presentato all'assemblea. A te basta interpellare una qualunque dittucola di muratori capaci di esprimersi in termini tecnici. Roma ne è piena. Li incontri girando per qualsiasi quartiere. Hanno le loro basi là, stanno in contatto con gli amministratori e tramite questi con i condomini. Possono redigere benissimo quel che a parer loro abbisogna il tetto. In più lo affianchi ad una tua dichiarazione dove trascrivi il patimento dei danni subiti. Per mettere alle strette ancora di più amministratore e consiglieri dirai, dando un termine, che darai in mano il tutto ad un avvocato: quella spesa la devi per ora subire perchè come alternativa hai solo la presa per il bavero. E questo non è possibile allo stato attuale.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo me tu hai bisogno solo di una Relazione redatta da un Consulente Tecnico di Parte (la tua): un libero professionista Geometra, Perito edile, Ingegnere o Architetto; costo 5/700 euro. Dalla relazione, arricchita di foto, ovviamente si deve concludere che i tuoi danni sono cagionati dalle infiltrazioni del tetto. Con quella relazione e una lettera scritta dall'avvocato al condominio prima lo metti in mora e se il condominio non fa nulla, passi alle vie legali. Penso che prima dovrai passare dall'Istituto della Mediazione oppure dal Giudice di Pace prima di arrivare ad un Giudice del Tribunale Civile. In ogni caso sia il Mediatore che il Giudice di Pace nomineranno a loro volta un Consulente Tecnicco d'Ufficio che per il momento dovrai pagare tu (altri 1000 euro c.a) a meno che il tuo avvocato non sia così bravo da ottenere la compartecipazione del Condominio. Il CTU farà un sopralluogo per redigere la sua relazione a questo sopralluogo è bene che partecipi il tuo CTP (altri 3/500 euro) in modo da impedire che il CTU prenda lucciole per lanterne. Il base alle conclusioni del CTU, che possono essere controbattute per iscritto dal tuo CTP, il Mediatore o il Giudice di Pace emetterà la sentenza. Se il condominio viene condannato a fare i lavori allora il condominio dovrà per forza scegliere ed incaricare un tecnico per redigere il capitolato dei lavori decisi dal Mediatore/Giudice di Pace (che di solito copia ed incolla le conclusione del CTU). Costo del capitolato 300/500 euro: dipende dal numero delle lavorazioni previste. Il costo è a carico del Condominio quindi poi tu ti troverai la parte millesimale. Può darsi che il Mediatore/Giudice di Pace condanni il Condominio a rifonderti le spese, ma non ci contare. Sulla base del capitolato il condominio dovrà trovare almeno 3 imprese che presenteranno la loro offerta e dovrà nominare (1) il Direttore dei Lavori ( si dovrà valutare le candidature ed il compenso richiesto anche se di solito si sceglie chi ha fatto il capitolato); (2) Responsabile dei Lavori (di solito è l'amministratore; bisogna stabilire il suo compenso altrimenti lo fa gratis; oppure si nomina una terza persona che lo fa a pagamento); (3) Responsabile della Sicurezza (si dovrà valutare le candidature ed il compenso richiesto). Poi, una volta scelta l'offerta più convegnete, finalmente potranno partire i lavori.
     
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  13. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    questa è la strada maestra. Si può arrivare prima, non sempre, prendendo le scorciatoie. Devi vedere tu se la stradicciola è praticabile. Senza impegnarti in nessuna spesa puoi chiedere all'impresine che circolano per i paesi e per la città, il costo. Lo presenti all'amministratore così sa di che cifre si sta trattando. Minacciando una denuncia ai vigili del fuoco, all'asl e alla polizia. I danneggiamenti se l'amministratore non si fa carico della messa all'ordine del giorno, rischia di pagarli lui essendo coinvolto come parte in causa. E' suo dovere. L'amministratore ha l'obbligo di vigilare sulla proprietà comune, gli è imposto per legge di tutelare l'incolumità del condominio e dei suoi partecipanti. L'omissione di tali obblighi, per l'esistenza della posizione di garanzia, comporta reati non solo civili, ma anche penali.
    "L’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, si impegna a gestire e tutelare i diritti a esso correlati e, per la sua qualità di mandatario, è tenuto a eseguire gli obblighi contrattualmente assunti con la “diligenza del buon padre di famiglia” (art. 1710 c.c.). "
    "Se non compie esattamente la prestazione dovuta, è tenuto al risarcimento del danno in base ai principi sulla responsabilità contrattuale, che derivano dall’art. 1218 c.c. (responsabilità del debitore)."
    L'art. 1130: tra le attribuzioni dell'amministratore vi è:
    "compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio e alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. "
    Insomma durante la sua gestione è lui che deve intervenire, il condominio per interposta persona.
    L’art. 1131 c.c. prevede un’ipotesi esplicita di responsabilità dell’amministratore, il quale può essere revocato, ed è tenuto al risarcimento danni, qualora non dia notizia all’assemblea dei condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato, ancora la cassazione: Deve, comunque, riconoscersi in capo all’amministratore, l’obbligo giuridico di attivarsi senza indugio per l’eliminazione delle situazioni potenzialmente idonee a cagionare la violazione della regola del neminem laedere (Cass. pen. 7 agosto 1996, n. 7764).
    in ultimo: ...ha una responsabilità diretta in ordine ai danni che siano derivati alle parti comuni e alle proprietà individuali. La responsabilità dell’amministratore si è andata, infatti, ampliando nel tempo anche in relazione alla attività giurisprudenziale. Un esempio è dato proprio dalla pronuncia (n. 25251/2008) mediante la quale Corte di Cassazione ha proprio riconosciuto in capo all’amministratore la qualità di custode dei beni condominiali, aprendo così lo spiraglio all’eventualità che i terzi danneggiati dalle cose comuni possano agire direttamente nei confronti dello stesso (ex art. 2051 c.c.)
    Cara Gabriella, hai tutte per te le frecce per il tuo arco. Presenta queste informazioni all'amministratore e digli che eventualmente ne risponde anche lui. In base a questi articoli di legge, se infranti, può essere benissimo denunciato all'autorità, senza mettere mano alla tasca per avvocati et similia. un fai da te che di questi tempi fa tanto bene.
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Cara Arciera ancora una volta non mi vedi daccordo con il tuo operato. L'amministratore, in questo caso non può far altro che indire una assemblea per chiedere di deliberare sulla faccenda avvisando che il condominio può essere condannato a fare gli interventi di riparazione ed a pagare i danni alla parte lesa oltre che le spese processuali. Se il Condominio risponde picche (si possono verificare queste situazioni) lui non è mica autorizzato ad intraprendere le operazioni per l'esecuzione dei lavori, tranne nel caso in cui ci sia un fondato motivo di pericolo e/o per motivi di urgenza. Comunque, in questi casi, l'amministratore si limita alla messa in sicurezza ma mai e poi mai si permetterebbe di ricostruire le parti tolte e di pitturarle. Se si rompe un pluviale che scarica sulla pubblica via lo sostituisce con uno identico ma certamente non lo fa pitturare. Se si ottura una tubazione fognaria la fa disostruire non aspetta l'autorizzazione dell'assemblea perché nel frattempo i liquami sono usciti dalle tazze dei gabinetti del terzo piano. Se cade un pezzo di cornicione chiama una impresa con un cestello autosollevante e fa disgaggiare tutte le parti ammalorate ma non ricostruisce gli intonaci ne li pittura. In questo caso si tratta di una perdita localizzata che va a rovinare una pertinenza, non abitale: personalmente non ravviso tutta questa situazione di urgenza e pericolo.
    Comunque Gabriella è grande e potrà scegliere che strada percorrere.
     
  15. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    caro Luigi, nella parte di sottotetto invasa dalla pioggia non ci abito ma tengo lì oggetti a cui tengo e che ho dovuto buttare perchè intrisi di acqua, ammuffiti...tu saresti contento di una situazione del genere? e pensa che ai condomini non gliene frega niente e pensano che vorrebbero sistemare delle colonnine all'ingresso della palazzina dove si è staccato un pò di intonaco...tengono nel sottotetto cassoni di amianto...sarò felice se l'avvocato li mettesse in riga!!!
     
  16. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Gabriella carissima io sono solidale con te tanto è vero che mi sembra di averti dedicato del tempo per dire come fare a risolvere la tua situazione. Io ero, come al solito, entrato in polemica con Arciera che ha un modo di affrontare la vita completamente differente dal mio. Tutto qua.
    Leggi attentamente quello che ha scritto
     
  17. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio molto Luigi...trovo molto utili i tuoi consigli e ne farò tesoro...buona giornata per qualunque cosa scriverò ancora...racconterò come procede la questione...può essere utili per tutti
     
  18. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma io carissimo Criscuolo sono perfettamente d'accordo con te. So in maniera precisa tutte le incombenze dell'amministratore. Proprio per questo per Gabriella e' importante, prima di imbarcarsi in spese, interpellare in sede assembleare il condominio. Quello intendevo affidandomi in questo piccolo frattempo al buonsenso dei vicini. Va scritto nero su bianco in assemblea dedicata, le decisioni. Vedrai che bene o male, obtorto collo, saranno coinvolti nel prendere atto dello stato di fatto del tetto condominiale. E le spese per rifondere i danni già avvenuti. Bisogna ora mettere paura all'amministratore, costringerlo a muoversi. Le tue considerazioni, perfette per la circostanza, dovranno essere praticate in un secondo tempo. O forse no. Come spero io, Gabriella e tu. Cari saluti
     
  19. gabriella2013

    gabriella2013 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    se anche l'amministratore dirà che ci sarà un'assemblea...i condomini, a detta dell'amministratore, non si presenteranno...staremo a vedere
     
  20. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Fai girare una tua lettera-circolare che informa tutti i condomini lo stato di fatto, i danni già subiti, e la possibilità di andare in causa. Causa che sanno andrebbe persa con l'addebito di tutte le spese. Vedrai che un pensierino in più lo faranno. E l' amministratore che mi è parso indolente, scavalcato ( e' legale ) anche lui ci farà un pensierini di più
     

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